나이스옥션 법원경매 목포 2024타경58320 [1] 전라남도 영암군 군서면 양장리 315-2 답 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 목포 2024타경58320 [1] 전라남도 영암군 군서면 양장리 315-2 답 경매

• 사건번호: 2024타경58320
• 주소: 전라남도 영암군 군서면 양장리 315-2
• 감정가: 62,263,000원
• 최저가: 34,867,000원
• 유찰 횟수: 2회
• 용도: 답

목포지원 경매4계 2024타경58320 | 소재지: 전라남도 영암군 군서면 양장리 315-2 | 감정가: 62,263,000원 | 최저가: 34,867,000원 | 용도: 답

1. 물건 보고서 개요

1.1. 기본 정보

사건번호 목포지원 2024타경58320 (1)로 진행되는 부동산 강제경매 물건에 대한 보고서입니다. 본 물건은 전라남도 영암군 군서면 양장리 소재의 '답(沓, 논)' 3필지로 구성된 토지 매각 건입니다. 순수 경지정리지대 내에 위치하며, 일반적인 농지 투자 관점에서 검토해야 합니다.

1.2. 면적 정보

총 토지 면적은 2147.00㎡ (약 649.50평)입니다. 감정가는 62,263,000원으로, 평당 약 95,860원 수준으로 책정되었습니다. 전체 면적이 농사를 짓기에 충분한 규모로, 세 필지 모두 도로에 잘 접하고 있어 농기계 접근성이 우수합니다.

1.3. 권리 관계

본 경매는 개인 간의 채권-채무 관계에 의한 부동산 강제경매 사건입니다. 소유자는 양OO, 채권자는 김OO이며, 제시 목록 외의 물건이나 공부와의 차이는 없는 것으로 보고되었습니다. 인수해야 할 특별한 권리나 지분 등은 없으며, 매각 대상은 토지 전부입니다. (지분율 214700은 면적 표기로 보입니다.)

2. 물건 상세 분석

2.1. 입지 조건 및 환경 분석

대상 토지는 전라남도 영암군 군서면 양장리에 위치하며, "양장마을" 북서측 및 남서측 인근에 산재한 경지정리된 농지입니다. 주위 환경은 순수한 경지정리지대로 이루어져 있어 농업에 최적화된 입지입니다. 교통 상황은 지방도가 인근에 소재하고 있어 일반적인 농지로서의 교통 상황은 보통이며, 대상 토지까지 차량 접근이 가능하여 농기계 및 농산물 운반에 용이합니다.

가장 큰 장점은 도로 접근성입니다. 세 필지 모두 3미터에서 8미터 폭의 콘크리트 포장도로에 접하고 있으며, 특히 일련번호 2, 3은 각각 2면에 도로를 접하는 '각지' 형태를 띠고 있어 활용도가 높습니다.

2.2. 법률적 검토 및 잠재적 리스크

본 물건은 법률적으로 중요한 제한 사항을 안고 있습니다.

최대 리스크: 농지취득자격증명 제출 요건

본 물건은 용도가 '답(농지)'이며, '농업진흥구역'으로 지정되어 있습니다. 따라서 최고가 매수인은 잔금 납부 기한까지 농지취득자격증명(농취증)을 제출해야 합니다. 미제출 시 매수보증금은 반환되지 않으므로, 투찰 전 농업경영계획 수립 가능 여부 및 농지법상 자격 요건을 반드시 확인해야 합니다.

용도지역 제한: 농림지역 및 농업진흥구역

대상 토지는 '농림지역' 및 '농업진흥구역'에 속합니다. 이는 농업 생산성을 높이기 위해 지정된 구역으로, 농업 관련 시설(창고, 주택 등) 외의 개발 행위나 타 용도(주택, 공장 등)로의 전용이 극히 제한되거나 사실상 불가능합니다. '단순 시세차익'을 노리는 투자보다는 '실제 경작'을 목적에 두어야 합니다.

기타 제한: 재해위험지구 및 가축사육제한구역

일련번호 2, 3은 '재해위험지구(학파지구)'에 포함되어 있어, 향후 개발 시 특정 행위가 제한되거나 재해 예방 시설 설치 비용이 발생할 수 있습니다. 또한 모든 필지는 가축사육제한구역으로 지정되어 있습니다.

2.3. 권리 분석

본 경매 물건은 강제경매로 진행되며, 매각 대상은 토지 전부입니다. 등기부상 복잡하거나 인수해야 할 권리(유치권, 법정지상권, 선순위 임차권 등)는 보고서 상 확인되지 않습니다. '매각대상 토지매각' 및 '제시목록 외의 물건 없음'으로 보아 권리 관계는 깨끗한 것으로 판단됩니다. 임대차 관계는 미상이나, 농지법상 경작자 확인이 필요할 수 있습니다.

3. 투자 가치 분석

3.1. 상권 분석 및 생활 정보

대상 물건이 소재한 군서면 양장리는 월출산과 은적산 인근의 전형적인 농촌 마을입니다. 주변은 순수 농경지대이며, 상업 시설이나 대규모 편의 시설이 형성되어 있는 상권은 존재하지 않습니다. 생활 편의 시설(병원, 마트, 학교 등)은 영암군 군서면 소재지 또는 영암읍내를 이용해야 합니다. 이는 도시 생활 편의성 면에서는 단점이나, 순수 농지로서의 가치는 높일 수 있습니다.

주변 혐오 시설은 별도로 보고되지 않았으나, 인근에 특별한 산업단지나 대규모 시설이 없어 정온한 농업 환경이 조성되어 있을 것으로 판단됩니다. 다만, 가축사육제한구역 지정 내용을 고려할 때 주변에 축사가 존재할 가능성은 있습니다.

3.2. 투자 포인트

최고의 입지:

1) 우수한 접근성: 모든 필지가 콘크리트 포장도로에 접해 있어 농기계 접근이 용이합니다. 특히 각지 형태의 필지가 포함되어 농지 관리가 편리합니다.

2) 순수 경지정리 답: 농업진흥구역 내 경지정리가 완료된 농지로, 안정적인 영농 활동에 유리하며 농업용 토지로서의 가치가 높습니다.

3.3. 종합 의견

본 물건은 전형적인 '실경작을 위한 농지 투자'에 적합한 물건입니다. 농림지역 및 농업진흥구역이라는 강력한 규제로 인해 향후 지가 상승에 따른 개발 이익(환금성)을 기대하기는 어렵습니다. 따라서 '농지연금', '직불금 수령', '안정적인 농업 생산' 등 장기적인 실경작 목적의 실수요자에게 매력적인 물건입니다.

투찰 시에는 반드시 농지취득자격증명 발급 가능성을 최종 확인하고, 주변 농지의 매매 시세 및 예상 경작 수익을 면밀히 분석한 후 보수적으로 접근해야 합니다.

법원 정보

목포지원 경매4계