나이스옥션 법원경매 목포 2024타경4644 [1] 전라남도 영암군 신북면 유곡리 200 단독주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 목포 2024타경4644 [1] 전라남도 영암군 신북면 유곡리 200 단독주택 경매

• 사건번호: 2024타경4644
• 주소: 전라남도 영암군 신북면 유곡리 200
• 감정가: 42,570,000원
• 최저가: 23,839,000원
• 유찰 횟수: 2회
• 용도: 단독주택

목포지원 경매4계 2024타경4644 | 소재지: 전라남도 영암군 신북면 유곡리 200 | 감정가: 42,570,000원 | 최저가: 23,839,000원 | 용도: 단독주택

1. 물건 개요

1.1. 기본 정보

사건번호는 목포지원 2024타경4644 (1)이며, 용도는 단독주택입니다.

소재지는 전라남도 영암군 신북면 유곡리 200번지이며, 토지면적은 476.00㎡ (약 143.99평), 건물면적은 118.30㎡ (약 35.78평)입니다.

제시외 건물은 135.24㎡ (약 40.91평)로 건물이 토지면적 대비 넓게 이용되고 있습니다.

감정가는 총 42,570,000원으로 평당 약 29.5만 원 수준으로 책정되었습니다.

1.2. 특이사항

본 경매는 청산을 위한 형식적 경매로 진행되며, 소유자와 채무자가 김OO로 동일합니다.

가장 큰 권리적 문제로 '법정지상권 성립 여지'가 보고서상 명시되어 있어 입찰 전 반드시 확인이 필요합니다.

매각은 일괄매각 조건이며, 지상 소재 제시외 건물 중 일부(ㄱ, ㄴ, ㄷ, ㄹ)는 포함되나, 제시외 건물 ㅁ(단층 계사 및 창고) 및 비닐하우스는 매각에서 제외되는 점을 주의해야 합니다.

2. 입지 조건 및 환경 분석

2.1. 최고의 입지

본건은 전라남도 영암군 신북면 유곡리 소재 '원유곡마을' 내에 위치하는 순수 농촌 지대입니다.

주위는 기존의 취락 및 농경지가 혼재되어 있는 전형적인 농촌 마을 환경을 갖추고 있습니다.

2.2. 교통 상황

본건까지는 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하고 있어 대중교통 이용도 비교적 용이한 편입니다.

2.3. 토지 및 건물 현황

토지는 사다리 평지로 단독주택 건부지로 이용 중이며, 남서측으로 노폭 약 3m 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

토지이용계획상 계획관리지역 및 자연취락지구에 해당하며, 가축사육제한구역(250m 제한구역(소, 젖소, 그 외 가축/닭, 오리, 메추리/돼지, 개))에 포함됩니다.

건물은 기호 (가) 블럭조 기와지붕 단층 주택(난방 설비 있음) 및 기호 (나) 농업생산시설(창고 및 건조장)로 구성되어 있습니다.

3. 권리 분석

3.1. 경매 종류 및 법정지상권 분석

본 경매는 청산을 위한 형식적 경매입니다. 이러한 경매는 일반적으로 공유물 분할을 위해 진행되지만, 본건은 소유자가 단독이므로 채권자와의 관계 또는 내부적인 이해관계 조정을 위한 것으로 보입니다.

가장 중요한 권리적 리스크는 '법정지상권' 문제입니다. 토지와 건물의 소유자가 동일인이고 강제경매로 소유자가 달라지는 경우 법정지상권이 성립할 수 있습니다. 본건은 형식적 경매이나, 법정지상권이 성립된다면 건물을 철거할 수 없게 되어 토지의 사용에 제약이 생기며, 성립 여부에 따라 낙찰가에 큰 영향을 미치게 됩니다.

3.2. 매각 대상 분석

주의사항으로 '일괄매각'이 제시되었으나, 제시외 건물 중 일부(㉤-계사 및 창고, 비닐하우스)는 매각 대상에서 *제외*됩니다.

이는 낙찰 후 매각 제외된 건물의 철거 및 소유권 정리가 추가적인 법적 문제(부당이득 반환 청구, 명도 소송 등)로 이어질 수 있음을 의미합니다.

4. 상권 분석 및 생활 정보

4.1. 주변 상권

본건은 순수 농촌 지역 내 취락 지구에 위치하므로, 대규모 상업시설이나 발달된 상권은 존재하지 않습니다. 기본적인 생활 물품은 영암군 신북면 소재지 등 인근 읍면 소재지를 이용해야 합니다.

4.2. 생활 정보 및 주변 시설

주변에 버스정류장이 소재하고 있으며, 순수 농촌 마을이므로 소음 및 공해는 적고 전원생활에 적합한 환경입니다.

다만, 가축사육제한구역으로 지정되어 있어 축산 시설 관련 추가적인 제약이 있음을 인지해야 합니다. (혐오시설 검색 결과, 특정한 대규모 혐오시설은 확인되지 않았습니다.)

5. 잠재적 리스크

5.1. 법정지상권 리스크

가장 중대한 리스크입니다. 법정지상권 성립 여부에 따라 건물 철거 및 토지 이용 계획에 심각한 차질이 발생할 수 있습니다. 성립이 확실할 경우 토지 가격에만 입찰하는 것이 안전하며, 성립 여지가 불분명할 경우 전문가의 심층적인 분석이 필수적입니다.

5.2. 매각 제외 물건 정리 리스크

제시외 건물 ㅁ(계사 및 창고) 및 비닐하우스가 매각에서 제외되어, 낙찰자가 소유권을 취득하더라도 이 물건들에 대한 철거 또는 임대차(합의) 등의 문제가 발생할 수 있습니다. 이 부분은 명도 시 추가 비용과 시간이 소요될 수 있습니다.

5.3. 농촌 주택의 활용성

농촌 주택 특성상 대규모 수리가 필요할 수 있으며, 환금성(다시 팔기 쉬운 정도)이 도심 지역보다 낮을 수 있다는 점을 고려해야 합니다.

6. 종합 의견 및 투자 포인트

6.1. 종합 의견

본건은 4천만 원대 초반의 저렴한 감정가로 나온 단독주택 및 농업 생산시설(창고)입니다. 토지 면적이 143.99평으로 작지 않으며, 계획관리지역에 위치하여 활용도가 높은 편입니다.

하지만 '법정지상권 성립 여지'라는 치명적인 권리적 리스크가 존재하며, 매각 제외 물건 정리 문제까지 수반하고 있어, 단순하게 저가 매물로 접근하기보다는 법률 전문가의 심층 권리 분석이 선행되어야 합니다.

귀농/귀촌 또는 주말 주택 용도로 적합하나, 권리 분석의 난이도가 높기 때문에 초보 투자자에게는 위험할 수 있습니다.

6.2. 투자 포인트

A. 저렴한 진입 장벽: 감정가 기준 총 4,257만 원으로, 평당 약 30만 원 이하의 낮은 금액으로 토지 및 건물을 취득할 수 있는 기회입니다.

B. 귀농/귀촌 적합: 순수 농촌 지대에 위치하며, 농업 생산 시설(창고)이 존재하여 귀농/귀촌을 희망하는 실수요자에게 매력적일 수 있습니다.

C. 계획관리지역: 토지가 계획관리지역에 속하여 향후 건축 행위나 용도 변경에 있어서 상대적으로 유리한 조건을 가집니다.

법원 정보

목포지원 경매4계