나이스옥션 법원경매 목포 2024타경58122 [1] 전라남도 영암군 삼호읍 난전리 488 전 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 목포 2024타경58122 [1] 전라남도 영암군 삼호읍 난전리 488 전 경매

• 사건번호: 2024타경58122
• 주소: 전라남도 영암군 삼호읍 난전리 488
• 감정가: 39,370,000원
• 최저가: 22,047,000원
• 유찰 횟수: 2회
• 용도: 전

목포지원 경매4계 2024타경58122 | 소재지: 전라남도 영암군 삼호읍 난전리 488 | 감정가: 39,370,000원 | 최저가: 22,047,000원 | 용도: 전

1. 물건 개요 및 기본 정보

1.1. 사건 및 소재지 정보

사건번호: 목포지원 2024타경58122 (1)

소재지: 전라남도 영암군 삼호읍 난전리 488

용도: 전

토지면적: 635.00㎡ (약 192.09평)

감정가: 39,370,000원

매각대상: 토지매각

1.2. 물건 현황 및 이용 상태

본 건은 전라남도 영암군 삼호읍 난전리 "난대마을" 북동측 인근에 위치한 토지입니다. 주위는 마을, 농경지, 임야 등으로 형성된 전형적인 농촌 지역입니다.

공부상 지목은 "전"이나, 현황은 무화과나무가 식재된 과수원으로 이용되고 있습니다. 지적도상으로는 맹지(도로에 접하지 않은 토지)이나, 현황은 비포장 진입로가 개설되어 차량 출입은 가능한 것으로 조사되었습니다.

2. 권리 분석

2.1. 등기부상 권리 분석

본 건은 부동산강제경매 사건으로, 말소기준권리 이후의 모든 권리는 매각과 동시에 소멸할 것으로 예상됩니다. 낙찰자가 인수할 권리는 없을 것으로 판단됩니다.

2.2. 특이 및 주의 사항

농지취득자격증명 제출 필수: 본 토지의 지목이 '전'이고 현황이 '과수원'인 농지이므로, 낙찰자는 반드시 농지취득자격증명(농취증)을 제출해야 합니다. 미제출 시 매수보증금(입찰보증금)은 미반환 처리되므로 입찰 전 관할 기관에 농취증 발급 가능 여부를 반드시 확인해야 합니다.

지상 제시외 물건 제외: 지상에 소재하는 관정(지하수 시설) 및 제시외 수목(무화과 나무)은 매각 대상에서 제외됩니다. 이는 낙찰 후 토지 사용 시 소유자와의 협의 또는 법적 조치가 필요할 수 있음을 의미합니다.

지적도상 맹지 및 경계 불분명: 지적도상 맹지라는 점은 향후 건축 행위 시 문제가 될 수 있습니다. 또한, 지상에 소재하는 전봇대, 물탱크 등의 지적 경계가 불분명하다고 언급되어 있어, 경계 측량이 요구될 수 있습니다.

3. 입지 조건 및 환경 분석

3.1. 입지 조건

본 건은 농촌지역 내에 위치하여 전원생활이나 소규모 영농 목적으로 적합합니다. 자연녹지지역으로 지정되어 있어, 개발 행위에 제한이 따르지만 건폐율 20% 이하의 범위 내에서 농가주택 및 관리사 등 건축이 가능합니다.

3.2. 주변 환경 및 상권 분석

주위가 농경지와 임야 위주의 농촌 지역이므로 상업적 상권은 형성되어 있지 않습니다. 주로 주거 및 농업용 수요를 기반으로 하는 입지이며, 차량 접근성은 보통 수준입니다.

3.3. 생활 정보

대중교통 이용 사정은 보통으로 보고되었으나, 도심지와의 접근성은 다소 떨어질 수 있습니다. 주변에 확인된 혐오시설은 없으며, 조용하고 한적한 농촌 환경을 갖추고 있습니다.

4. 잠재적 리스크

4.1. 농지취득자격증명 미제출 리스크

농취증 제출 기한 내 미제출은 입찰 보증금 몰수로 직결되는 가장 치명적인 리스크입니다. 반드시 사전에 농지취득 요건 충족 및 발급 가능성을 확인해야 합니다.

4.2. 개발 제한 및 맹지 리스크

자연녹지지역 및 가축사육제한구역 규제가 적용되어 개발의 폭이 제한적입니다. 특히, 지적도상 맹지인 점은 향후 건축 허가 시 문제가 될 수 있으며, 현황도로의 배타적 사용수익권 확보 여부를 추가로 확인할 필요가 있습니다.

4.3. 제시외 물건 처리 리스크

매각에서 제외된 무화과 나무, 관정, 전봇대, 물탱크 등에 대한 소유권 및 처리 문제가 잠재적인 분쟁 요소가 될 수 있습니다. 매각 토지를 온전히 사용하기 위해서는 기존 소유자와 협의하거나 법적 절차를 통해 지상 물건을 정리해야 할 수 있습니다.

5. 종합 의견 및 투자 포인트

5.1. 종합 의견

본 건은 영농 및 전원생활 부지로 활용 가치가 높으나, 농지취득자격증명 제출과 지적도상 맹지 문제, 그리고 제시외 물건 처리라는 세 가지 주요 리스크를 동시에 안고 있습니다. 농취증 발급이 확실하고, 현황도로 사용에 문제가 없으며, 제시외 물건 정리에 대한 계획(철거 또는 매입 협의)을 세울 수 있는 실수요자에게 적합한 물건입니다.

5.2. 투자 포인트

소액 투자 및 귀농/귀촌 부지 활용: 비교적 낮은 감정가(39,370,000원)와 192평 규모로 소액 투자가 가능합니다. 농지라는 특성을 활용하여 주말 농장 또는 귀농/귀촌을 희망하는 실수요자에게 매력적입니다.

현황 과수원 이용 가능성: 현재 무화과 과수원으로 이용 중이므로, 제시외 수목 정리가 완료된다면 토지 정지 작업 없이 즉시 농지로 활용할 수 있다는 장점이 있습니다.

현황 도로 존재: 지적도상 맹지이나, 현황 비포장 진입로가 개설되어 있어 현재 차량 접근성이 확보된 점은 토지 이용에 큰 이점으로 작용합니다.

법원 정보

목포지원 경매4계