나이스옥션 법원경매 통영 2024타경32145 [2] 경상남도 거제시 연초면 연사리 산128 임야 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 통영 2024타경32145 [2] 경상남도 거제시 연초면 연사리 산128 임야 경매

• 사건번호: 2024타경32145
• 주소: 경상남도 거제시 연초면 연사리 산128
• 용도: 임야

통영지원 경매6계 2024타경32145 | 소재지: 경상남도 거제시 연초면 연사리 산128 | 감정가: 332,381,000원 | 최저가: 186,134,000원 | 용도: 임야

1. 통영지원 2024타경32145 (2) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 통영지원 2024타경32145 (2)

소재지: 경상남도 거제시 연초면 연사리 산128

용도: 임야

감정가: 332,381,000원

토지 면적: 7537.00㎡ (약 2,279.87평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 면적: 0.00㎡

건물 제시외 면적: 0.00㎡

매각 대상: 토지 매각

경매 구분: 부동산 임의 경매

채권자: 신OOOOOOO

1.2. 입지 조건

본 물건은 경상남도 거제시 연초면 연사리 산128에 소재하고 있습니다. 감정평가서 요약에 따르면, 일련번호 1~3 토지는 '죽림마을' 북서측 인근 농경지 및 주택 혼재 지역에 위치하며, 일련번호 4 토지는 '연사교' 남측 인근에 위치하여 근린생활시설, 주택, 농경지, 임야 등이 혼재된 지역입니다. 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다. 차량 접근이 가능하며 교통사정은 보통으로 판단됩니다. 일련번호 1~3 토지는 북측, 동측, 서측으로 포장도로가 개설되어 있으나, 일련번호 4 토지는 지적도상 맹지로서 인근 토지를 통해 출입해야 하는 상황입니다.

1.3. 권리 분석

본 경매 물건은 부동산 임의 경매로 진행되며, 채권자는 신OOOOOOO입니다. 등기부상 별도의 복잡한 권리관계는 확인되지 않으나, 물건의 주요 특이사항 및 주의사항으로 '분묘기지권'이 언급되어 있습니다. 이는 토지 지상에 분묘가 소재하여 분묘기지권이 성립될 여지가 있음을 의미합니다. 분묘기지권은 타인의 토지에 설치된 분묘에 대해 관습법상 인정되는 권리로, 분묘의 수호 및 봉제를 위해 필요한 범위 내에서 타인의 토지를 사용할 수 있는 권리입니다. 이로 인해 토지의 사용, 수익, 처분 등에 제약이 발생할 수 있으며, 최저매각가격 또한 이러한 점이 반영되어 산정된 것으로 보입니다.

1.4. 상권 분석

주변 환경이 농경지, 주택, 근린생활시설, 임야 등이 혼재된 지역으로, 대규모 상업 시설이나 번화한 상권보다는 전원적이거나 배후 주거지의 성격이 강한 것으로 판단됩니다. 최근 거제시 연초면 연사리 일대는 여객터미널 부지 포함 약 17만㎡ 규모의 공간혁신구역 선도사업지로 건의되는 등 지역 개발 움직임이 있는 것으로 보입니다. 이는 향후 해당 지역의 잠재적 가치 상승 가능성을 시사합니다. 다만, 현재로서는 집중된 상업 기능보다는 지역 주민을 위한 생활 편의 시설 위주로 형성되어 있을 것으로 예상됩니다.

1.5. 생활 정보

본 물건은 거제시 연초면 연사리에 위치하며, 주변은 농경지와 주택이 혼재하는 지역으로 형성되어 있습니다. 근린생활시설 및 주택이 일부 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의는 가능할 것으로 보입니다. 다만, 대중교통 이용이나 문화, 교육, 의료 시설 접근성 등은 거제 시내 중심부 대비 다소 제한적일 수 있습니다. 차량 접근은 가능하나, 일련번호 4 토지의 경우 맹지라는 점이 생활 편의에 영향을 줄 수 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

가장 큰 잠재적 리스크는 '분묘기지권'의 존재입니다. 분묘기지권은 토지 소유주의 승낙 없이도 시효 취득 또는 관습법상 성립될 수 있으며, 분묘의 연고자가 나타날 경우 토지 사용에 제약을 가하고 이장 관련 분쟁을 야기할 수 있습니다. 또한, 토지 이용 계획상 일련번호 4 토지가 '지적도상 맹지'라는 점은 토지의 활용성을 저해하는 요인이 될 수 있습니다. 지적 경계가 불분명하여 명확한 경계 확정을 위해서는 측량이 필요하며, 자생 입목(대나무, 활잡목)이 포함 평가되어 있어 이에 대한 고려가 필요합니다. 또한, 일련번호 1, 2, 3, 4 토지 모두 각각 '자연환경보전지역', '수산자원보호구역', '가축사육제한구역', '공익용산지', '준보전산지', '자연녹지지역', '제1종일반주거지역' 등 다양한 토지 이용 계획 및 제한 사항이 있어 개발 시 관련 법규 검토가 필수적입니다. 현재 검색된 정보만으로는 주변에 혐오 시설이 있다는 구체적인 내용은 확인되지 않았습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 넓은 면적의 임야로서, 분묘기지권이라는 특수한 권리 관계와 맹지라는 점, 그리고 다양한 토지 이용 규제 등 주의 깊은 접근이 요구되는 경매 물건입니다. 감정가는 토지 면적과 현황을 고려하여 산정되었으나, 실제 이용 가치는 분묘 처리 및 개발 가능성 여부에 따라 크게 달라질 수 있습니다. 거제시 연초면 연사리 일대에 지역 개발 계획이 일부 진행되고 있는 점은 긍정적이나, 이는 해당 토지의 직접적인 개발 호재로 이어질지는 추가적인 분석이 필요합니다.

1.8. 투자 포인트

투자 관점에서 본 물건은 다음과 같은 포인트를 고려할 수 있습니다.

긍정적 측면:

* 넓은 면적의 임야로, 잠재적인 개발 가능성을 가지고 있습니다.

* 거제시 연초면 연사리 일대에 일부 개발 계획이 논의되고 있어 지역 발전 가능성이 있습니다.

* 주변 환경이 자연 친화적이거나 전원적인 형태를 띨 가능성이 있습니다.

고려 사항:

* 가장 큰 걸림돌은 분묘기지권입니다. 분묘 처리 비용과 법적 절차, 연고자와의 협상 가능성 등을 사전에 면밀히 검토해야 합니다.

* 일련번호 4 토지가 맹지라는 점과 전반적인 지적 경계 불분명으로 인한 측량 비용 및 번거로움이 발생할 수 있습니다.

* 다양한 토지 이용 계획 및 제한 사항(자연환경보전지역, 수산자원보호구역, 가축사육제한구역 등)이 있어 개발 시 건축 및 토지 이용에 제약이 따를 수 있습니다.

* 자생 입목(대나무, 활잡목)이 포함 평가되어 있어, 이를 어떻게 활용하거나 처리할지에 대한 계획이 필요합니다.

* 입찰 전 현장 방문을 통해 분묘의 실제 위치, 수량, 관리 상태 등을 직접 확인하는 것이 매우 중요합니다.

법원 정보

통영지원 경매6계