나이스옥션 법원경매 목포 2024타경4644 [1] 전라남도 영암군 신북면 유곡리 200 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가온 · 평가일 2024.12.30

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 영암군 신북면 유곡리 소재 “원유곡마을” 내에 위치하며,
주위는 기존 취락 및 농경지 등이 소재하는 순수 농촌지대임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재함.

형태 및 이용상태

사다리 평지로, 단독주택 건부지임.

인접 도로상태

본건 남서측으로 노폭 약 3m 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역(250m제한구역(소, 젖소, 그 외가축/닭, 오리, 메추리/돼지, 개))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임.

제시목록 외의 물건

후첨 <지적 및 건물개황도> 참조.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호 (가) : 블럭조 기와지붕 단층 건물로,
외벽 : 몰탈위페인팅, 타일마감 등,
내벽 : 벽지마감 등,
창호 : 새시창호 등임.

기호 (나) : 블럭조 스레트지붕 단층 건물로,
벽체 : 시멘몰탈마감 등임.

제시외 건물 ㉠ : 새시조 스레트지붕 단층 건물로,
벽체 : 새시마감 등임.

제시외 건물 ㉡ : 블럭조 및 파이프조 스레트지붕 단층 건물로,
벽체 : 시멘트블럭 및 일부 무벽체 등임.

제시외 건물 ㉢ : 파이프조 스레트지붕 및 강판지붕 단층 건물로,
벽체 : 무벽체임.

제시외 건물 ㉣ : 블럭조 판넬지붕 단층 건물로,
벽체 : 시멘몰탈마감 등임.

제시외 건물 ㉤ : 파이프조 스레트지붕 단층 건물로,
벽체 : 합판마감 등임.

이용상태

기호 (가) : 단독주택으로 이용중임.
기호 (나) : 농업생산시설(창고 및 건조장)로 이용중임.
제시외 건물 ㉠ : 주택 거실임.
제시외 건물 ㉡ : 창고 및 차양임.
제시외 건물 ㉢ : 차양임.
제시외 건물 ㉣ : 변소임.
제시외 건물 ㉤ : 계사 및 창고임.

설비내역

기호 (가) :　난방설비 등이 구비되어 있음.
기호 (나) :　-
제시외 건물 ㉠ - ㉤ : -

부합물 및 종물

-

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)기타참고사항
-

2)임대관계
임대미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

일괄매각
지상 소재 제시외건물 ㄱ(거실), ㄴ(차양및창고), ㄷ(차양), ㄹ(변소)는 매각에 포함하나 제시외건물 ㅁ(단층계사 및 창고) 및 비닐하우스는 매각 제외

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2.

1.1. 소재지 및 기본 사항

* 사건번호: 목포지원 2024타경4644 (1)

* 소재지: 전라남도 영암군 신북면 유곡리 200 (도로명: 전라남도 영암군 닭실길 14)

* 용도: 단독주택

* 경매구분: 청산을 위한 형식적 경매

* 채권자: 파OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

2.

1.2. 면적 및 건물 현황

* 토지면적: 476.00㎡ (약 144평)

* 건물면적: 118.30㎡ (약 35.8평)

* 건축물 구조: 블록조, 기와지붕 (주건축물)

* 사용승인일: 1989.08.30

* 건물 구성:

* 기호 (가): 단독주택 (블록조 기와지붕)

* 기호 (나): 농업생산시설 (창고 및 건조장, 블록조 스레트지붕)

* 매각 포함 제시외 건물: ㄱ(거실), ㄴ(차양및창고), ㄷ(차양), ㄹ(변소)

* 매각 제외 제시외 건물: ㅁ(단층계사 및 창고), 비닐하우스

2.

1.3. 감정가 및 매각 정보

* 감정가: 42,570,000원

* 매각대상: 기타

* 주의사항: 일괄매각

2.

2. 입지조건

2.

2.1. 주변 환경 및 교통

* 본건은 전라남도 영암군 신북면 유곡리 소재 “원유곡마을” 내에 위치하며, 주위는 기존 취락 및 농경지 등이 소재하는 순수 농촌지대임. [cite:?]

* 차량 접근 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재함. [cite:?]

* 가장 가까운 편의시설(마트, 병원 등)은 영암읍 소재지로 차량으로 약 15~20분 소요될 것으로 예상됨. [cite:?]

2.

2.2. 토지 이용 및 도로

* 토지 형태: 사다리 평지

* 이용상태: 단독주택 건부지

* 인접 도로: 남서측으로 노폭 약 3m 내외의 포장도로와 접함.

2.

2.3. 토지 이용계획

* 용도지역: 계획관리지역

* 용도지구: 자연취락지구

* 제한구역: 가축사육제한구역(250m 제한구역: 소, 젖소, 그 외 가축/닭, 오리, 메추리/돼지, 개)

2.

3. 권리분석

2.

3.1. 등기부 현황

* 토지 등기부: 소유권 이전(박문수, 김경식) 후 2024.12.20 임의경매 개시 (채권자: 파산자)

* 건물 등기부: 소유권 이전(박문수, 김경식) 후 2024.12.20 임의경매 개시 (채권자: 파산자)

* 말소기준권리: 2024-12-20 (청산을 위한 형식적 경매 개시 결정)

* 등기부채권 총액: 0원

2.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 김종수

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2008-01-25

* 대항력: 있음

* 비고: 인수 보증금 합계: 0원. 보증금 및 차임이 0원으로 명시되어 있으나 대항력이 있어 주의가 필요합니다.

2.

3.3. 권리 분석 요약

* 본 경매는 청산을 위한 형식적 경매로, 말소기준권리(2024.12.20. 임의경매) 하의 모든 등기부상 권리는 소멸될 예정입니다.

* 임차인 김종수는 2008.01.25 전입으로 대항력을 보유하고 있으며, 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있습니다. 인수 보증금 합계는 0원으로 표기되어 있으나, 실제 임대차 관계 및 잠재적 채권/채무에 대한 확인이 필요합니다.

* '매각으로 소멸되지 않는 권리'에 지상권이 언급되어 있으나, 관련 상세 정보가 없어 그 존재 여부 및 효력 범위를 확인해야 합니다.

2.

4. 상권분석 및 생활정보

2.

4.1. 주변 시설

* 본 건 소재지는 순수 농촌 지역으로, 주변에 기본적인 취락 시설 및 농경지가 분포하고 있습니다. [cite:?]

* 인근 버스정류장을 통해 대중교통 이용이 가능하나, 대중교통망은 제한적이며 영암읍 소재 편의시설까지는 차량으로 이동해야 합니다. [cite:?]

2.

4.2. 잠재적 혐오시설

* 현재 파악된 정보상으로는 주변에 혐오시설(폐기물 처리장, 대규모 공장 밀집 지역 등)이 직접적으로 인접해 있다는 증거는 발견되지 않았습니다. [cite:?]

* 다만, 본 건은 가축사육제한구역(250m)으로 지정되어 있어, 인근 가축 관련 시설 설치 및 운영에 대한 제한이 있을 수 있습니다. [cite:?]

2.

5. 잠재적 리스크

2.

5.1. 법적 및 권리 리스크

* 대항력 있는 임차인 김종수: 보증금 및 차임이 0원으로 표시되어 있어, 실제 권리 관계 및 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 수 있습니다.

* 미확인 지상권: '매각으로 소멸되지 않는 권리'에 지상권이 명시되었으나 상세 정보 부재는 큰 리스크입니다. 이는 매수인에게 추가적인 부담으로 작용할 수 있으므로, 반드시 권리 분석을 추가로 진행해야 합니다.

2.

5.2. 물리적 및 환경 리스크

* 건물 노후화: 1989년 건축된 건물로, 전반적인 상태 점검 및 수리, 유지보수 비용 발생 가능성이 높습니다.

* 농촌 지역 특성: 도로, 상하수도 등 기반 시설이 도시 지역 대비 부족할 수 있으며, 생활 편의시설 접근성이 낮습니다.

* 가축사육제한구역: 주변 지역 개발 시 가축 사육 관련 규제에 영향을 받을 수 있습니다.

2.

6. 종합 의견

2.

본 물건은 전라남도 영암군 신북면의 농촌 지역에 위치한 단독주택으로, 청산을 위한 형식적 경매로 진행되고 있습니다. 토지 476㎡, 건물 118.3㎡를 포함하며, 일부 제시외 건물이 매각에 포함됩니다. 감정가는 4257만원으로, 순수 농촌 지역의 특성을 고려할 때 해당 가격대가 형성될 수 있으나, 대항력 있는 임차인과 미확인 지상권이라는 잠재적 리스크를 안고 있습니다. 건물 노후화 및 생활 편의시설 접근성 제한도 고려해야 할 사항입니다.

2.

7. 투자 포인트

2.

* 저렴한 감정가: 4257만원의 감정가는 유사 지역 내 토지 가치 대비 매력적인 수준일 수 있습니다. [cite:?]

* 토지 가치: 476㎡의 토지 면적은 향후 개발 또는 활용 가능성을 내포하고 있습니다.

* 형식적 경매: 복잡한 채권 관계보다는 절차적 종결을 위한 경매라는 점에서, 권리 분석의 핵심은 제시된 권리 외의 잠재적 권리(지상권 등) 확인에 집중됩니다.

2.

8. 예상 입찰가

2.

8.1. 시세 분석

* 영암군 신북면 유곡리 일대의 단독주택 및 토지 시세는 지역적 특성상 편차가 크며, 최신 거래 사례 정보가 제한적입니다. [cite:?]

* 농촌 지역 토지 가격은 500㎡ 기준 2천만원~4천만원 선에서 거래될 수 있으며, 30년 이상 된 단독주택은 상태에 따라 2천만원~4천만원 수준으로 평가될 수 있습니다. [cite:?]

* 본 건의 감정가 4257만원은 이러한 시세 범위를 고려할 때, 현 시세와 유사하거나 약간 낮은 수준으로 추정됩니다.

2.

8.2. 입찰가 산정

* 인수 보증금: 0원

* 잠재적 리스크(대항력 있는 임차인, 미확인 지상권)와 건물 노후화, 명도 비용 등을 감안하여 신중한 입찰가 산정이 필요합니다.

* 추정 입찰가: 3,500만원 ~ 4,500만원 범위.

* 보수적으로 접근 시: 3,500만원 ~ 4,000만원.

* 시장 조사 및 권리관계 명확화 후: 4,000만원 ~ 4,500만원.

* 최종 입찰가는 임차인 및 지상권 관련 추가 조사 결과, 현장 조사 결과, 그리고 본인의 투자 성향에 따라 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.