나이스옥션 법원경매 통영 2024타경27839 [1] 경상남도 통영시 동호동 224-1 공장 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 다우에셋 · 평가일 2024.08.20

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 통영시 동호동 소재‘통영시민문화회관’동측 인근에 위치하는 토지로서, 주위는 단독주택, 근린생활시설, 등이 혼재하며, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 제반 교통사정은 보통임.

형태 및 이용상태

연번1:가장형의 토지로서, 공업용 건부지로 이용중임. 연번2:가장형의 토지로서, 공업용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

연번1:북동측으로 폭 8미터내외의 포장도로와 접함. 연번2:북동측으로 폭 8미터내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

연번1:도시지역, 제2종일반주거지역, 고도지구(15m이하), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(2019-07-24)(주거밀집지역에서 75m이내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 중점경관관리구역(2024-07-02). 연번2:도시지역, 제2종일반주거지역, 고도지구(15m이하), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(2019-07-24)(주거밀집지역에서 75m이내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 중점경관관리구역(2024-07-02).

제시목록 외의 물건

본건 토지상에 제시외 건물 10동이 소재하는바, 자세한 사항은 후첨‘지적 및 건물개황도’와‘사진용지’를 참고하시기 바람.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 없 음. 기 타 : 없 음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

블록조 스레트지붕 단층건으로서, 외벽 : 몰탈위 페인트 마감 등. 내벽 : 판넬 등 마감. 창호 : 샷시창호임. 3-2 철근콘크리트조 슬래브지붕 2층건으로서, 외벽 : 몰탈위 페인트 및 치장벽돌 마감 등. 내벽 : 인테리어 및 판넬 등 마감. 창호 : 샷시창호임.

이용상태

단층: 수산물처리장으로 이용 중임. 1층 : 냉동창고 등으로 이용 중임. 2층 : 사무실, 휴게실, 탕비실, 화장실 등으로 이용 중임.

설비내역

제반 급배수 및 위생설비, 난방설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

자세한 사항은 후첨‘지적 및 건물개황도’와‘사진용지’를 참고하시기 바람.

공부와의 차이

일련번호 3 건물 2층 부분은 공부상 냉동창고 및 근린생활시설로 등재되어 있으나, 현황 사무실, 휴게실, 탕비실, 화장실 등으로 이용중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임. 기 타 : 없 음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

-일괄매각. 제시외 건물(감정서상 ㉠~㉩) 및 제시외 기계기구(감정서상ⓐ~ⓒ) 매각 포함. 공장 및 광업재단 저당법 제6조 목록 제2014-11호, 제2019-15호, 제2019-16호 매각 포함.
-[목록1,2]지상 소재 이동 및 철거 용이한 컨테이너 4동 및 냉동창고(이동식)는 매각 제외.
-[목록3] 본건 2층은 공부상 ‘냉동창고 및 근린생활시설’이나 현황상 ‘사무실, 휴게실, 탕비실, 화장실 등’임.
-본건 건물 내,외부 소재 물탱크, 보일러설비, 소방설비등 건물에 포함 평가.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건번호: 통영지원 2024타경27839 (1)

소재지: 경상남도 통영시 동호동 224-1

용도: 공장 (수산물처리장, 냉동창고, 근린생활시설, 사무실 등 복합 용도)

감정가: 3,431,701,450원

토지면적: 2407.00㎡ (약 728.17평)

건물면적: 1295.15㎡ (약 391.75평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 유OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경

본 건은 경상남도 통영시 동호동 소재 '통영시민문화회관' 동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다. 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 교통상황

차량 접근이 가능하며, 제반 교통 여건은 보통으로 판단됩니다.

* 인접 도로상태

본 건은 북동측으로 폭 8미터 내외의 포장도로와 접하고 있어 접근성이 양호합니다.

* 토지이용계획 및 제한상태

본 건 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역, 고도지구(15m 이하), 소로2류(폭 8m~10m), 가축사육제한구역, 중점경관관리구역 등으로 지정되어 있어 향후 개발 및 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

* 건물 구조 및 이용상태

건물은 블록조 스레트지붕 단층 건물(수산물처리장으로 이용)과 철근콘크리트조 슬래브지붕 2층 건물(1층 냉동창고, 2층 사무실, 휴게실, 탕비실, 화장실 등으로 이용)로 구성되어 있습니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리

을26 (2014-03-24) 중소기업은행 근저당권 (1,560,000,000원)이 말소기준권리가 됩니다.

* 등기부채권 총액

토지 및 건물 등기부상 채권 총액은 3,844,822,546원으로 확인됩니다.

* 임차인 현황

* (주)해림씨푸드: 2006-03-21 전입(사업자 등록), 보증금 37,500,000원, 차임 0원, 대항력 있음.

* 김형준: 2024-05-16 전입(사업자 등록), 보증금 0원, 차임 3,000,000원, 대항력 없음.

* 인수 보증금 합계

0원 (대항력 있는 임차인의 보증금은 매각으로 소멸되지 않고 인수될 수 있으나, 본 건의 경우 모든 보증금이 인수되지 않는 것으로 판단됩니다. 다만, (주)해림씨푸드의 경우 대항력은 있으나 차임이 0원으로 명시되어 있어 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.)

* 특이사항

대항력 있는 임차인 (주)해림씨푸드가 존재하므로 명도 관련 추가 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

* 주변 환경

본 건은 주거 및 근린생활시설이 혼재된 지역에 위치하고 있어, 지역 내 수요를 기반으로 한 상권이 형성되어 있습니다.

* 건물 이용 현황

수산물처리장, 냉동창고, 사무실 등으로 이용 중이며, 이는 관련 업종의 수요가 있음을 시사합니다.

5. 생활정보

* 주변 시설

본 건 인근에 통영시민문화회관이 위치하고 있습니다. 기타 상세 편의시설, 학교, 병원 등 생활 밀착형 시설에 대한 구체적인 정보는 제공되지 않았으므로, 현장 방문 및 추가 조사가 필요합니다.

* 혐오시설 유무

주변에 혐오시설이 있는지에 대한 정보는 제공되지 않았습니다. 입찰 전 반드시 현장 조사를 통해 주변 환경을 면밀히 파악하시기 바랍니다.

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인

(주)해림씨푸드의 경우 2006년부터 사업을 영위해 온 임차인으로, 대항력 여부 및 명도 관련 부담을 신중하게 검토해야 합니다.

* 제시외 건물 및 포함/제외 물건

감정서상 제시외 건물 및 기계기구 일부는 매각에 포함되나, 이동 및 철거 용이한 컨테이너 4동 및 이동식 냉동창고는 매각에서 제외되므로, 정확한 포함/제외 범위를 반드시 확인해야 합니다.

* 토지 이용 규제

제2종일반주거지역, 고도지구, 가축사육제한구역 등 다양한 토지 이용 규제가 존재합니다.

* 복잡한 권리관계

다수의 근저당, 가압류, 압류 등 권리관계가 복잡하게 설정되어 있으며, 임의경매 개시 결정이 다수 존재합니다.

* 건물 2층 용도 불일치

공부상 냉동창고 및 근린생활시설로 등재되어 있으나, 현황은 사무실, 휴게실 등으로 이용 중입니다. 이는 건축물 대장과 실제 이용 현황 간의 차이로, 향후 인허가 및 활용에 영향을 줄 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경상남도 통영시 동호동에 위치한 공장 및 관련 시설로, 토지와 건물이 일괄 매각되는 건입니다. 대항력 있는 임차인이 존재하며, 다수의 권리 관계가 복잡하게 얽혀 있어 신중한 권리 분석 및 명도 계획 수립이 필수적입니다. 또한, 제시외 물건의 포함 및 제외 여부, 토지 이용 규제 사항 등을 종합적으로 고려해야 합니다. 수산물 처리 및 냉동 보관 관련 시설로 활용 가능성이 있으며, 지역 특성상 관련 업종의 수요가 있을 것으로 예상됩니다.

8. 투자 포인트

* 공장 및 수산물 관련 시설로서의 입지적 장점.

* 경매 물건으로서 시세 대비 합리적인 가격으로 취득할 수 있는 기회.

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 현재 감정가 3,431,701,450원을 기준으로, 시장 상황, 유사 물건 시세, 명도 가능성, 잠재적 리스크 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다. 인수되는 보증금이 없는 점은 긍정적이나, 대항력 있는 임차인 존재 및 복잡한 권리 관계로 인해 신중한 접근이 필요합니다. 본 보고서에서는 상세한 예상 입찰가를 제시하기 어렵습니다. 추가적인 시장 조사와 현장 확인을 통해 보수적인 관점에서 입찰가를 결정하시기를 권고합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.