나이스옥션 법원경매 목포 2024타경58320 [2] 전라남도 영암군 군서면 양장리 1647-12 답 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 목포 2024타경58320 [2] 전라남도 영암군 군서면 양장리 1647-12 답 경매

• 사건번호: 2024타경58320
• 주소: 전라남도 영암군 군서면 양장리 1647-12
• 용도: 답

목포지원 경매4계 2024타경58320 | 소재지: 전라남도 영암군 군서면 양장리 1647-12 | 감정가: 37,702,900원 | 최저가: 21,114,000원 | 용도: 답

1. 물건 개요

1.1. 사건 및 소재지 정보

사건번호: 목포지원 2024타경58320 (2)

소재지: 전라남도 영암군 군서면 양장리 1647-12

용도: 답 (농지)

경매구분: 부동산강제경매

1.2. 면적 및 감정가

토지면적: 1300.10㎡ (약 393.30평)

건물면적: 0.00㎡

감정가: 37,702,900원

매각대상: 토지매각

1.3. 이해관계인

소유자: 양OO

채권자: 김OO

2. 권리 분석 (Legal Analysis)

2.1. 등기부상 권리 분석

본 건은 강제경매 사건으로, 말소기준권리 이하의 모든 권리는 매각으로 소멸되어 매수인이 인수할 권리는 없을 것으로 판단됩니다.

2.2. 특별 매각 조건 및 주의사항 (가장 중요)

본 물건은 '답(농지)'이므로 낙찰자는 '농지취득자격증명(농취증)'을 제출해야 합니다.

주의사항: 농지취득자격증명 제출 요망. 미제출 시 매수보증금은 반환되지 않습니다.

따라서 입찰자는 사전에 해당 농지의 농취증 발급 가능 여부를 관할 면사무소 등을 통해 반드시 확인해야 하며, 미확인 시 보증금 손실이라는 중대한 리스크를 안게 됩니다.

3. 입지 조건 및 환경 분석

3.1. 위치 및 주변 환경

대상 물건은 전라남도 영암군 군서면 양장리 소재 "양장마을" 북서측 인근 및 남서측 인근에 위치합니다. 주변은 순수 경지정리지대로 형성되어 있으며, 농지로서의 주위 환경은 보통 수준입니다.

3.2. 교통 상황 및 도로 접근성

대상 토지까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 지방도가 소재하여 일반적인 교통 상황은 보통으로 평가됩니다.

대상 토지(일련번호 1~3)는 노폭 약 3미터에서 8미터의 콘크리트 포장도로에 각각 접하거나, 구거를 사이에 두고 2면이 접하는 등 접근성은 양호한 편입니다.

3.3. 형태 및 이용 상태

사다리형, 삼각형, 가로장방형의 평지로, 현재 경지정리가 잘 되어 있는 답(농지)으로 이용 중입니다.

4. 상권 분석 및 생활 정보

4.1. 상권 분석

본 물건은 순수 농지(답)가 주를 이루는 농림지역에 위치하므로, 상업적인 상권은 형성되어 있지 않습니다. 따라서 상가 또는 상업용 토지로서의 가치는 전무합니다.

4.2. 생활 정보

인근에 "양장마을"이 있어 농촌 생활환경은 갖추고 있으나, 농촌지역 특성상 대형 마트나 병원 등 생활 편의시설 접근성은 다소 낮을 것으로 예상됩니다. 임대관계는 현재 미상입니다.

4.3. 혐오 시설

감정평가서 및 외부 검색 결과, 주변에 명확한 혐오 시설은 확인되지 않았습니다. 주변은 순수 경지정리지대로 농지 이용에 큰 방해 요소는 없을 것으로 보입니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 법률적 리스크 (농지취득자격증명)

앞서 강조했듯이, 농지취득자격증명 미제출은 보증금 몰수라는 치명적인 리스크를 내포하고 있습니다. 입찰 자격에 대한 사전 확인이 절대적으로 필요합니다.

5.2. 개발 제한 리스크

대상 토지는 '농림지역' 및 '농업진흥구역'으로 지정되어 있어, 농지 이외의 타 용도(예: 전원주택 등)로의 개발 및 전용이 매우 제한적이고 까다롭습니다. 개발을 통한 시세차익보다는 농지 본연의 가치로 접근해야 합니다.

5.3. 추가 법규 제한

일부 필지는 가축사육제한구역(제한 범위 상이) 및 '재해위험지구(학파지구)'에 포함되어 있어, 토지 이용 및 건축 행위에 있어 추가적인 제약을 받을 수 있습니다.

6. 종합 의견 및 투자 포인트

6.1. 투자 포인트

도로 접근성이 양호하고 (2~3면 접), 경지정리가 잘 된 답으로서 농지 실수요자에게는 안정적인 농지 확보 기회가 될 수 있습니다. 감정가가 농지 기준 가격으로 책정되어 있어, 농업인이라면 경쟁력 있는 가격으로 매입할 가능성이 있습니다.

6.2. 종합 의견

본 물건은 농지법의 규제를 엄격하게 받는 농림지역 내 '답'으로, 농업 외의 목적으로는 활용이 극히 제한되는 토지입니다. 따라서 농업을 목적으로 하는 실수요자 또는 장기적인 농지 투자를 고려하는 법인/개인에게만 적합합니다. 비농업인이 단순 투자 목적으로 접근할 경우, 농취증 미발급 및 개발 제한으로 인한 활용성 저하라는 큰 리스크를 감수해야 합니다. 입찰 전, 반드시 농지 소재지 관청에 농취증 발급 여부를 확인한 후 입찰에 참여하시길 강력히 권고합니다.

법원 정보

목포지원 경매4계