나이스옥션 법원경매 목포 2024타경58276 [1] 전라남도 신안군 증도면 우전리 475 전 경매

매각기일: 2025-12-29

물건 개요

나이스옥션 법원경매 목포 2024타경58276 [1] 전라남도 신안군 증도면 우전리 475 전 경매

물건 대표 이미지

목포지원 경매4계 2024타경58276 | 소재지: 전라남도 신안군 증도면 우전리 475 | 감정가: 56,651,700원 | 최저가: 31,725,000원 | 용도: 전

1. 물건 개요 및 특성 분석

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 목포지원 2024타경58276 (1)

소재지: 전라남도 신안군 증도면 우전리 475

용도: 전 (휴경지)

경매구분: 부동산임의경매

매각대상: 토지매각

소유자/채권자: 소유자 이OO, 채권자 한OOOOOOOOOO (근저당권 등에 기한 임의경매로 추정됨)

1.2. 면적 및 감정가

토지면적: 1527.00㎡ (약 462.15평)

토지 지분율: 152700 (전체 지분 매각)

건물면적: 0.00㎡ (건물 없음, 순수 토지 매각)

감정가: 56,651,700원 (평당 약 122,580원)

2. 입지 및 환경 분석

2.1. 입지조건

본 건은 신안군 증도면 우전리 소재의 해안농경지대에 위치하며, "증도왕바위 여객선터미널" 북동측 인근에 자리합니다. 주위는 농경지, 임야 등이 혼재하는 지역입니다. 인근에 지방도가 소재하고 있어 차량 접근은 보통 수준으로 평가되나, 본 건 토지는 지적도상 맹지(도로에 직접 접하지 않음)이나, 감정평가서상 인접 필지를 통하여 진출입이 가능한 현황도로가 있는 것으로 판단됩니다.

2.2. 상권분석

본 건 소재지인 증도면 우전리 일대는 농경지 및 해안이 주를 이루는 지역으로, 일반적인 상권이 형성되어 있지 않습니다. 다만, 증도는 '아시아 최초 슬로시티'로 지정되었고 우전해수욕장, 짱뚱어다리, 태평염전 등 관광자원이 풍부한 곳입니다. 본 건 토지 인근에 상업 시설은 미미하나, 관광 연계 또는 농업용 토지로의 잠재적 가치를 고려해야 합니다.

2.3. 생활정보

증도는 유네스코 생물권 보존 지역 및 람사르 습지 보호지역으로 지정된 청정지역입니다. 본 건 주변은 농경지 및 임야가 주를 이루어 주거 밀집 지역에서 발생하는 소음이나 생활 편의시설 접근성은 낮을 수 있습니다. 주변 검색 결과, 대규모 혐오시설은 확인되지 않으며, 오히려 엘도라도 리조트, 우전해수욕장 등 관광시설이 가까이 있어 청정한 자연환경을 갖추고 있습니다.

3. 권리 분석 및 법적 검토

3.1. 권리분석

경매구분은 부동산임의경매로, 채권자가 담보권을 실행하는 절차입니다. 매각대상은 토지 전체(1527.00㎡, 100% 지분)이며, 건물 제시외 면적이 0.00㎡이므로 매수인이 인수해야 할 권리나 제시외 건물 리스크는 없는 것으로 확인됩니다. 임대차 관계는 '미상'으로 기재되어 있어, 낙찰 후 명도 진행 시 확인이 필요합니다.

3.2. 잠재적 리스크

1) 농지취득자격증명(농취증): 본 건의 용도가 '전(휴경지)'이므로 낙찰자는 농지취득자격증명을 제출해야 합니다. 미제출 시 매수보증금이 몰수되므로, 사전에 관할 지자체를 통해 발급 가능 여부를 반드시 확인해야 합니다.

2) 맹지 리스크: 지적도상 맹지입니다. 감정평가서상 인접 필지를 통한 진출입이 가능하다고는 하나, 이는 현황상의 상태일 뿐이므로 향후 배타적인 통행권 확보나 건축 행위 시 분쟁의 소지가 있습니다. 진입로 확보 방안에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

3) 규제사항: 토지이용계획상 계획관리지역에 해당하여 개발 가능성이 높지만, '가축사육제한구역(모든 가축)'으로 지정되어 있어 축사 등을 통한 수익 창출은 불가능합니다.

4. 종합 의견 및 투자 제언

4.1. 종합 의견

본 건은 관광 자원이 풍부하고 청정한 신안군 증도에 위치한 계획관리지역 내 토지로, 토지 면적이 약 462평으로 비교적 넓은 편입니다. 가격 대비 입지 조건은 무난하나, '지적도상 맹지'와 '농취증 필수 제출'이라는 중대한 특이사항을 안고 있습니다. 현장 방문을 통해 인접 토지의 소유 관계 및 실제 진입로의 영구적인 이용 가능성을 확인하는 것이 절대적으로 중요합니다.

4.2. 투자 포인트

최고의 입지: 계획관리지역으로 향후 제한적인 개발 행위(농어촌 민박, 단독주택 등)가 가능하며, 증도왕바위 여객선터미널과 인접한 해안 농경지대라는 점에서 장기적인 관점에서 접근할 필요가 있습니다.

투자의 난이도: '농취증'과 '맹지'라는 두 가지 법적/현황적 리스크를 해결할 수 있는 실수요자(농업인) 또는 맹지 해소 경험이 있는 투자자에게 적합한 물건입니다. 맹지 문제를 해결하고 소규모 전원주택이나 체험농장 등으로 활용할 경우 투자 가치를 높일 수 있습니다.

법원 정보

목포지원 경매4계