나이스옥션 법원경매 통영 2025타경20156 [4] 경상남도 거제시 옥포동 1293-1 옥현시장 1층 121호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 에이원 · 평가일 2025.01.24

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건 기호 1) 토지는 경상남도 거제시 옥포동 소재 '국산초등학교'서측 인근, 기호3), 4) 토지는 거제시 옥포동 소재'옥포중학교' 남측 인근, 기호 6) 토지는 장목면 외포리 소재 '외포초등학교'북동측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 단독주택, 근린생활시설, 농경지, 임야 등으로 형성되어 있으며 제반주위환경은 보통시 됨.

교통상황

기호 1), 4)는 본건 및 본건 인근까지 차량접근 가능하며, 기호 3), 6)은 본건까지 차량접근 불가한 바 제반 교통상황은 보통시 됨.

형태 및 이용상태

기호1 : 자체지반 평탄한 부정형의 토지로서, 현황'단독주택 건부지'로 이용중임.
기호3 : 완경사 지세의 부정형 토지로서, 현황'휴경지'상태임.
기호4 : 자체지반 대체로 평탄한 부정형 토지로서, 현황'주거나지'로서 일시적으로 주차장으로 이용중임.
기호6 : 완경사 지세의 부정형 토지로서 현황 '자연림'상태임.

인접 도로상태

기호1 : 북서측으로 세로(가)토지와 접하고 있음.
기호3 : 지적도 및 현황상 '맹지'상태임.
기호4 : 지적도상 맹지이며 인접지를 통해 차량접근은 가능함.
기호6 : 지적도 및 현황 '맹지'임.

토지이용계획 및 제한상태

기호1 : 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>


기호3 : 자연녹지지역, 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2019-08-09)(옥포중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 중점경관관리구역(2019-08-22)(옥포항항만시가지구역)


기호4 : 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2019-08-09)(옥포중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 중점경관관리구역(2019-08-22)(옥포항항만시가지구역)


기호6 : 농림지역, 가축사육제한구역(닭 오리 메추리 돼지 개 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(말 양 염소 산양 사슴 닭 오리 메추리 돼지 개 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 임업용산지<산지관리법>

제시목록 외의 물건

본건 토지 기호 1) 토지 지상에 종물 및 부합물성질의 제시외건물 1동이 소재함.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대관계 : 미상임.
-기타 :

본건 기호 3) 토지는 2개의 용도지역(제2종일반주거지역,자연녹지지역)에 걸쳐 소재하여 각 용도지역별로 면적비율에 의한 가중평균단가로 평가하였으며 각 용도지역별 면적은 토지이음등의 토지이용계획서상 도면에 의해 산정된 면적을 기준으로 하였음.
본건 토지 기호 4) 토지는 지목이 '묘지'이나 현황 '잡종지(주차장부지)'로 이용중임.
본건 토지 기호 6) 지상에 육안이나 위성사진상으로 식별되는 분묘는 없다고 판단되나, 토지의 면적이 크고 자연생 수목으로 인해 육안으로 식별하기 어려운 분묘가 소재할 가능성이 있는 바, 경매진행시 유의하시기 바람.
본건 토지 기호 6) 지상에 소재하는 자연생 입목, 활잡목 등은 토지와 일체로 거래되는 관행에 따라 토지에 포함하여 평가하였으니 경매진행시 참고하시기 바람.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호 2) : 시멘트벽돌조 슬래브지붕 2층건으로서,
외벽 : 적벽돌 부착 및 몰탈위 페인팅 등 마감.
내벽 : 벽지 및 일부 타일부착 등 마감.
창호 : 샷시창호임.

이용상태

단독주택으로 이용중임.

설비내역

제반 급배수설비 및 위생설비, 난방설비 등이 되어있음.

부합물 및 종물

후첨 '지적 및 건물개황도' 및 '사진용지'와 같이 토지기호1) 지상에 제시외건물 1동이 소재함.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-.

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 거제시 옥포동 소재 '국산초등학교' 남측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 단독주택 등으로 형성되어 있으며 제반 주위환경 및 입지조건은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 대중교통수단의 위치 및 통행회수 등을 고려할때 제반 교통사정은 보통시 됨.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층건 내 제1층 제상가121호로서,
(사용승인일 1994.02.08)

외벽 : 스톤코트 및 몰탈위 페인팅 등 마감.
내벽 및 바닥 : 실내인테리어 등 마감.

이용상태

본건은 근린생활시설(상호: 가령오로라타로)로 이용중임.

설비내역

제반 위생설비, 승강기설비, 소방설비 등이 설비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건 대지권의 목적인 토지는 자체지반 평탄한 부정형의 토지로서 현황 '상업용 건부지'로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 토지 남서측으로 중로한면 도로, 남동측으로 소로한면의 도로가 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 시장, 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2019-08-09)(국산초등학교병설유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(국산초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 : 미상임.
- 기 타 : 대상 구분건물의 위치는 집합건축물대장상 건축물 현황도 등에 근거하여 확인하였음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 통영지원 2025타경20156 (4)

* 소재지: 경상남도 거제시 옥포동 1293-1, 옥현시장 1층 121호

* 용도: 근린상가

* 감정가: 116,000,000원

* 토지면적: 24.01㎡ (약 7.26평)

* 건물면적: 48.64㎡ (약 14.71평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 거OOOOOOOO (거제축산업협동조합으로 추정)

* 특이사항: 분묘기지권, 대항력있는임차인, 공동담보

* 주의사항: (제공된 정보 없음)

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1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 경상남도 거제시 옥포동 소재 '국산초등학교' 남측 인근, 옥현시장 내에 위치하고 있습니다. 주위는 근린생활시설, 단독주택 등이 혼재된 지역으로, 지역 상권의 중심지 역할을 하고 있습니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근 도로망을 통해 시내외 이동이 편리합니다. 대중교통 이용 또한 가능한 입지입니다.

* 인접 도로상태: 본건 건물은 중로 및 소로와 접하고 있어 차량 통행 및 접근성이 양호합니다.

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1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2016년 10월 13일자 거제축산업협동조합 근저당권

* 총 채무액: 약 21억 5991만원 (총 채권액)

* 낙찰 시 소멸되지 않는 권리: 해당사항 없음 (물건명세서상)

* 임차인 현황:

* 정 (성만 표기)

* 보증금: 5,000,000원

* 차임: 400,000원

* 전입일자 (사업일자): 2016-09-27

* 확정일자: 2022-10-19

* 배당신고일자: 2025-01-22

* 대항력: 있음

* 비고: 인수 보증금 합계 0원.

* [필수 주의 문구] 대항력 있는 임차인으로, 보증금 5,000,000원에 대한 배당 여부에 따라 인수 여부가 결정될 수 있습니다. 제공된 정보 상 '인수 보증금 합계: 0원'으로 기재되어 있어 배당을 통해 전액 변제받을 가능성이 높으나, 만일의 경우를 대비하여 꼼꼼한 확인이 필요합니다.

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1.3. 상권분석

* 위치: 경상남도 거제시 옥포동 소재 '국산초등학교' 남측 인근의 옥현시장 내 위치.

* 주변 환경: 근린생활시설, 단독주택 등이 혼재된 지역으로, 상업 및 주거 기능이 복합적으로 형성되어 있습니다.

* 주요 업종: 식당, 소매점, 서비스업종 등 다양한 근린생활시설 입점이 가능하며, 지역 주민들의 생활 편의를 제공하는 상권입니다.

* 시장 내 위치: 옥현시장이라는 지역 상권 내에 위치하여 배후 수요를 기대할 수 있습니다.

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1.4. 생활정보

* 주변 편의시설:

* 교육시설: 국산초등학교, 옥포중학교 등 교육 시설이 인접하여 학생 및 학부모 유동인구가 예상됩니다.

* 상업시설: 옥현시장 내에 위치하여 다양한 소매점, 식당, 서비스 업종 등 근린생활시설 이용이 편리합니다.

* 주거시설: 주변에 공동주택 및 단독주택 단지가 있어 배후 주거 수요를 확보하고 있습니다.

* 혐오시설: 주변 지역에 유해하거나 혐오감을 줄 수 있는 시설은 확인되지 않았습니다.

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1.5. 잠재적 리스크

* 분묘기지권: 경매 대상 토지 중 일부(기호 6)에 분묘가 소재할 가능성이 있으며, 이는 재산권 행사에 제약을 줄 수 있는 요소이므로 이에 대한 면밀한 확인이 필요합니다.

* 대항력있는임차인: 임차인 정 씨는 대항력이 있으나, 보증금 500만원이 배당을 통해 전액 변제될지 여부에 따라 인수 부담이 발생할 수 있는 가능성이 존재합니다. '인수 보증금 합계: 0원'이라는 기재와 대항력 존재 여부에 대한 최종적인 권리 분석 및 현장 조사를 통해 인수 부담 발생 가능성을 재확인해야 합니다.

* 공동담보: 본 건은 여러 채권자가 공동 담보로 설정한 물건으로, 총 채권액이 높아 경쟁이 치열할 수 있습니다.

* 토지 이용: 경매 대상 토지 중 일부는 지목과 현황이 다르거나 맹지인 경우가 있어, 해당 토지의 가치 및 활용성에 대한 추가적인 검토가 필요할 수 있습니다.

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1.6. 투자 포인트

* 안정적인 임대 수익 가능성: 상가 건물 내 위치하며, 지역 상권 내 고정 수요 확보 가능성이 있습니다.

* 합리적인 감정가: 1억 1천 6백만원의 감정가는 시장 상황 및 물건의 가치 대비 재평가 여지가 있습니다.

* 주거 및 상업 복합 지역: 학교 인근으로 유동인구 및 배후 수요 확보에 유리한 입지입니다.

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1.7. 종합 의견

* 본건은 경상남도 거제시 옥포동 옥현시장 내 1층 근린상가로, 지역 상권 내에서의 안정적인 영업 및 임대 수익 창출이 기대됩니다.

* 다만, 분묘기지권 가능성, 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 여부, 공동담보로 인한 채권 총액 규모 등은 잠재적 리스크로, 철저한 권리분석과 현장 조사를 통해 인수 부담을 면밀히 파악해야 합니다.

* 토지 이용 계획 및 제한 사항, 맹지 등은 개별 토지에 대한 고려 사항이며, 건물 자체의 가치를 중심으로 평가하는 것이 중요할 수 있습니다.

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1.8. 예상 입찰가

* 예상 입찰가는 '인수 보증금'을 제외하고 산정해야 합니다.

* 본 건의 임차인 정 씨는 대항력이 있으나, '인수 보증금 합계: 0원'으로 기재되어 있어 보증금 인수 부담은 없을 것으로 예상됩니다. (제공된 정보 기준)

* 감정가 116,000,000원을 기준으로, 주변 시세, 권리 분석 결과, 시장 상황, 낙찰가율 등을 종합적으로 고려하여 입찰가를 결정해야 합니다.

* 주의: 본 섹션은 일반적인 가이드라인이며, 실제 입찰가는 법률 전문가 또는 경매 컨설턴트와의 상담을 통해 최종 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.