나이스옥션 법원경매 통영 2024타경32909 [1] 경상남도 거제시 고현동 194-8 5층501호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 경일 · 평가일 2025.01.07

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 거제시 고현동 "계룡초등학교" 북측 인근에 위치하고 있으며, 부근으로 단독주택 및 상업용 부동산 등이 혼재하는 지대로서, 제반 주위환경은 보통시됩니다.

교통상황

본건까지 차량진입 가능하며, 인근으로 버스정류장이 소재하고 있습니다.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 5층 건물 내 5층 501호로서,
(사용승인일: 1985.02.08)
외 벽 : 몰탈 위 페인트 마감 등,
내 벽 : 내부인테리어 마감 등,
창 호 : 샷시창호 마감 등입니다.

이용상태

본건은 폐문 및 이해관계인 부재 등으로 인해 내부구조 및 이용상황 등을 확인하지 못하였으나, 현황 아파트로 이용중인 것으로 탐문조사됩니다.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비 등이 구비되어있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접필지 및 도로 대비 등고평탄한 부정형 토지로서, 아파트 부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 노폭 약 6m 내외의 아스팔트포장도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역 , 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2019-08-09)(계룡초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2019-08-09)(계룡초등학교병설유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(문화재(보호구역)로부터 300m이내)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상입니다.
기 타 : "감정평가액의 산출근거 및 결정의견 I-5" 참조바랍니다.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본건은 다음과 같은 기본 정보를 가지고 있습니다.

* 사건번호: 통영지원 2024타경32909 (1)

* 소재지: 경상남도 거제시 고현동 194-8 5층501호 (도로명: 경상남도 거제시 고현로2길 53)

* 용도: 아파트

* 감정가: 73,500,000원

* 토지 면적: 54.00㎡ (약 16.34평)

* 건물 전용 면적: 61.29㎡ (약 18.54평)

* 매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

* 경매 구분: 부동산 임의 경매

* 채권자: 주식회사 OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

* 특이사항: 재매각

* 사용 승인일: 1985년 02월 08일

1.1. 입지조건

본건은 경상남도 거제시 고현동에 위치하며, 계룡초등학교 북측 인근의 주거 및 상업 혼재 지역에 자리 잡고 있습니다. 단독주택과 상업용 부동산이 혼재된 지대로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 교통: 차량 진입이 가능하며, 인근에 버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 토지 이용 계획: 제2종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 소로3류(폭 8m 미만)에 접해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 상대보호구역(계룡초등학교, 계룡초등학교병설유치원), 역사문화환경보존지역 등 관련 법규에 따른 제한 사항이 있습니다.

1.2. 권리분석

본건의 등기부등본상 권리 관계를 분석한 결과, 말소기준권리보다 후순위 권리들은 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 말소기준권리: 2015년 03월 06일 접수된 주례1.3동새마을금고의 근저당권 (채권액: 100,100,000원)입니다.

* 매각으로 소멸되는 권리: 을5 근저당권, 갑3 가압류 (신용보증기금, 8,910,442원), 갑4 임의경매 (부산주례새마을금고, 65,211,028원) 등은 매각으로 소멸됩니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 등은 확인되지 않아 인수되는 권리가 없습니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 서

* 보증금: 70,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021년 09월 03일

* 확정일자: 없음

* 배당신고일자: 없음

* 대항력: 없음

* 비고: 상기 임차인은 전입일자는 있으나, 확정일자 및 배당신고일자가 없어 법적으로 대항력이 없습니다. 따라서 임차인이 점유하고 있더라도 낙찰자가 인수하는 보증금은 없습니다.

* 인수 보증금 합계: 0원

* 등기부채권 총액: 109,010,442원 (근저당 100,100,000원 + 가압류 8,910,442원)

1.3. 상권분석

본건이 위치한 거제시 고현동 일대는 주거 지역과 상업 지역이 혼합된 복합 상권입니다. 인근에 단독주택이 밀집해 있으며, 다양한 상업용 부동산이 분포하고 있어 기본적인 상권의 안정성을 갖추고 있습니다. 특히, 계룡초등학교 인근으로 학군 수요와 배후 주거 단지의 수요를 기반으로 하는 지역 상권을 형성하고 있습니다.

1.4. 생활정보

주변의 편의시설 및 교통, 교육 환경은 다음과 같습니다.

* 교통: 차량 접근이 용이하며, 인근 버스 정류장을 통해 시내 및 외곽으로의 이동이 편리합니다.

* 편의시설: 주변 상업 지역에 다양한 편의시설(마트, 은행, 병원 등)이 분포하여 편리한 생활이 가능합니다.

* 교육시설: 계룡초등학교 및 병설유치원이 인근에 위치하여 자녀 교육 환경이 양호합니다. 이 외에도 인근에 중학교 및 고등학교가 소재할 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

투자를 고려함에 있어 다음과 같은 잠재적 리스크 요인을 인지해야 합니다.

* 재매각 물건: 일반 경매 물건보다 유찰될 가능성이 높아졌거나, 최초 입찰에서 문제가 발생한 이력이 있으므로 더욱 신중한 접근이 필요합니다.

* 건물 노후: 1985년 사용 승인된 건물로, 건물의 노후화에 따른 유지보수 및 수리 비용 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

* 내부 상태 미확인: 현황 폐문 및 이해관계인 부재로 내부 구조 및 이용 상태를 직접 확인하지 못하였습니다. 탐문 결과 아파트로 이용 중인 것으로 파악되었으나, 정확한 내부 상태는 명도가 완료된 후 파악될 수 있습니다.

* 토지 이용 제한: 제2종일반주거지역 외에도 가축사육제한구역, 상대보호구역, 역사문화환경보존지역 등 법적 제한 사항이 존재하여 향후 건축이나 개발 시 제약이 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 건은 거제시 고현동에 위치한 아파트 경매 물건으로, 기본적인 입지 조건 및 교통, 생활 환경이 양호한 편입니다. 특히 계룡초등학교 인근이라는 점은 실수요자에게 매력적인 요소가 될 수 있습니다.

그러나 재매각 물건이라는 점, 1985년에 건축되어 건물의 노후도가 상당하며 내부 상태를 직접 확인하지 못했다는 점은 주요 리스크 요인입니다. 또한, 권리 분석상 인수되는 금액은 없으나, 임차인이 전입 신고 되어 있다는 사실은 명도 과정에서 일부 변수가 될 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

본 건의 투자 가치를 판단하는 주요 포인트는 다음과 같습니다.

* 실거주 적합성: 계룡초등학교 인근으로 자녀가 있는 실수요자에게 매력적인 투자처가 될 수 있습니다.

* 저가 매수 기회: 재매각으로 인해 감정가 대비 유찰 가능성이 있으며, 권리 분석상 인수되는 부담이 없어 시세보다 저렴하게 취득할 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

* 지역 내 안정적인 주거 환경: 고현동은 거제시의 주요 거점 중 하나로, 비교적 안정적인 주거 수요를 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 건의 예상 입찰가는 상세한 시세 조사, 주변 아파트 매물 현황 분석, 그리고 현장 조사를 통한 내부 상태 및 명도 가능성 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

현재 제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가를 산정하기 어렵습니다. 다만, 본 물건의 경우 재매각 물건이며, 권리 분석상 낙찰자가 부담해야 할 추가 인수 금액이 없다는 점은 긍정적입니다. 임차인이 존재하나 대항력이 없어 명도 협상 시 유리할 수 있습니다.

따라서, 감정가 73,500,000원을 기준으로 하되, 시장 상황과 유사 물건의 실거래가, 그리고 본 건의 잠재적 리스크(건물 노후, 내부 미확인 등)를 고려하여 낙찰률을 보수적으로 책정하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다. 경쟁 입찰 상황 및 본인의 자금 계획에 맞춰 신중하게 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.