나이스옥션 법원경매 목포 2024타경58207 [2] 전라남도 신안군 암태면 도창리 300 전 경매

매각기일: 2025-12-29

물건 개요

나이스옥션 법원경매 목포 2024타경58207 [2] 전라남도 신안군 암태면 도창리 300 전 경매

물건 대표 이미지

목포지원 경매4계 2024타경58207 | 소재지: 전라남도 신안군 암태면 도창리 300 | 감정가: 17,518,000원 | 최저가: 9,810,000원 | 용도: 전

1. 물건 보고서 개요

1.1. 사건 기본 정보

사건번호 목포지원 2024타경58207 (2)

경매구분 부동산임의경매

소재지 전라남도 신안군 암태면 도창리 300

매각대상 토지매각

소유자/채무자 최OO / 최OO

채권자 농OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

감정가 17,518,000원

1.2. 물건 상세 정보

용도 전 (현황 묵전)

토지면적 922.00㎡ (약 278.91평)

토지 지분율 92200 (전체 지분인 것으로 판단됨)

건물면적 0.00㎡

토지이용계획 보전관리지역(보전관리지역), 가축사육제한구역(모든가축제한구역)

특이사항 농지취득자격증명 제출 필수, 맹지 (도로 접촉 없음)

2. 입지 및 환경 분석

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 전라남도 신안군 암태면 도창리 "중흥마을" 북서측 근거리에 위치한 토지입니다.

주위는 마을, 농경지, 임야 등으로 형성된 전형적인 해안 농경지대입니다. 본건 (2)는 지목은 '전'이나 현황은 경작하지 않고 방치된 '묵전' 상태이며 부정형의 완경사지입니다.

2.2. 교통 상황

본건 남동측에 위치한 중흥마을에 농어촌버스 정류장이 소재하는 등 일반적인 교통사정은 보통 수준으로 평가되나, 도서지역의 특성상 접근성이 높다고 보기는 어렵습니다.

2.3. 인접 도로상태

본건은 인접 도로가 없는 '맹지' 상태입니다. 차량 접근성이 전무하며, 이는 토지의 이용 가치를 현저히 저하시키는 핵심 요인입니다.

3. 권리 분석

3.1. 권리 관계

본 건은 부동산임의경매 사건으로, 채권자 농OOOOOOO의 신청에 의해 진행되고 있습니다. 소유자 및 채무자가 동일인인 것으로 보아 일반적인 근저당권 실행에 의한 경매로 추정되며, 등기부상 권리 분석 결과는 명확한 확인이 필요하나, 매각대상이 토지이고 건물은 없는 것으로 보아 복잡한 임차 관계 등은 없을 것으로 예상됩니다.

3.2. 특이사항 및 제한사항

가장 중요한 특이사항은 두 가지입니다. 첫째, 본건은 지목상 '전'이므로 매수인은 반드시 농지취득자격증명(농취증)을 제출해야 합니다. 미제출 시 입찰보증금은 반환되지 않습니다. 둘째, 본건은 '맹지'입니다. 도로와 접하지 않아 건축 행위가 불가능하며, 사실상 현재 상태의 농경지로만 사용 가능하거나, 인접 토지 소유주와의 별도 협의를 통해 도로 사용 승낙을 받아야 하는 매우 큰 리스크를 안고 있습니다.

4. 시장 및 생활 정보

4.1. 상권 및 생활정보

본건은 해안 농경지대에 위치하며, 주변에 중흥마을 등 소규모 마을이 형성되어 있습니다 . 일상생활에 필요한 상업시설이나 편의시설은 마을 내부에 한정되거나 암태면 소재지까지 이동해야 할 것으로 예상됩니다. 대형 상권은 형성되어 있지 않아 기본적인 생활 편의성은 낮습니다.

4.2. 혐오시설 유무

감정평가서 및 외부 검색 결과, 물건지 주변에 특정 산업단지, 쓰레기 매립장 등 토지의 가치를 심각하게 저하시킬 수 있는 주요 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 법적 리스크

농지취득자격증명 제출 요건이 존재하여, 농업 경영 계획을 수립할 수 없거나 농지 소유가 제한되는 자는 입찰에 참여하기 어렵습니다. 만약 낙찰 후 농취증을 기한 내에 제출하지 못할 경우 매수보증금(입찰금액의 10%)은 몰수됩니다.

5.2. 물리적 리스크

본건은 맹지(도로 접촉 없음)이며, 현황은 묵전(경작하지 않는 땅) 상태입니다. 맹지라는 점은 토지 가치 평가 시 가장 큰 감점 요인이 되며, 향후 개발 행위(건축)를 위해서는 인접 토지 매입 또는 사도 개설 협의가 필수적입니다. 또한, 부정형 완경사지라는 점도 농업 생산성이나 개발 편의성 면에서 불리하게 작용할 수 있습니다.

6. 종합 의견 및 투자 포인트

6.1. 종합 의견

본건은 전라남도 신안군 암태면의 보전관리지역 내 농지로, 낮은 감정가(17,518,000원)와 비교적 넓은 면적(922.00㎡, 약 278.91평)이 장점이나, '맹지'라는 치명적인 단점과 '농지취득자격증명' 필수 제출이라는 법적 제약이 존재하는 물건입니다. 따라서 일반적인 투자 관점보다는 농지 투자나 인접 토지 소유자의 확장 목적으로 적합하며, 개발보다는 보전/농림 목적으로 활용될 가능성이 높습니다.

6.2. 투자 포인트

최고의 입지: 해안 농경지대 내 비교적 한적한 환경에 위치하여 귀농/귀촌 또는 영농 목적으로 적합합니다.

투자 가치: 감정가 자체가 매우 낮아(평당 약 62,800원) 향후 저가 매입의 기회가 될 수 있습니다.

활용 방안: 인접 토지 소유자가 매입하여 토지 가치를 높이는 용도(맹지 해소)나, 농업 경영 목적으로만 접근해야 합니다. 시세 차익을 노리는 일반적인 부동산 투자는 권장되지 않습니다.

법원 정보

목포지원 경매4계