나이스옥션 법원경매 목포 2024타경58320 [3] 전라남도 영암군 군서면 양장리 1650-15 답 경매

매각기일: 2025-12-29

물건 개요

나이스옥션 법원경매 목포 2024타경58320 [3] 전라남도 영암군 군서면 양장리 1650-15 답 경매

물건 대표 이미지

목포지원 경매4계 2024타경58320 | 소재지: 전라남도 영암군 군서면 양장리 1650-15 | 감정가: 75,315,900원 | 최저가: 42,177,000원 | 용도: 답

1. 물건 개요 및 특이사항 분석

1.1. 물건 기본 정보

본 물건은 전라남도 영암군 군서면 양장리 1650-15 외 2필지의 답(畓, 논)입니다.

경매구분은 부동산강제경매이며, 사건번호는 목포지원 2024타경58320 (3)입니다.

토지 면적은 총 2597.10제곱미터 (약 785.66평)이며, 감정가는 75,315,900원으로 평가되었습니다.

매각 대상은 건물 없이 토지만을 매각하는 건입니다.

1.2. 특이 및 주의사항

본 물건은 농지법상 농지(답)에 해당하므로, 낙찰자는 농지취득자격증명(농취증)을 반드시 제출해야 합니다.

주의사항에 농지취득자격증명 제출요 (미제출시 매수보증금 미반환)로 명시되어 있어, 농업 경영 계획이나 주말 체험 영농 등 농지 취득 요건을 철저히 확인해야 합니다.

경매구분이 부동산강제경매이고 채권자가 김OO인 것으로 보아 권리 관계의 복잡성을 확인하는 절차가 필요합니다.

임대관계는 미상으로 보고되어 있어, 현장 조사를 통한 실제 경작자 유무 확인이 중요합니다.

2. 입지조건 및 주변 환경 분석

2.1. 위치 및 주변 환경

대상 물건은 전라남도 영암군 군서면 양장리 소재 "양장마을" 북서측 및 남서측 인근에 위치합니다.

주변은 순수 경지정리지대로 형성되어 있으며, 주변 환경은 보통 수준으로 평가되었습니다.

인근에 혐오시설은 확인되지 않았으며, 왕인박사유적지, 도갑사 등 문화 관광지가 비교적 가까이 소재하는 농촌 지역입니다.

2.2. 교통 상황

대상 토지 일련번호 1-3 모두 차량 접근이 가능하며, 인근에 지방도가 소재하고 있어 일반적인 교통 상황은 보통입니다.

농업 활동 및 관리에 필요한 기본적인 접근성은 양호한 것으로 판단됩니다.

2.3. 형태 및 이용상태 및 도로 조건

세 필지로 구성되어 있으며, 형태는 사다리형, 삼각형, 가로장방형의 평지입니다.

모두 경지 정리된 답으로 현재 이용 중이며, 농지로서의 가치는 충분합니다.

도로 조건이 우수하여 투자 가치를 높입니다.

일련번호 1은 남측으로 약 3미터 콘크리트포장도로에 접합니다.

일련번호 2, 3은 동측으로 구거를 사이에 두고 노폭 5미터에서 8미터의 콘크리트포장도로에 접하며, 특히 일련번호 2, 3은 2면이 도로에 접하는 '각지' 형태로 진입 편의성이 뛰어납니다.

3. 법적 제한 및 권리 분석

3.1. 토지이용계획 및 제한상태

전 필지 농림지역 및 농업진흥구역으로 지정되어 있습니다. 이는 농지로서 보전할 필요가 있는 지역으로, 타 용도(개발 목적)로의 전용이나 개발행위에는 엄격한 제한을 받습니다. 순수 농업용으로 활용해야 합니다.

가축사육제한구역(일부 1,000미터/250미터 제한구역)으로 지정되어 있어, 가축 사육 시 법률의 제한을 받습니다.

일련번호 2, 3은 추가로 재해위험지구(학파지구)에 포함되어 있어, 자연재해(침수 등)에 대한 대비가 필요할 수 있습니다.

3.2. 권리분석

본 건은 부동산강제경매이며, 매각 대상은 토지 전부입니다. (토지 지분율 259710은 토지 면적을 나타낸 것으로 추정)

제시목록 외의 물건이나 공부와의 차이는 없는 것으로 보고되었습니다.

낙찰 이후 인수할 권리 등은 별도의 등기부등본 분석이 필요하지만, 제시된 정보만으로는 큰 문제가 없어 보입니다.

4. 상권분석 및 생활정보

4.1. 상권 및 생활정보

본 물건의 용도가 답(畓)이고 주위 환경이 순수 경지정리지대인 점을 고려할 때, 일반적인 상업적 상권은 형성되어 있지 않습니다.

생활 편의시설은 인근 양장마을 또는 군서면 소재지에서 이용해야 합니다.

농촌 지역 특성상 기본적인 생활 인프라 수준은 보통이며, 자연 환경은 양호합니다.

주변에 왕인박사유적지 등 문화 시설이 있어 지역의 정주 환경은 비교적 안정적인 농촌 마을로 판단됩니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 주요 리스크

농지취득자격증명(농취증) 미제출 리스크: 가장 큰 리스크로, 기한 내 농취증을 발급받아 제출하지 못하면 입찰 보증금을 몰수당합니다. 취득 전 농업 경영 계획을 철저히 준비해야 합니다.

개발 제한 리스크: 전 필지가 농업진흥구역이므로 농지로서의 이용 외의 개발(주택 건축, 타 용도 전용 등)은 사실상 불가능에 가까우며, 장기적인 투자 회수 기간이 필요할 수 있습니다.

재해위험지구 리스크: 일련번호 2, 3이 재해위험지구에 포함되어 있어, 홍수 등에 대한 위험성이 타 필지보다 높을 수 있습니다. 이에 따른 보험료나 유지 관리 비용을 고려해야 합니다.

6. 종합 의견 및 투자 포인트

6.1. 종합 의견

본 영암군 군서면 토지는 농림지역 및 농업진흥구역 내의 우량 경지정리 답으로, 순수한 농업용 투자 물건으로서의 가치가 높습니다. 2,597.10제곱미터 (약 785.66평)의 넓은 면적은 안정적인 농업 경영에 적합하며, 특히 각지로 형성된 필지가 있어 관리 편의성도 우수합니다.

6.2. 투자 포인트

안정적인 농업용 토지: 농업진흥구역 내 우량 농지로, 농지 본연의 가치 보존에 유리합니다.

우수한 접근성: 전 필지가 콘크리트 포장도로에 접하며, 일부는 2면 각지 형태로 진입 및 작업 편의성이 뛰어납니다.

대규모 토지: 약 785평에 이르는 면적은 농업 경영 규모를 확보하기에 충분합니다.

절세 효과: 농지는 양도세 등 세제 혜택 조건 충족 시 절세 효과를 기대할 수 있습니다.

(단, 농취증 취득 및 농업 경영 계획의 실행 가능성이 최우선 검토되어야 합니다.)

법원 정보

목포지원 경매4계