나이스옥션 법원경매 통영 2025타경20156 [2] 경상남도 거제시 옥포동 739 전 경매
매각기일: 2026-03-16
물건 개요
나이스옥션 법원경매 통영 2025타경20156 [2] 경상남도 거제시 옥포동 739 전 경매
- 사건번호: 2025타경20156
- 주소: 경상남도 거제시 옥포동 739
- 용도: 전
통영지원 경매5계 2025타경20156 | 소재지: 경상남도 거제시 옥포동 739 | 감정가: 551,445,000원 | 최저가: 197,638,000원 | 용도: 전
1. 통영지원 2025타경20156 (2) 물건 보고서
1.1. 물건 기본 정보
사건번호: 통영지원 2025타경20156 (2)
소재지: 경상남도 거제시 옥포동 739
등록지목: 전 (현황 이용 상태는 각 필지별 상이)
감정가: 551,445,000원
토지면적: 1455.00㎡ (약 439.84평)
건물면적: 0.00㎡ (단, 현황상 제시외건물 및 구분건물 존재)
매각대상: 토지매각 (단, 현황상 제시외건물 및 구분건물에 대한 매각 포함 여부는 별도 확인 필요)
경매구분: 부동산임의경매
채권자: 거OOOOOOOO
특이사항: 분묘기지권
주의사항: 농지취득자격증명원 제출 필수 (미제출 시 보증금 미반환), 맹지 포함
1.2. 입지조건
본건 토지는 경상남도 거제시 옥포동 소재 '국산초등학교' 및 '옥포중학교' 인근, 그리고 장목면 외포리 '외포초등학교' 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 공동주택, 단독주택, 근린생활시설, 농경지, 임야 등이 혼재된 지역으로 전반적인 주위환경은 보통 수준으로 평가됩니다.
교통 상황 측면에서는 기호 1번과 4번 토지는 차량 접근이 가능하나, 기호 3번과 6번 토지는 차량 접근이 불가하여 맹지에 해당합니다. 이는 토지 이용 및 개발에 있어 중요한 고려사항입니다.
토지 형태는 각 필지별로 상이하며, 자체 지반이 평탄한 부정형 토지(기호 1번, 4번)부터 완경사 지세의 부정형 토지(기호 3번, 6번)까지 다양합니다. 현황 이용 상태 역시 단독주택 건부지, 휴경지, 주거나지(일시적 주차장 이용), 자연림 등 다양하게 나타나고 있습니다.
토지이용계획상 본건은 제2종일반주거지역, 자연녹지지역, 농림지역 등 복합적인 용도지역에 걸쳐 있으며, 가축사육제한구역, 학교 관련 상대보호구역, 중점경관관리구역, 임업용산지 등으로 지정되어 있어 토지 활용에 제약이 있을 수 있습니다.
1.3. 권리분석
본건은 채권자인 거OOOOOOOO에 의해 신청된 부동산 임의경매 사건입니다. 일반적으로 경매 물건은 낙찰 시 등기부상 권리관계가 소멸되지만, 말소기준권리 확인 및 인수되는 권리 유무에 대한 면밀한 권리분석이 반드시 선행되어야 합니다.
특히 본건은 '분묘기지권'이 특이사항으로 명시되어 있어, 해당 분묘의 존재가 토지 이용 및 향후 개발 계획에 중대한 영향을 미칠 수 있으므로 각별한 주의가 필요합니다.
또한, '주의사항'으로 농지취득자격증명원 제출이 필수이며, 이를 제출하지 못할 경우 낙찰자 보증금이 반환되지 않는 불이익이 발생하므로, 농지 취득 자격 여부를 반드시 확인하고 준비해야 합니다. 일부 필지가 맹지라는 점 역시 접근성 및 활용도 측면에서 권리 분석 시 고려해야 할 사항입니다.
1.4. 상권분석
거제시 옥포동은 조선업 등 산업 시설과 함께 주거 및 상업 기능이 복합적으로 발달한 지역입니다. 본건은 '국산초등학교', '옥포중학교' 등 교육시설과 인접해 있어 배후 수요가 있는 지역적 특성을 가지고 있습니다.
기호 1번 토지는 현재 '단독주택 건부지'로 이용 중이며, 인근에 근린생활시설이 분포하고 있어 상권 형성의 잠재력을 가지고 있습니다. 특히, 구분건물로 등기된 상가(업종: 가령오로라타로)가 소재하는 건물은 제2종일반주거지역에 위치하고 도로 조건이 양호하여 상업시설로서의 가치가 있습니다.
그러나 본건은 맹지, 농림지역, 자연녹지지역 등 다양한 필지로 구성되어 있어, 각 필지별 상권 활성화 정도나 용도별 개발 가능성에 차이가 있을 것으로 예상됩니다.
1.5. 생활정보
본건 소재지는 '국산초등학교', '옥포중학교' 등 다수의 교육시설과 인접해 있어 자녀가 있는 가정의 경우 교육 환경 측면에서 긍정적으로 평가될 수 있습니다.
주변에 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 접근성은 보통 수준으로 판단됩니다. 거제시는 관광 및 해양 활동이 활발한 지역으로, 이러한 지역적 특성을 고려한 생활 환경을 누릴 수 있습니다.
1.6. 잠재적 리스크
분묘기지권: 토지 지상에 분묘기지권이 존재할 경우, 해당 분묘의 소유자나 관리인이 토지 이용에 대한 권리를 주장할 수 있으며, 이장 등의 과정에서 복잡한 법적 분쟁이나 추가적인 비용 발생 가능성이 있습니다.
맹지: 기호 3번과 6번 토지는 현재 맹지로, 도로에 직접 접하지 않아 건축이나 개발 시 진입로 확보 문제가 발생할 수 있습니다. 건축법상 도로에 접해야 하는 요건을 충족하기 어려울 수 있습니다.
농지취득자격증명원: 농지법에 따라 농지취득자격증명원 제출이 필수적이며, 이를 발급받지 못할 경우 낙찰이 무효 처리되고 입찰 보증금이 몰수될 위험이 있습니다.
건물 존재 관련 불확실성: '토지매각'이 주된 매각 대상임에도 불구하고, 현황상 토지 지상에 제시외 건물(단독주택 추정) 및 별도 구분등기된 상가 건물이 존재하는 것으로 파악됩니다. 이들 건물이 낙찰자에게 포함되는지, 별도의 법적 절차가 필요한지 등에 대한 명확한 확인이 필요하며, 불포함 시 철거 등의 문제가 발생할 수 있습니다.
토지이용계획 상 제한: 가축사육제한구역, 학교 관련 보호구역, 임업용산지 등 다양한 용도지역 및 제한사항이 있어 토지 활용 및 개발에 제약이 따를 수 있습니다.
현황 지목과 다른 이용(기호 4번): 등록된 지목은 '묘지'이나 현황은 '주차장(잡종지)'으로 이용 중입니다. 이는 향후 지목 변경 절차나 원상 복구 등의 문제가 발생할 소지가 있습니다.
숨겨진 분묘 가능성(기호 6번): 자연림 상태의 넓은 토지에 육안으로 식별되지 않는 분묘가 존재할 가능성이 제기되었습니다. 이는 잠재적인 분묘기지권 발생 위험으로 이어질 수 있습니다.
1.7. 종합 의견
본건은 경상남도 거제시 옥포동 일대에 위치한 토지 매각 건으로, 다수의 필지가 혼재되어 있으며 각 필지별로 지형, 이용 현황, 토지이용계획 등이 상이한 복합적인 물건입니다. '국산초등학교', '옥포중학교' 인근에 위치하여 교육시설 접근성이 양호한 지역도 있으나, 일부 필지는 맹지이며 자연림이나 휴경지 상태로 활용도가 낮을 수 있습니다.
특히, 분묘기지권 존재 가능성, 농지취득자격증명원 제출 의무, 맹지, 그리고 '토지매각' 대상임에도 불구하고 현황상 존재하는 건물과의 복합적인 권리 관계 등은 본건의 투자 가치를 판단함에 있어 매우 신중한 접근을 요구하는 요소들입니다. 현황 이용 중인 단독주택 건부지 및 주차장 부지, 그리고 구분 상가 등의 가치와 잠재적 리스크를 종합적으로 고려하여 신중한 의사결정이 필요합니다.
1.8. 투자 포인트
입지 잠재력: 거제시 옥포동은 지역 내 주요 거점 중 하나로, 조선업 등 산업 기반과 더불어 관광 도시로서의 특성을 지니고 있어 향후 개발 및 가치 상승 잠재력을 기대할 수 있습니다.
다양한 활용 가능성: 일부 필지는 현재 단독주택 건부지 및 주차장으로 이용 중이며, 구분 상가도 소재하고 있어 주거 및 상업 시설로서의 활용 가치가 있습니다. 또한, 여러 용도지역에 걸쳐 있어 지역별 특성을 고려한 다양한 개발 및 투자 전략 수립이 가능합니다.
관광 및 해양 도시의 이점: 거제시는 대한민국 대표 관광 및 해양 도시로서, 관련 산업 발전과 연계된 투자 기회를 모색할 수 있습니다.
주변 시설 정보:
구글 지도 및 관련 정보를 종합한 결과, 본건의 주요 소재지인 거제시 옥포동 739번지 인근은 주거지, 상업 시설, 교육 시설(국산초등학교, 옥포중학교) 등이 혼재된 지역으로 파악됩니다. 대규모 조선소(DSME)가 위치한 지역과 인접해 있으나, 본건의 직접적인 주위 환경은 주거 및 상업 용도로 분류됩니다. 현재까지 조사된 바로는 해당 주소지 및 근거리에 직접적인 혐오시설(예: 대규모 폐기물 처리 시설, 납골 시설 등)이 위치한다는 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 대규모 산업 단지와의 근접성은 소음, 교통량 증가 등에 영향을 줄 수 있습니다.
법원 정보
통영지원 경매5계