나이스옥션 법원경매 목포 2024타경58269 [1] 전라남도 영암군 군서면 월곡리 378-89 전 경매

매각기일: 2025-12-29

물건 개요

나이스옥션 법원경매 목포 2024타경58269 [1] 전라남도 영암군 군서면 월곡리 378-89 전 경매

물건 대표 이미지

목포지원 경매4계 2024타경58269 | 소재지: 전라남도 영암군 군서면 월곡리 378-89 | 감정가: 52,038,000원 | 최저가: 29,142,000원 | 용도: 전

1. 물건 보고서 (토지 매각)

1.1. 사건 개요 및 물건 정보

사건번호: 목포지원 2024타경58269 (1)

소재지: 전라남도 영암군 군서면 월곡리 378-89

용도: 전 (현황: 전 및 일부 분묘용지, 일부 자연림)

감정가: 52,038,000원

토지면적: 1062.00㎡ (약 321.25평)

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산임의경매

소유자/채무자: 박OO / 채권자: 김OO

*참고: 본 물건은 토지(전) 매각 건이며, 아파트가 아니므로 전용면적/분양면적은 표기하지 않습니다.

1.2. 입지 조건 및 환경 분석

최고의 입지:

본 물건은 전라남도 영암군 군서면 월곡리 소재 "호동마을" 북동측 근거리에 위치합니다. 주변은 지방도 주변 농경지대 및 주택 등이 혼재된 지역으로, 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

교통 환경:

차량 접근이 가능하며, 전반적인 교통 상황은 보통입니다. 북측으로 폭 약 3미터 정도의 구거를 사이에 둔 비포장도로가 개설되어 있어 진출입은 가능하나 포장 상태는 불량합니다.

이용 상태:

기호(1) 토지는 사다리형 평지로, '전' 및 일부 '분묘용지'로 이용 중입니다. (제시된 정보에는 기호(1)과 기호(2) 정보가 혼재되어 있으나, 매각대상은 토지매각 건임을 유의해야 합니다.)

토지이용계획 및 제한사항:

계획관리지역 및 가축사육제한구역(1,000m 제한구역-닭, 오리, 메추리/돼지, 개)으로 지정되어 있습니다. 이는 향후 토지 이용 및 개발에 있어 가축사육 관련 시설 설치에 제한이 있음을 의미하며, 주변에 축산 관련 시설이 존재하거나 건축될 가능성도 일부 내포합니다.

상권분석 및 생활정보:

주변은 전형적인 지방도 주변 농경지대로 상권 발달은 미미하며, 기본적인 편의시설은 영암군 군서면 소재지 등으로 이동해야 이용 가능합니다. 전원생활이나 농경지 확보를 목적으로 하는 실수요자에게 적합한 환경입니다.

1.3. 권리분석 및 특이사항

권리분석 (등기부상):

본 물건은 부동산임의경매 사건으로, 등기부상 권리관계는 말소기준권리 이하 모두 소멸될 것으로 예상됩니다. 다만, 구체적인 말소기준권리는 별도 확인이 필요합니다.

잠재적 리스크 (법정지상권 및 분묘기지권):

* 분묘기지권: "지상에 연고자 미상의 분묘가 소재함"으로 명시되어 있습니다. 이는 매수인이 토지를 취득하더라도 분묘 소유자가 주장할 수 있는 관습상의 지상권인 '분묘기지권'이 성립될 가능성이 매우 높으며, 이 경우 분묘의 이장 및 철거에 대한 법적 리스크와 비용 부담이 발생할 수 있습니다.

* 지상 소재 수목은 매각 제외: 토지 외 지상의 수목은 매각 대상에서 제외되므로, 토지 이용 시 수목의 처리 문제 또한 발생할 수 있습니다.

농지취득자격증명 (농취증) 필수:

지목이 '전(밭)'이므로 매수인은 농지취득자격증명을 제출해야 합니다. 미제출 시 매수보증금(입찰보증금)은 반환되지 않으니, 입찰 전 반드시 농지취득자격 발급 가능 여부를 관할 관청을 통해 확인해야 합니다.

원상회복명령 가능성:

현재 '전'인 토지가 '묘지' 등 다른 용도로 이용되는 경우, 낙찰 후 관할 관청으로부터 농지법 위반에 따른 원상회복명령이 발하여질 가능성이 있습니다. 이행하지 않을 경우 벌금이나 강제이행금이 부과될 수 있습니다.

1.4. 종합 의견 및 투자 포인트

종합 의견:

본 물건은 계획관리지역 내 농지로 향후 제한적인 개발 가능성이 있지만, '분묘기지권' 및 '농지취득자격증명' 제출 의무, '원상회복명령 가능성' 등 해결해야 할 중대한 법적, 행정적 리스크가 존재하는 물건입니다. 따라서 일반적인 토지 투자보다는 특수물건 분석에 능숙하고, 분묘 및 농지 관련 문제를 해결할 의사와 능력이 있는 투자자에게 적합합니다.

투자 포인트:

1. 감정가 대비 평당가: 감정가 52,038,000원을 면적 321.25평으로 나눈 평당 약 162,000원으로, 계획관리지역 농지임을 감안할 때 가격 경쟁력은 갖추고 있습니다.

2. 계획관리지역: 보전관리지역이나 농림지역에 비해 개발 행위에 상대적으로 유리한 '계획관리지역'이라는 점은 장점입니다.

3. 리스크를 통한 수익 창출: 분묘기지권과 농취증 문제 등 해결해야 할 난이도가 높은 리스크가 존재하여 유찰 가능성이 높으며, 이로 인해 낮은 가격에 낙찰받아 리스크 해결 후 시세차익을 노릴 수 있는 '특수물건'으로서의 가치가 있습니다.

**주의:** 입찰 전 반드시 현장조사를 통해 분묘의 정확한 위치 및 상태, 토지의 현황(휴경지 여부 등)을 확인하고, 관할 군청 및 면사무소를 통해 농취증 발급 및 원상회복명령 관련 사항을 명확히 확인해야 합니다.

법원 정보

목포지원 경매4계