나이스옥션 법원경매 목포 2024타경58207 [3] 전라남도 신안군 암태면 도창리 304 전 경매

매각기일: 2025-12-29

물건 개요

나이스옥션 법원경매 목포 2024타경58207 [3] 전라남도 신안군 암태면 도창리 304 전 경매

물건 대표 이미지

목포지원 경매4계 2024타경58207 | 소재지: 전라남도 신안군 암태면 도창리 304 | 감정가: 33,166,000원 | 최저가: 18,573,000원 | 용도: 전

1. 물건 개요 및 분석 요약

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 목포지원 2024타경58207 (3)

소재지: 전라남도 신안군 암태면 도창리 304

용도: 전 (농지)

감정가: 33,166,000원

토지면적: 1,442.00㎡ (약 436.21평)

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산임의경매

소유자/채무자: 최OO

1.2. 물건 현황 및 특징 요약

본 물건은 전라남도 신안군 암태면 도창리 소재 토지(전)입니다. 주변은 마을, 농경지, 임야 등으로 형성된 해안 농경지대이며, 중흥마을 북서측 근거리에 위치합니다. 총 면적은 1,442.00㎡로 비교적 넓은 농지입니다. 본 물건은 서측 및 남측으로 폭 약 2.5m 정도의 콘크리트 포장도로 및 비포장도로에 접하고 있어 접근성은 양호한 편입니다.

가장 중요한 특이사항은 농지 취득에 대한 조건으로, 입찰 참가자는 반드시 농지취득자격증명을 제출해야 하며, 미제출 시 매수보증금이 미반환되므로 이 점을 반드시 확인해야 합니다.

1.3. 감정평가 요약 (토지)

본건은 부정형 완경사지의 ‘전’ 상태입니다. (1)(2)는 묵전(현황과 불일치) 상태이며, (3)(4)는 전입니다. 도로에 접하고 있어 맹지가 아닌 점은 큰 장점입니다. 토지이용계획상 ‘보전관리지역’ 및 ‘가축사육제한구역’에 해당합니다.

2. 입지 조건 및 주변 환경 분석

2.1. 입지 조건

본 물건이 위치한 신안군 암태면은 천사대교 개통 이후 육지와의 접근성이 크게 향상되어 투자 및 거주 가치가 높아진 지역 중 하나입니다. 본건은 도창리 중흥마을 북서측 근거리에 자리하며, 주위는 전형적인 해안 농경지대로 농업용 토지로서의 가치가 주를 이룹니다.

2.2. 교통 상황

남동측 중흥마을에 농어촌버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 가능합니다. 차량 이용 시 천사대교를 통해 무안, 목포 등 서남부 주요 도시로의 이동이 용이해 일반적인 교통사정은 보통 수준으로 판단됩니다.

2.3. 혐오 시설 정보

외부 지도 서비스 및 주변 검색 결과, 본건 소재지 주변은 전형적인 농촌 마을 및 농경지대로, 특별히 인근에 고압선, 폐기물 처리장 등과 같은 혐오 시설은 확인되지 않았습니다.

3. 권리 분석

3.1. 경매 구분 및 소유 관계

본 사건은 부동산임의경매 사건으로, 채무자(최OO)와 소유자(최OO)가 동일인입니다. 채권자가 농협(농OOOOOOOO) 등 금융기관이므로, 선순위 근저당권에 의한 경매일 가능성이 높습니다.

3.2. 예상 권리 인수 사항

임의경매의 특성상, 말소기준권리 이하의 모든 등기부상 권리는 소멸되어 매수인이 인수할 권리는 없을 것으로 예상됩니다. 단, 현장 방문을 통한 선순위 임차인 유무(특히 농지 임차인)와 유치권 등 등기부 외 권리에 대한 최종 확인이 필수적입니다. 임대관계는 미상입니다.

4. 상권 분석 및 생활 정보

4.1. 상권 분석

본건은 전형적인 농경지대에 위치하므로 상업적인 가치는 거의 없습니다. 향후 전원생활 및 귀농 목적으로 농사를 짓는 경우를 제외하고는 수익형 부동산으로서의 상권 분석은 의미가 없습니다.

4.2. 생활 정보

일상적인 생활 편의시설(대형마트, 병원, 은행) 등은 암태면 소재지 또는 목포 등 외부 도시를 이용해야 합니다. 중흥마을의 버스 정류장을 이용할 수 있으나, 전반적인 생활 편의성은 낮은 농어촌 환경입니다.

5. 잠재적 리스크 및 주의 사항

5.1. 농지취득자격증명 제출 의무 (최대 리스크)

가장 큰 리스크는 ‘농지취득자격증명 제출’ 의무입니다. 낙찰 후 정해진 기한 내에 관할 면사무소에서 농취증을 발급받아 제출하지 못하면, 매수보증금 전액이 몰수되어 반환되지 않습니다. 비농업인일 경우, 농업경영계획서를 철저히 준비해야 합니다.

5.2. 개발 행위 제한

토지이용계획상 ‘보전관리지역’으로 지정되어 있어, 무분별한 개발이나 대규모 시설 건축이 제한됩니다. 농지로서의 활용이나 소규모 주택(단독주택) 건축 외의 용도로의 전환은 어렵습니다.

5.3. 현황 불일치

공부상 지목은 전이지만 일부 필지는 현황이 묵전(휴경지) 상태입니다. 이는 즉시 농사를 짓기 위해서는 개간 작업이 필요함을 의미합니다.

6. 종합 의견 및 투자 포인트

6.1. 종합 의견

본 물건은 전라남도 신안군 암태면에 위치하며, 천사대교 개통의 수혜를 입는 지역의 도로에 잘 접한 농지(전)입니다. 약 436평의 비교적 넓은 면적으로 농업경영 또는 귀농귀촌을 염두에 둔 실수요자에게 적합합니다. 다만, 보전관리지역 및 농지법의 규제를 받으므로 투기 목적으로 접근하기보다는 장기적인 관점에서 접근해야 합니다.

6.2. 투자 포인트

* 도로 접근성 양호: 맹지가 아니며, 폭 2.5m 도로에 접하여 농기계 진입 및 차량 접근이 용이합니다.

* 천사대교 효과: 육지와의 접근성이 개선된 신안군의 주요 섬 지역 토지입니다. 장기적인 관점에서 지가 상승 잠재력이 있습니다.

* 농지연금 대상: 만 60세 이상, 5년 이상 영농 경력이 있는 경우, 본 토지를 이용해 농지연금 혜택을 받을 수 있는 기본 자격을 갖출 수 있습니다. (구입 후 자격 충족 필요)

* 저렴한 투자금: 토지 감정가가 3천만 원대 초반으로, 비교적 적은 금액으로 넓은 토지를 확보할 기회입니다.

법원 정보

목포지원 경매4계