나이스옥션 법원경매 전주 2025타경527 [2] 전북특별자치도 전주시 완산구 경원동1가 37-2 3층301호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 자산 · 평가일 2025.02.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전북특별자치도 전주시 완산구 경원동1가 소재 '풍년제과 전주본점' 동측 인근에
위치하고, 주위는 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 시중심권 내 노선상가지대임.

교통상황

본건까지 제반 차량의 접근이 가능하고, 인근에 시내버스승강장이 소재하며 북측으로 접하여
시내간선도로가 통과하는 등 제반 교통상황은 양호한 편임.

건물의 구조

가~다) 철근콘크리트 및 조적조 슬래브지붕 지하1층/지상6층 건물로서
외벽 : 돌붙임 및 타일붙임 등 마감
내벽 : 내부인테리어 등 마감
바닥 : 타일 등 마감,
창호 : 샷시창호임.

이용상태

가)근린생활시설(상호 : 애니공간)로 이용중임.
나,다)근린생활시설(상호 : 굿디자인미술학원)로 이용중임.

설비내역

층별 공동 위생설비 및 승강기설비 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

토지 기호1~3)은 일단의 사다리평 평지로서, 상업용건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 노폭 약25미터, 남동측으로 노폭 약3미터 내외의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

토지 기호1~3) : 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(중심), 지구단위계획구역(2024
-02-29)(역사도심 지구단위계획구역), 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 가축사육제한구역(2023
-01-13)(주거밀집지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역
<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 현상변경허가 대상구역<문화유산의 보존 및
활용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역<전라북도지정문화재보호조례>, <추가기재>산림
하천전원개발 항목은 관련부서 확인협의

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

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물건 비고

-일괄매각
-임차인의 권리신고서에는 사업자등록신청일을 2022. 5. 16.로 기재하였으나, 현황조사서에 첨부된 상가건물임대차현황서상 사업자등록신청일은 2024.7.8.임, 매수인에게 대항력있는 임차인 성립여부 불분명

AI 물건분석

1. 물건기본정보

* 사건번호: 전주지방법원 2025타경527 (2)

* 소재지: 전북특별자치도 전주시 완산구 경원동1가 37-2 3층301호

* 용도: 근린상가

* 감정가: 414,000,000원

* 토지면적: 66.61㎡ (약 20.15평)

* 건물면적: 255.18㎡ (약 77.21평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 송OOOOOOO

* 건물 구조: 철근콘크리트 및 조적조 슬래브지붕 지하1층/지상6층 건물

* 주용도: 제2종근린생활시설 (본건 3층)

* 사용승인일: 1991년 6월 27일

2. 입지조건

* 주위환경: 본건은 전라북도 전주시 완산구 경원동1가에 위치하며, '풍년제과 전주본점' 동측 인근으로 각종 근린생활시설이 밀집한 시 중심권 내 노선상가지대에 속합니다.

* 교통상황: 차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스승강장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 또한 북측으로 시내 간선도로가 통과하여 전반적인 교통 여건이 양호합니다.

* 인접 도로상태: 본건은 북측으로 노폭 약 25미터, 남동측으로 노폭 약 3미터 내외의 도로에 접해 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(중심), 지구단위계획구역(역사도심), 대로3류(폭 25m~30m) 접합, 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역, 현상변경허가 대상구역 등 다양한 도시계획 및 문화재 관련 규제가 적용됩니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 2022년 6월 9일자 송천신용협동조합 근저당권 (272,400,000원) 입니다.

* 소멸예정 권리: 말소기준권리보다 후순위인 근저당, 가압류, 압류, 임의경매개시결정 등 모든 권리는 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 인수되는 권리: 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 유한회사굿디자인미술학원 이

* 보증금: 40,000,000원

* 차임: 1,400,000원

* 전입일자(사업일자): 2022년 5월 16일

* 확정일자: 2022년 5월 16일

* 배당신고일자: 2025년 4월 18일

* 대항력: 있음

* 인수 보증금: 0원

* 특이사항: 공동담보로 경매가 진행되었습니다.

4. 상권분석

* 본건이 위치한 전주시 완산구 경원동1가 지역은 전형적인 도심 상업지구로서, 다양한 근린생활시설이 밀집해 있습니다.

* '풍년제과 전주본점'과 같은 지역의 유명 상권 인근에 위치하여 유동인구 확보 및 잠재적 고객층 형성에 유리한 입지입니다.

* 시 중심권에 자리하고 있어 상업 활동의 중심지로서의 이점을 가집니다.

5. 생활정보

* 교통: 인근 버스 승강장 및 간선도로 이용이 편리하여 대중교통 및 자가용 이용 모두 용이합니다.

* 편의시설: 각종 상업시설이 밀집한 도심 지역에 위치하여 쇼핑, 외식 등 생활 편의시설 이용이 편리합니다.

* 주변시설: '풍년제과 전주본점' 등 지역 명소 및 상업 시설이 인접해 있습니다. 주변 지역에 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

* 임차인 대항력 성립 여부 불분명: 임차인의 권리신고서상 사업자등록신청일(2022.5.16.)과 현황조사서상 사업자등록신청일(2024.7.8.)이 상이하여, 매수인에게 대항력 있는 임차인으로 성립하는지 여부가 불분명합니다. 이는 명도 과정에서 잠재적인 법적 분쟁 또는 추가 비용 발생의 요인이 될 수 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한: 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구, 역사문화환경보존지역 등 다수의 도시계획 및 개발 제한 사항이 존재하여 향후 건물 신축, 증축, 개축 또는 용도 변경 시 제약이 따를 수 있습니다.

* 공동담보: 공동담보로 인한 경매 진행은 추가적인 변수가 발생할 수 있음을 의미합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 전주시의 핵심 상업 지구에 위치하여 입지적 이점이 뛰어나고, 교통 및 생활 편의성이 우수합니다. 건물 자체의 구조 및 용도 역시 근린상가로서 일반적인 상업 활동에 적합합니다. 권리 관계상으로는 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸될 것으로 예상되어 비교적 깔끔한 권리 상태를 기대할 수 있습니다. 그러나 가장 큰 리스크 요인은 임차인의 대항력 성립 여부 불분명으로, 이는 명도 시 예상치 못한 난관에 부딪힐 가능성을 내포하고 있습니다. 따라서 본건 입찰 시 해당 리스크를 충분히 인지하고, 명도 관련 제반 비용 및 소요 시간 등을 사전에 면밀히 검토해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 전주 도심 핵심 상권 위치: 시 중심지에 있어 상업 활동 및 임대 수익 창출에 유리합니다.

* 높은 유동인구 잠재력: '풍년제과 전주본점' 인근의 입지는 풍부한 배후 수요를 기대하게 합니다.

* 권리관계 명확성 (일부): 말소기준권리 이하 권리들은 소멸될 예정으로, 복잡한 권리관계로 인한 부담이 상대적으로 적습니다.

* (추후 현장 조사 시) 건물 상태 및 사업 운영 가능성: 본건이 현재 어떤 업종으로 운영 중이며, 건물의 관리 상태나 리모델링 필요성 등을 파악한다면 투자 가치를 더욱 높일 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

제시된 감정가는 414,000,000원이며, 현재까지 파악된 인수 보증금은 0원입니다. 예상 입찰가는 상기 명시된 임차인 대항력 불분명 리스크, 건물 노후도 및 현장 상태, 최근 주변 유사 물건의 낙찰가율 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다. 특히, 명도 진행 시 발생할 수 있는 추가 비용(이사비, 협상 비용 등)을 충분히 감안하여 보수적으로 접근할 필요가 있습니다. 따라서 정확한 예상 입찰가는 상세 현장 조사 및 주변 시세 분석이 완료된 후 결정될 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.