나이스옥션 법원경매 순천 2024타경62790 [1] 전라남도 여수시 돌산읍 우두리 1047-9 오션힐호텔 16층 1608호 숙박시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 부윤 · 평가일 2024.12.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

전라남도 여수시 돌산읍 우두리 소재 ‘돌산읍우두출장소’ 서측 인근에 위치하며, 주위는
숙박시설, 근린생활시설, 아파트 단지 등이 소재하고 있음.

교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하며, 근거리에 간선도로가
위치함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 슬래브지붕 지하: 2층, 지상: 18층 건물 내 제16층 제1608호로서,
외벽: 석재붙임 마감 등.
내벽: 벽지도배 및 타일 붙임 등 마감.
창호: 새시창호임.

이용상태

숙박시설(생활숙박시설)로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 천장에어컨설비, 스프링클러설비, 주차장시설 등을
갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단의 부정형 토지이며, 숙박시설(생활숙박시설) 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 왕복4차선포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 대로3류(폭 25m-30m)(접합), 가축사육제한구역(2019-05-23)(전부제한구역)<가축
분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

2025.3.10.기준미납관리비 11,244,646원 있음, 유치권 신고 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 순천지원 2024타경62790 (1)

소재지: 전라남도 여수시 돌산읍 우두리 1047-9 오션힐호텔 16층 1608호 (신주소: 전라남도 여수시 강남해안로 81)

용도: 숙박시설 (생활숙박시설)

감정가: 235,000,000원

토지면적: 10.57㎡ (약 3.19평)

건물면적: 37.77㎡ (약 11.42평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 송OOOOOO (등기부상 송도새마을금고로 추정)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 전라남도 여수시 돌산읍 소재 ‘돌산읍우두출장소’ 서측 인근에 위치하며, 주변은 숙박시설, 근린생활시설, 아파트 단지 등이 혼재되어 있는 지역입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하고 근거리에 간선도로가 위치하여 교통 환경은 양호한 편입니다.

2.3. 건물 구조 및 상태

건물은 철근콘크리트구조 슬래브지붕의 지하 2층, 지상 18층 건물 중 제16층 제1608호입니다. 외벽은 석재붙임 마감, 내벽은 벽지도배 및 타일 마감, 창호는 새시창호로 되어 있습니다. 건물은 2018년 8월 31일에 사용 승인되었습니다.

2.4. 토지 이용 및 주변 환경

토지는 2필지로 이루어져 있으며, 숙박시설(생활숙박시설) 건부지로 이용 중입니다. 인접 도로 상태는 본건 서측으로 왕복 4차선 포장도로에 접해 있습니다. 토지이용계획상으로는 준주거지역, 대로3류(폭 25m-30m), 가축사육제한구역에 해당합니다. 주변 관광지로는 돌산공원, 여수해상케이블카 등이 근거리에 위치하여 관광객 접근성이 우수합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리는 2019년 1월 30일 접수된 송도새마을금고의 근저당 (권리금액: 156,000,000원)입니다.

등기부 채권 총액은 156,000,000원 (근저당) + 83,796,660원 (임의경매 청구 금액)으로 확인됩니다.

소유권이전 1번신탁등기가 말소되었으며, 해당 근저당은 말소 예정입니다.

3.2. 매각으로 소멸되지 않는 권리

감정평가서 요약본에 따르면, 매각으로 소멸되지 않는 권리는 지상권으로 기재되어 있습니다.

3.3. 임차인 현황

제공된 정보상 임차인 현황은 '임대관계 미상'으로 기재되어 있으며, '인수 보증금 합계: 0원'으로 확인됩니다.

따라서, 대항력 있는 임차인이 존재할 가능성은 낮으나, 정확한 현황은 추가 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

본건이 소재한 여수시 돌산읍 지역은 해양 관광 도시로서 숙박시설, 근린생활시설, 주거시설이 혼재되어 있습니다. 오션힐호텔은 돌산대교와 접근성이 좋고 아름다운 바다 전망을 자랑하는 곳에 위치하여 관광객 및 휴양객 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다. 인근에 편의시설과 식당 등이 분포하고 있어 생활 편의성은 보통 수준입니다.

5. 생활정보

본 건물은 위생 및 급배수 설비, 승강기 설비, 천장 에어컨 설비, 스프링클러 설비, 주차장 시설 등을 갖추고 있습니다. 건물 전체에는 총 210개의 객실이 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 유치권

주식회사 호레나로부터 본건을 포함한 99개 호실에 대해 집기, 비품 설치, 납품 비용 및 객실/공용 부분 수선 유지보수 비용 등 총 2,358,670,872원의 유치권이 신고되었습니다.

다만, 본 유치권의 성립 여부는 불분명하며, 1608호에 대한 개별 금액 확인은 불가합니다. 유치권 신고액이 매우 높아 인수 시 상당한 부담이 될 수 있으므로, 법적 검토 및 현장 조사가 필수적입니다.

6.2. 미납 관리비

총 11,244,646원의 미납 관리비가 있는 것으로 신고되었습니다 (2025년 3월 10일 기준).

이 미납 관리비는 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 높으므로, 입찰 전 관리사무소 등을 통해 정확한 금액 및 인수 여부를 확인해야 합니다.

6.3. 기타

건축물 현황상 '공부와의 차이 없음'으로 기재되어 있습니다.

다만, 일부 후기에서 담배 냄새, 겨울철 단열 문제, 주변 소음(노래방 등)이 언급된 바 있어, 매수자는 이러한 부분들을 고려해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 여수시 돌산읍의 오션힐호텔 내 객실로, 아름다운 바다 전망을 누릴 수 있는 입지적 장점을 가지고 있습니다. 숙박시설로서 관광객 수요가 있을 것으로 예상되나, 감정가는 2억 3천 5백만 원으로 높게 책정되어 있습니다.

권리 분석상으로는 말소기준권리 이후의 권리는 모두 소멸될 것으로 보이나, 유치권 신고와 미납 관리비가 큰 부담으로 작용할 수 있습니다. 특히 유치권은 성립 여부가 불분명하므로 철저한 조사가 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 탁월한 오션뷰: 숙박시설로서 가장 중요한 요소 중 하나인 바다 전망이 매우 우수합니다.

* 관광 중심지 입지: 여수 관광의 주요 거점인 돌산에 위치하여 관광객 수요 확보가 용이합니다.

* 생활 편의 시설: 호텔 내 편의점, 레스토랑 등이 있으며, 인근 편의시설 이용이 가능합니다.

* 건물 노후도: 2018년 준공된 신축급 건물로 관리 상태가 양호할 것으로 예상됩니다.

9. 예상 입찰가

본건의 예상 입찰가는 현재 제공된 정보만으로는 산정하기 어렵습니다. 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 다음 사항에 대한 면밀한 추가 분석이 필요합니다.

* 유치권 성립 여부 및 금액 확정

* 미납 관리비의 정확한 인수 금액 확인

* 주변 유사 부동산의 실제 거래 사례 및 시세 분석

* 관광객 수요 및 향후 시장 전망 조사

주의: 인수 보증금 합계가 0원으로 제시되어 있어, 이는 임차인이 없거나 보증금이 없는 임대차 관계임을 의미하지만, 실제 현황은 반드시 별도 확인이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.