나이스옥션 법원경매 목포 2024타경58061 [1] 전라남도 무안군 망운면 송현리 540 전 경매

매각기일: 2025-12-29

물건 개요

나이스옥션 법원경매 목포 2024타경58061 [1] 전라남도 무안군 망운면 송현리 540 전 경매

물건 대표 이미지

목포지원 경매4계 2024타경58061 | 소재지: 전라남도 무안군 망운면 송현리 540 | 감정가: 33,096,000원 | 최저가: 18,534,000원 | 용도: 전

1. 물건 보고서

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 목포지원 2024타경58061 (1)

소재지: 전라남도 무안군 망운면 송현리 540

용도: 전 (농지)

감정가: 33,096,000원

토지면적: 1,379.00㎡ (약 417.16평)

매각대상: 토지일부지분매각 (지분율: 68950)

경매구분: 부동산강제경매

채무자/소유자: 정OO

채권자: 주OOOOOOOOOOO

1.2. 물건 개요

본 경매 물건은 전라남도 무안군 망운면 송현리 소재 농지(전) 중 일부 지분(68950/100000)에 대한 강제경매입니다.

토지 면적은 1,379.00㎡ (약 417.16평)이며, 현재 타 지번과 일단지로 이용되고 있는 완경사지의 맹지 상태입니다.

계획관리지역 및 농림지역에 속하며, 공항시설법상 수평표면구역 및 장애물제한표면구역, 농지법상 농업진흥구역에 포함되어 있어 개발행위에 제약이 많은 토지입니다.

2. 입지 및 주변 환경 분석

2.1. 입지조건

본건은 무안군 망운면 “유종동마을” 북동측 인근에 위치하며, 전형적인 농경지대 및 기존 취락이 혼재된 순수 농촌 지역입니다.

물건 인근까지 차량 접근은 가능하나, 면단위 외곽에 위치하여 대중교통 이용은 매우 불편합니다.

가장 큰 물리적 특징은 *맹지*라는 점으로, 건축 행위 등 이용 가치에 심각한 제약이 있습니다.

2.2. 상권분석

해당 물건은 농지(전)이며, 주변 환경 역시 농경지 및 취락 위주이므로 상업적 가치는 희박합니다.

상권분석보다는 농지로서의 생산성이나 장기적인 개발 제한 구역 해제 여부에 초점을 맞추어야 합니다.

2.3. 생활정보 및 혐오시설

주변에 편의시설이나 생활 인프라는 부족한 순수 농경지대입니다.

감정평가서상 주위환경 외에, 본건은 무안 국제공항과 인접한 구역에 위치하여 수평표면구역 및 장애물제한표면구역으로 지정되어 있습니다. 이는 비행 안전을 위한 고도 제한 규제를 받는다는 의미이므로, 잠재적인 건축 행위 및 이용에 큰 제약 사항이 될 수 있습니다.

직접적인 혐오시설은 확인되지 않으나, 공항 인접으로 인한 소음 발생 가능성 및 개발 규제가 존재합니다.

3. 권리 및 법률 분석

3.1. 권리분석

본 건은 강제경매 사건으로, 채권자의 채권 회수를 목적으로 진행됩니다.

등기부상 특별히 복잡한 권리 관계는 없는 것으로 보이나, *토지일부지분매각*이라는 점이 권리분석의 핵심입니다.

지분 매각의 경우, 낙찰 후 소유권은 공유자들(기존 소유자와 낙찰자)의 지분으로만 존재하며, 토지 전체를 단독으로 사용하거나 처분할 수 없습니다.

3.2. 특이사항 및 주의사항

농지취득자격증명 제출요: 해당 물건은 *전*(농지)이므로, 매수인은 낙찰일로부터 7일 이내에 관할 기관으로부터 발급받은 농지취득자격증명을 제출해야 합니다. 미제출 시 매수보증금은 몰수됩니다.

지분매각 및 공유자우선매수신고: 본 건은 공유자 우선매수권이 1회로 행사 제한되는 *특별매각조건*이 있습니다. 공유자가 우선매수권을 행사할 경우 낙찰자는 소유권을 취득할 수 없습니다.

맹지: 인접 도로가 없어 건축법상 건축 허가가 불가능합니다.

토지이용계획: 농업진흥구역 및 공항 관련 제한 구역에 속하여 단기적인 개발은 매우 어렵습니다.

4. 잠재적 리스크 및 종합 의견

4.1. 잠재적 리스크

토지 이용의 불확실성: 맹지인 동시에 지분 매각 물건이므로, 전체 토지에 대한 사용, 수익, 처분이 현실적으로 어렵습니다. 도로 확보가 불가능한 한 토지 이용 가치는 낮게 평가됩니다.

공유자 리스크: 낙찰 후 기존 공유자와의 지분 정리(매도 또는 공유물 분할 청구 소송) 과정이 필수적이며, 이 과정에서 시간과 비용이 소요될 수 있습니다. 공유물 분할 청구 시에도 맹지 특성상 현물 분할이 어려워 경매를 통한 대금 분할의 가능성이 높습니다.

농취증 미제출 리스크: 농지취득자격증명 미제출 시 보증금 몰수 위험이 있습니다.

4.2. 종합 의견

본 물건은 비교적 낮은 감정가에 형성되어 있으나, *맹지*이면서 *농지*, 그리고 *지분 매각*이라는 세 가지 핵심적인 리스크를 동시에 안고 있습니다.

투자 목적은 단기 차익 실현보다는, 장기적인 관점에서 기존 공유자와의 협상을 통한 지분 통합 또는 저렴한 가격에 매입하여 공유물 분할을 통해 현금화하는 전략이 필요합니다.

농지로서의 이용 가치 및 개발 가능성이 낮으므로, 초보 투자자에게는 권유하기 어려운 고난도 물건입니다.

5. 투자 포인트

지분 매각 물건의 낮은 낙찰가 형성 기대: 높은 리스크로 인해 유찰이 거듭될 경우 감정가 대비 저렴한 가격으로 매입할 가능성이 있습니다.

공유자 협상 전략: 기존 공유자가 우선매수권을 포기하고, 낙찰자가 된 후 공유자에게 지분을 매도하여 수익을 얻거나, 추가 매입을 통한 지분 통합을 시도할 수 있습니다.

장기적 토지 가치 변화 기대: 현재 개발이 제한되어 있으나, 장기적인 지역 개발 계획(개발촉진지구 지정 포함)에 따라 미래에 규제가 완화될 경우 가치가 상승할 여지는 있습니다. 단, 이 또한 매우 불확실한 요소입니다.

**주의:** 투자 시에는 반드시 낙찰가와 지분 정리 비용 등을 면밀히 계산하여 보수적인 관점에서 접근해야 합니다.

법원 정보

목포지원 경매4계