나이스옥션 법원경매 통영 2025타경20156 [5] 경상남도 거제시 장목면 외포리 산34-5 임야 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 통영 2025타경20156 [5] 경상남도 거제시 장목면 외포리 산34-5 임야 경매

• 사건번호: 2025타경20156
• 주소: 경상남도 거제시 장목면 외포리 산34-5
• 용도: 임야

통영지원 경매5계 2025타경20156 | 소재지: 경상남도 거제시 장목면 외포리 산34-5 | 감정가: 73,160,700원 | 최저가: 26,221,000원 | 용도: 임야

1. 통영지원 2025타경20156 (5) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 통영지원 2025타경20156 (5)

소재지: 경상남도 거제시 장목면 외포리 산34-5

용도: 임야

감정가: 73,160,700원

토지면적: 10,603.00㎡ (약 3,207.26평)

매각대상: 토지 (임야)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 거OOOOOOOO

특이사항: 분묘기지권, 자연생 입목 및 활잡목 토지 포함 평가, 맹지

1.2. 입지조건

본건 토지(감정평가서 상 기호 6)는 경상남도 거제시 장목면 외포리 '외포초등학교' 북동측 인근에 위치하고 있습니다.

주위 환경은 농경지, 임야, 자연림 등이 혼재되어 있어 자연경관이 우수한 지역입니다.

본건까지 차량 접근이 불가한 맹지 상태임을 유의해야 합니다.

인근에는 외포초등학교가 소재하여 기본적인 교육 시설 접근성을 갖추고 있습니다.

(참고) 감정평가서 상 다른 필지(기호 1, 3, 4)는 거제시 옥포동에 위치하며, 해당 지역은 주거, 근린생활시설, 농경지 등이 혼재된 비교적 개발된 지역으로, 본건과는 입지 특성이 상이합니다.

1.3. 권리분석

본건 토지(기호 6)에 대하여 등기부상 별도의 권리 제한 사항은 확인되지 않았습니다.

가장 중요한 권리 관련 사항은 '분묘기지권'입니다.

제공된 정보에 따르면, 본건 토지에는 분묘가 소재할 가능성이 있으며, 분묘 발견 시 분묘기지권이 성립될 수 있습니다. 이는 토지 이용에 제약을 초래할 수 있는 중요한 부분으로, 경매 진행 시 각별한 주의가 요구됩니다. (주의사항: 분묘 소재 가능성 있음)

토지 내 자연생 입목 및 활잡목 등은 토지에 포함하여 평가되었으므로, 별도 처리가 필요 없을 것으로 보입니다.

1.4. 상권분석

본건 토지는 장목면 외포리의 임야로서, 주로 농림지역 및 임업용 산지로 지정되어 있습니다.

따라서 전통적인 상업 지역의 특성을 기대하기는 어렵습니다. 인근 외포항을 중심으로 하는 어촌 및 농촌 지역의 생활권을 형성하고 있습니다.

일상생활에 필요한 기본적인 편의시설이나 대규모 상업시설 이용을 위해서는 거제시 중심지(고현, 옥포 등)로의 이동이 필요합니다.

(참고) 감정평가서에 포함된 옥포동 지역의 구분건물(상가) 정보는 해당 지역이 근린생활시설 및 주거지역으로서의 상권을 형성하고 있음을 보여주지만, 이는 본건 임야와는 직접적인 관련이 없습니다.

1.5. 생활정보

본건 인근에 외포초등학교가 위치하여 자녀 교육 환경을 고려할 수 있습니다.

본건은 자연환경이 풍부한 지역에 소재하므로, 전원생활이나 자연 속에서의 휴식을 추구하는 분들에게 매력적일 수 있습니다.

다만, 마트, 병원, 관공서 등 생활 편의시설은 거제시 중심지로 이동해야 이용이 가능합니다.

본건은 맹지이며 차량 접근성이 낮으므로, 거주 또는 활용 시 자가용 이용이 필수적입니다.

1.6. 잠재적 리스크

맹지: 본건 토지는 지적도 및 현황상 '맹지'로, 건축 및 토지 활용에 있어 가장 큰 제약 요소입니다. 도로 접근권 확보를 위한 인접 토지 매입 또는 통행권 설정이 필요하며, 이로 인한 추가 비용 발생 및 법적 검토가 요구됩니다.

분묘기지권: 토지 내부에 분묘가 존재할 경우, 분묘기지권이 성립되어 토지 사용 및 처분에 제약이 발생할 수 있습니다. 이에 대한 철저한 사전 조사와 법률 전문가의 검토가 필수적입니다.

토지 이용 제한: 본건 토지는 농림지역, 임업용 산지로 지정되어 있어 건축, 개발, 토지 형질 변경 등에 있어 관련 법규(산지관리법, 가축분뇨법 등)에 따른 개발 제한이 따를 수 있습니다.

자연 상태: 자연생 입목 및 활잡목이 토지에 포함되어 있어, 토지 활용을 위해서는 이를 벌채하거나 관리하는 데 추가적인 비용과 노력이 필요할 수 있습니다.

건물 정보와의 혼동: 감정평가서에 제시된 건물(단독주택, 상가 등)들은 본건 토지(임야)와는 다른 위치(옥포동)에 있거나, 다른 필지(기호 1)에 소재하는 것으로 보입니다. 경매 대상이 '토지(임야)'임을 명확히 인지하고, 건물 정보로 인한 혼동이 없도록 주의해야 합니다.

거제시 장목면 외포리 산34-5 주변에 대규모 혐오시설(폐기물 처리장, 대규모 축사 등)에 대한 직접적인 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, '가축사육제한구역'에 해당하므로, 관련 시설 설치에 대한 규제가 있음을 알 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

본건은 경상남도 거제시 장목면 외포리에 소재한 넓은 면적의 임야입니다.

핵심적인 위험 요소는 '맹지'라는 접근성 문제와 '분묘기지권' 성립 가능성입니다. 이러한 요인들로 인해 현재 상태에서의 개발이나 활용에는 상당한 어려움이 따를 것으로 예상됩니다.

현재로서는 토지의 자연 상태 그대로의 가치, 또는 장기적인 관점에서 지역 개발 계획이나 토지 이용 규제 완화를 염두에 둔 투자가 적합할 수 있습니다.

농림지역 및 임업용 산지로서, 토지 이용에는 법적인 제약이 존재합니다. 따라서 투자 전 관련 법규를 충분히 검토해야 합니다.

성공적인 투자를 위해서는 철저한 권리 분석과 현장 답사를 통해 분묘 존재 여부, 정확한 접근로 확보 가능성, 그리고 토지 이용에 대한 상세한 규제 내용을 면밀히 파악하는 것이 필수적입니다.

1.8. 투자 포인트

가치 상승 잠재력: 맹지 및 분묘 관련 리스크로 인해 현재 감정가보다 낮은 가격에 낙찰될 가능성이 있습니다. 장기적인 관점에서 지역 개발 계획 수립, 토지 이용 규제 완화, 또는 접근성 개선 방안이 마련될 경우 상당한 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

자연 친화적 활용: 넓은 임야라는 특성을 살려 귀농·귀촌 희망자, 자연 휴양림 조성, 또는 향후 접근성 확보 시 전원주택 부지 등으로의 활용 가능성을 모색해볼 수 있습니다.

철저한 현장 조사 기반 투자: 분묘의 정확한 위치와 범위 확인, 접근로 확보를 위한 인접 토지 소유자와의 협의 가능성, 실제 토지 이용 규제 등을 현장 답사와 전문가(부동산, 법률) 상담을 통해 면밀히 확인하여 리스크를 최소화하는 전략이 중요합니다.

법원 정보

통영지원 경매5계