나이스옥션 법원경매 목포 2024타경4651 [2] 전라남도 무안군 일로읍 의산리 498 답 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 목포 2024타경4651 [2] 전라남도 무안군 일로읍 의산리 498 답 경매

• 사건번호: 2024타경4651
• 주소: 전라남도 무안군 일로읍 의산리 498
• 용도: 답

목포지원 경매4계 2024타경4651 | 소재지: 전라남도 무안군 일로읍 의산리 498 | 감정가: 47,908,000원 | 최저가: 26,829,000원 | 용도: 답

1. 물건 보고서 개요

1.1. 사건 기본 정보

사건번호는 목포지원 2024타경4651 (2)이며, 전라남도 무안군 일로읍 의산리 498 소재 토지를 대상으로 하는 부동산 임의경매 물건입니다.

1.2. 물건 및 감정 정보

매각대상은 토지(지목: 답)이며, 토지 면적은 826.00제곱미터 (약 249.87평)입니다. 감정가는 47,908,000원으로 평당 약 191,733원 수준으로 평가되었습니다. 본 물건은 토지매각만 진행됩니다.

1.3. 관계자 및 권리 정보

소유자는 곽OO, 채무자는 김OO이며, 채권자는 삼OOOOOO입니다. 부동산 임의경매 사건으로 권리 관계를 명확히 파악해야 합니다.

2. 입지조건 및 물건 현황 분석

2.1. 위치 및 주변 환경

본 물건은 전라남도 무안군 일로읍 의산리 소재 "인의마을" 남측 인근에 위치한 농경지대입니다. 주변은 마을 주변의 전형적인 농지 환경을 이루고 있습니다.

2.2. 교통 및 접근성

본 물건까지 차량 출입이 가능하며, 북측으로 왕복 2차선의 아스팔트 포장도로에 접하고, 동측으로 노폭 약 4m의 콘크리트 포장도로에 접하고 있어 접근성이 양호합니다. 대중교통수단 이용은 보통 수준입니다.

2.3. 토지의 형태 및 이용상태

토지는 부정형 평지이며, 공부상 지목은 '답'입니다. 그러나 현황은 '답'으로 이용되는 부분 외에 일부는 '도로' 및 '구거(수로)'로 이용되고 있어, 실제 경작 및 개발에 사용할 수 있는 면적은 공부상 면적과 차이가 있습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한사항

토지 이용계획상 계획관리지역 및 가축사육제한구역(200m 제한구역_소_말_사슴_양_염소_산양)에 해당됩니다. 일련번호 1)은 추가로 자연취락지구에 포함됩니다. 계획관리지역은 비교적 개발 행위가 용이하여 향후 토지 가치 상승의 여지가 있습니다.

3. 권리분석 및 특이사항

3.1. 권리분석

본 물건은 부동산 임의경매로 진행되며, 소유자와 채무자가 다르므로 복잡한 채권 관계가 있을 수 있으나, 매각 대상이 토지이며 건물 관련 사항이 없어 말소기준권리 이하의 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.2. 특이사항 및 제한사항

본 물건은 농지(답)이므로 낙찰 후 관할 관청에 농지취득자격증명(농취증)을 제출해야 합니다. 미제출 시 매수보증금이 미반환되므로 주의해야 합니다.

또한, 토지 지상에 식재된 수목은 무안군청 소유로 관리되는 가로수이므로 매각 대상에서 제외됩니다. 이는 제시외 수목 매각 제외 주의사항과 일치합니다.

3.3. 제시외 물건 및 현황

본 물건(일련번호 1) 및 인접 필지(378-1번지) 경계상에 이동이 가능한 컨테이너 1동이 소재합니다. 컨테이너는 매각대상에 포함되지 않으므로, 낙찰 후 소유자 및 점유자와 협의하여 철거 또는 이전을 진행해야 할 수 있습니다.

4. 상권분석 및 생활정보

4.1. 상권분석

물건 소재지는 농경지대로 형성되어 있어 현재 상권은 존재하지 않습니다. 그러나 계획관리지역이며 도로에 접하고 있어, 향후 농지 이용을 위한 농업용 시설 건축이나, 관련 법규가 허용하는 범위 내에서 개발 행위 시 잠재적인 가치 상승이 기대됩니다.

4.2. 생활정보 및 혐오시설 검토

인의마을 인근에 위치하며, 기본적인 생활 편의시설은 차량을 이용하여 인근 읍면 소재지로 이동해야 합니다. 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

자료에 명시된 혐오시설은 없으며, 주변 환경이 농경지대이므로 개발에 제약이 될 만한 대형 혐오시설은 없는 것으로 추정되나, 입찰 전 현장 답사를 통한 인근 시설 및 환경 확인이 필수적입니다.

5. 잠재적 리스크 및 대응 전략

5.1. 농지취득자격증명 미제출 리스크

매각 결정 기일까지 농지취득자격증명을 제출하지 못하면 보증금을 몰수당합니다. 농지법에 따른 취득 자격 요건을 미리 확인하고, 사전에 발급 가능 여부를 반드시 체크해야 합니다.

5.2. 현황과 지목의 불일치로 인한 이용 효율 저하

공부상 면적 중 일부(도로 및 구거)가 공용으로 사용되고 있어 실제 경작 또는 활용 가능한 순수 토지 면적이 줄어드는 리스크가 있습니다. 이는 토지 이용 효율 및 실질적인 평당 단가 상승 요인이 될 수 있습니다.

5.3. 제시외 물건 처리 문제

이동 가능한 컨테이너의 철거나 이전 비용 및 법적 문제를 검토해야 하며, 수목(가로수)은 군청 소유이므로 임의로 제거할 수 없다는 점을 인지해야 합니다.

6. 종합 의견 및 투자 포인트

본 물건은 무안군 일로읍 소재의 계획관리지역 "답"으로, 도로 접근성이 양호하다는 큰 장점이 있습니다.

토지 이용 현황이 답 및 일부 도로, 구거로 되어 있어 실질적인 토지 활용 면적에 대한 면밀한 검토가 필요하지만, 계획관리지역이라는 점은 장기적인 투자 관점에서 개발 및 용도 변경의 잠재력을 높여줍니다.

농지취득자격증명 제출 요건이 최우선 해결 과제이며, 현황상 도로 및 구거 부분에 대한 정확한 경계 파악 후 실효 면적을 기준으로 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다.

투자 포인트는 다음과 같습니다.

* 계획관리지역의 토지로 향후 개발 가능성 보유

* 왕복 2차선 도로 및 콘크리트 포장도로에 접하는 양호한 접근성

* 상대적으로 낮은 감정가로 시작하는 농지 투자 기회

법원 정보

목포지원 경매4계