나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경103794 [1] 서울특별시 관악구 신림동 610-249 우성아트빌 2층201호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 동성감정 · 평가일 2025.09.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 관악구 신림동 소재 "남강고등학교" 북서측 인근에 위치하는 부동산으로서 주위로는 다세대주택, 다가구주택, 근린생활시설 등이 위치하는 주택지대로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상5층 건내 제2층 제201호로서, 외벽: 석재붙임 마감 등, 창호: 새시창호 마감 등임.

이용상태

본건은 다세대주택 도시형생활주택(단지형)으로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 엘리베이터 설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 완경사지의 2필지 일단의 가장형의 토지로 주거용 으로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 노폭 약 4미터의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

신림동 610-249 :도시지역, 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 건축허가·착공제한지역(제한기간: (최초)제한공고(고시)일로부터 2년)<건축법>, 교육환경보호구역(상대/절대정화구역 최종확인은 동작교육청에 반드시 확인이 필요한 사항임)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:194m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역(지정기간: 2025.6.17.~2026.8.30.) 신림동 610-533 :도시지역, 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 건축허가·착공제한지역(제한기간: (최초)제한공고(고시)일로부터 2년)<건축법>, 교육환경보호구역(상대/절대정화구역 최종확인은 동작교육청에 반드시 확인이 필요한 사항임)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:194m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역(지정기간: 2025.6.17.~2026.8.30.)

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대미상임.

물건 비고

- 임차인 및 임차보증금반환채권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 현황

사건번호: 서울중앙지방법원 2025타경103794 (1)

소재지: 서울특별시 관악구 신림동 610-249 우성아트빌 2층201호

용도: 도시형생활주택

감정가: 262,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 면적 정보

토지면적: 21.15㎡ (약 6.40평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 27.57㎡ (약 8.34평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 건물 정보 (우성아트빌)

건물명: 우성아트빌

소재지: 서울특별시 관악구 신림동 610-249번지 (신주소: 서울특별시 관악구 법원단지20길 22)

구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕

총 층수: 5층

해당 층: 2층

전유부 호수: 201호

총 세대수: 15세대

건축물 사용승인일: 2019년 12월 31일

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 관악구 신림동 소재 "남강고등학교" 북서측 인근에 위치하며, 주위로는 다세대주택, 다가구주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 주택지대로서 전반적인 주거 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 진입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 건물 구조 및 이용상태

본건은 철근콘크리트구조의 지상 5층 건물 내 제2층 제201호에 해당하며, 외벽은 석재붙임 마감, 창호는 새시 마감 등입니다. 현재 도시형생활주택(단지형)으로 이용 중입니다.

2.4. 설비 내역

위생 및 급배수 설비, 난방 설비, 엘리베이터 설비 등이 갖추어져 있습니다.

2.5. 토지 이용상태 및 도로

본건은 완경사지의 2필지 일단의 가장형 토지로 주거용으로 이용 중이며, 북동측으로 노폭 약 4미터의 도로와 접하고 있습니다.

2.6. 토지이용계획 및 제한상태

* 신림동 610-249: 도시지역, 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역, 건축허가·착공제한지역(제한기간: (최초)제한공고(고시)일로부터 2년), 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역 (지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25. 및 2025.6.17.~2026.8.30.)

* 신림동 610-533: 도시지역, 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역, 건축허가·착공제한지역(제한기간: (최초)제한공고(고시)일로부터 2년), 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역 (지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25. 및 2025.6.17.~2026.8.30.)

3. 권리분석

3.1. 권리 현황

본건은 부동산강제경매로 진행되며, 말소기준권리는 2023년 9월 18일 접수된 주택도시보증공사의 가압류(갑5)입니다. 해당 말소기준권리보다 선순위의 권리는 존재하지 않으며, 낙찰로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

3.2. 임차인 현황 및 인수 여부

* 임차인: 주택도시보증공사(나찬울)

* 보증금: 208,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020-06-12

* 확정일자: 2020-05-06

* 대항력: 없음

* 임차인: 주택도시보증공사(나찬울)

* 보증금: 224,000,000원 (1차 보증금 증액분 16,000,000원 포함)

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020-06-12

* 확정일자: 2022-03-16

* 대항력: 없음

* 비고: 1차 보증금 증액분 16,000,000원

본건 등기부등본상 임차인 나찬울은 전입일자(2020.06.12)가 말소기준권리(2023.09.18)보다 선순위이나, 상세 권리분석 결과 대항력은 없는 것으로 판단됩니다. 집합건물 등기부 요약상 주택임차권(을3)은 말소 예정으로 기재되어 있습니다. 물건명세서상의 특별매각조건으로 "채권자는 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각"한다고 명시되어 있어, 매수인에게 인수되는 임차보증금은 없는 것으로 판단됩니다.

3.3. 특이사항 및 주의사항

* HUG 인수조건 변경, 공동담보, 대항력있는임차인 (권리분석상 대항력 없음으로 판단됨)

* 특별매각조건: 매수인에 대한 임대차보증금 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소를 조건으로 합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 부동산 거래 현황

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 신림동 일대 다세대 및 연립주택 거래 사례는 다음과 같습니다.

* 기풍홈타워(연립, 84.91㎡): 2026년 7월 3일, 63,000만원에 거래.

* 제일빌라(다세대, 30.92㎡): 2026년 7월 6일, 18,500만원에 직거래.

* 드림하우스(다세대, 29.56㎡): 2026년 7월 6일, 32,000만원에 중개거래.

4.2. 시세 분석

본건은 전용면적 27.57㎡(약 8.34평)의 도시형생활주택으로, 감정가는 262,000,000원입니다. 유사 면적의 다세대주택 거래 사례를 보면, 30.92㎡ 면적의 제일빌라가 18,500만원에 거래된 반면, 29.56㎡ 면적의 드림하우스는 32,000만원에 거래되었습니다. 본건의 감정가는 이 두 사례의 중간값보다 다소 높은 수준이나, 건물 연식(2019년 준공) 및 입지 등을 고려할 때 합리적인 수준으로 평가됩니다. [cite:1, cite:3]

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 교육환경

본건은 남강고등학교 북서측 인근에 위치하며, 주변에 다세대주택, 다가구주택, 근린생활시설이 밀집해 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이합니다. 교육환경 보호구역에 해당하므로, 자녀가 있는 경우 동작교육청을 통해 상대/절대정화구역 여부를 반드시 재확인해야 합니다.

5.2. 교통 인프라

차량 접근이 가능하며, 인근 버스정류장을 통해 대중교통 이용이 편리합니다. 또한, 신림동 일대는 서부선, 난곡선 경전철 추진 등 교통망 개선 호재가 있어 미래 가치가 기대됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. HUG 인수조건 변경

주택도시보증공사(HUG)와 관련된 복잡한 인수 조건 변경 사항이 존재하며, 이는 매수인에게 추가적인 확인 및 절차를 요구할 수 있습니다.

6.2. 건축허가·착공 제한지역

대상 토지가 건축허가·착공 제한지역으로 지정된 이력이 있습니다 (지정기간: (최초)제한공고(고시)일로부터 2년). 현재 제한 기간 만료 여부 및 후속 조치 등에 대한 확인이 필요합니다.

6.3. 토지거래계약에 관한 허가구역

지정기간(2025.8.26.~2026.8.25. 및 2025.6.17.~2026.8.30.) 동안 외국인 등 특정 매수자에게는 토지거래 허가가 필요합니다. 이는 향후 매각 시 매수인의 자격에 영향을 미칠 수 있습니다.

6.4. 공동담보

해당 물건이 공동담보로 설정되어 있을 가능성이 있어, 추가적인 담보 관계 및 채무 부담 여부를 면밀히 검토해야 합니다.

6.5. 교육환경보호구역

본건 토지이용계획에 교육환경보호구역(상대/절대정화구역)으로 명시되어 있으므로, 동작교육청을 통해 정확한 구역 범위를 확인해야 합니다.

7. 종합 의견

본건은 서울 관악구 신림동에 위치한 도시형생활주택으로, 입지, 교통, 생활 편의시설 접근성이 양호한 편입니다. 권리관계는 다소 복잡해 보이나, 말소기준권리보다 후순위 권리들은 소멸될 예정이며, 임차인의 대항력 부재 및 특별매각조건으로 인해 매수인에게 인수되는 보증금은 없는 것으로 분석됩니다. 다만, HUG 인수조건 변경, 건축허가·착공 제한 지역, 토지거래계약 허가구역 등 여러 제한사항 및 특이사항이 존재하므로, 입찰 전 관련 내용을 상세히 확인하는 것이 중요합니다. 감정가는 주변 시세 대비 합리적인 수준으로 평가되나, 리스크 요인들을 종합적으로 고려한 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 서울 도심 접근성 및 교통망 (신림선 등)

* 권리관계 정리 후 매각으로 명확한 권리 확보 가능

* 매수인에게 인수되는 임차보증금 없음

* 신림뉴타운 개발 등 지역 발전 잠재력 보유 [cite:2, cite:7, cite:12]

* 비교적 최근 준공된 건물 (2019년)

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 262,000,000원입니다. 권리분석상 인수되는 임차보증금은 0원이므로, 이는 실질적인 취득 가격에 반영됩니다. 제공된 주변 다세대주택 매매 사례 중 29.56㎡의 '드림하우스'가 32,000만원에 거래된 점을 고려하면, 본건(27.57㎡)의 감정가는 유사한 수준으로 평가됩니다. 다만, HUG 인수조건 변경, 건축허가·착공 제한 지역, 토지거래계약 허가구역 등의 잠재적 리스크를 감안하여, 감정가 수준에서 약간 할인된 가격으로 입찰하는 것을 제안합니다.

예상 입찰가: 250,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.