나이스옥션 법원경매 통영 2025타경20156 [1] 경상남도 거제시 옥포동 1294-15 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 에이원 · 평가일 2025.01.24

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건 기호 1) 토지는 경상남도 거제시 옥포동 소재 '국산초등학교'서측 인근, 기호3), 4) 토지는 거제시 옥포동 소재'옥포중학교' 남측 인근, 기호 6) 토지는 장목면 외포리 소재 '외포초등학교'북동측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 단독주택, 근린생활시설, 농경지, 임야 등으로 형성되어 있으며 제반주위환경은 보통시 됨.

교통상황

기호 1), 4)는 본건 및 본건 인근까지 차량접근 가능하며, 기호 3), 6)은 본건까지 차량접근 불가한 바 제반 교통상황은 보통시 됨.

형태 및 이용상태

기호1 : 자체지반 평탄한 부정형의 토지로서, 현황'단독주택 건부지'로 이용중임.
기호3 : 완경사 지세의 부정형 토지로서, 현황'휴경지'상태임.
기호4 : 자체지반 대체로 평탄한 부정형 토지로서, 현황'주거나지'로서 일시적으로 주차장으로 이용중임.
기호6 : 완경사 지세의 부정형 토지로서 현황 '자연림'상태임.

인접 도로상태

기호1 : 북서측으로 세로(가)토지와 접하고 있음.
기호3 : 지적도 및 현황상 '맹지'상태임.
기호4 : 지적도상 맹지이며 인접지를 통해 차량접근은 가능함.
기호6 : 지적도 및 현황 '맹지'임.

토지이용계획 및 제한상태

기호1 : 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>


기호3 : 자연녹지지역, 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2019-08-09)(옥포중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 중점경관관리구역(2019-08-22)(옥포항항만시가지구역)


기호4 : 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2019-08-09)(옥포중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 중점경관관리구역(2019-08-22)(옥포항항만시가지구역)


기호6 : 농림지역, 가축사육제한구역(닭 오리 메추리 돼지 개 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(말 양 염소 산양 사슴 닭 오리 메추리 돼지 개 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 임업용산지<산지관리법>

제시목록 외의 물건

본건 토지 기호 1) 토지 지상에 종물 및 부합물성질의 제시외건물 1동이 소재함.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대관계 : 미상임.
-기타 :

본건 기호 3) 토지는 2개의 용도지역(제2종일반주거지역,자연녹지지역)에 걸쳐 소재하여 각 용도지역별로 면적비율에 의한 가중평균단가로 평가하였으며 각 용도지역별 면적은 토지이음등의 토지이용계획서상 도면에 의해 산정된 면적을 기준으로 하였음.
본건 토지 기호 4) 토지는 지목이 '묘지'이나 현황 '잡종지(주차장부지)'로 이용중임.
본건 토지 기호 6) 지상에 육안이나 위성사진상으로 식별되는 분묘는 없다고 판단되나, 토지의 면적이 크고 자연생 수목으로 인해 육안으로 식별하기 어려운 분묘가 소재할 가능성이 있는 바, 경매진행시 유의하시기 바람.
본건 토지 기호 6) 지상에 소재하는 자연생 입목, 활잡목 등은 토지와 일체로 거래되는 관행에 따라 토지에 포함하여 평가하였으니 경매진행시 참고하시기 바람.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호 2) : 시멘트벽돌조 슬래브지붕 2층건으로서,
외벽 : 적벽돌 부착 및 몰탈위 페인팅 등 마감.
내벽 : 벽지 및 일부 타일부착 등 마감.
창호 : 샷시창호임.

이용상태

단독주택으로 이용중임.

설비내역

제반 급배수설비 및 위생설비, 난방설비 등이 되어있음.

부합물 및 종물

후첨 '지적 및 건물개황도' 및 '사진용지'와 같이 토지기호1) 지상에 제시외건물 1동이 소재함.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-.

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 거제시 옥포동 소재 '국산초등학교' 남측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 단독주택 등으로 형성되어 있으며 제반 주위환경 및 입지조건은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 대중교통수단의 위치 및 통행회수 등을 고려할때 제반 교통사정은 보통시 됨.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층건 내 제1층 제상가121호로서,
(사용승인일 1994.02.08)

외벽 : 스톤코트 및 몰탈위 페인팅 등 마감.
내벽 및 바닥 : 실내인테리어 등 마감.

이용상태

본건은 근린생활시설(상호: 가령오로라타로)로 이용중임.

설비내역

제반 위생설비, 승강기설비, 소방설비 등이 설비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건 대지권의 목적인 토지는 자체지반 평탄한 부정형의 토지로서 현황 '상업용 건부지'로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 토지 남서측으로 중로한면 도로, 남동측으로 소로한면의 도로가 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 시장, 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2019-08-09)(국산초등학교병설유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(국산초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 : 미상임.
- 기 타 : 대상 구분건물의 위치는 집합건축물대장상 건축물 현황도 등에 근거하여 확인하였음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

-일괄매각.
-제시외 건물(감정서상ㄱ) 매각 포함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본사항

사건번호: 통영지원 2025타경20156 (1)

소재지: 경상남도 거제시 옥포동 1294-15

용도: 단독주택, 근린생활시설

경매구분: 부동산임의경매

감정가: 485,189,500원

매각대상: 토지/건물 일괄매각 (제시외 건물 포함)

채권자: 거제축산업협동조합 (추정)

1.2. 면적

토지: 266.80㎡ (약 80.7평)

건물 (단독주택): 182.25㎡ (약 55.2평)

건물 (근린생활시설): 본건 내 1층 상가 1개 호실 (해당 구분건물의 정확한 전용면적 및 분양면적 정보는 제시되지 않음)

건물 제시외 면적: 7.90㎡

1.3. 감정가

총 감정가: 485,189,500원

2. 입지조건

2.1. 주위 환경

본건 토지는 경상남도 거제시 옥포동 소재 '국산초등학교' 및 '옥포중학교' 서측/남측 인근에 위치하고 있음.

주위는 공동주택, 단독주택, 근린생활시설, 농경지, 임야 등이 혼재된 지역임.

일부 토지는 장목면 외포리 소재 '외포초등학교' 북동측 인근에도 위치함.

전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됨.

2.2. 교통 환경

기호 1), 4) 토지는 본건 및 인근까지 차량 접근이 가능함.

기호 3), 6) 토지는 본건까지 차량 접근이 불가함.

교통 상황은 보통 수준으로 평가됨.

2.3. 접근성 및 도로 상황

기호 1) 토지는 북서측 세로(가) 토지와 접하고 있음.

기호 3), 6) 토지는 지적도 및 현황상 맹지 상태임.

기호 4) 토지는 지적도상 맹지이나 인접지를 통해 차량 접근은 가능함.

2.4. 토지 이용 계획 및 제한 상태

기호 1): 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역

기호 3): 자연녹지지역, 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역(옥포중학교), 중점경관관리구역(옥포항항만시가지구역)

기호 4): 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역(옥포중학교), 중점경관관리구역(옥포항항만시가지구역)

기호 6): 농림지역, 가축사육제한구역, 임업용산지

주변 혐오시설에 대한 정보는 제공된 자료 및 예비 조사에서 확인되지 않았음.

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

토지 등기부채권 총액: 1,913,913,420원

건물 등기부채권 총액: 1,913,913,420원

등기부상 다수의 근저당권, 압류 등이 설정되어 있음.

3.2. 말소기준권리 및 인수되는 권리

말소기준권리: 2016-10-13 접수 근저당권 (거제축산업협동조합, 채권액 144,000,000원)

매각으로 소멸되지 않는 권리: [목록1] 갑구 순위 1-1번 환매특약등기(1991.3.2.)는 매수인에게 인수됨.

3.3. 임차인 현황

인수되는 보증금 합계: 0원

임대차 관계는 미상임. (금액이 미상이라도 주의 필요)

4. 상권분석

4.1. 건물 현황

본건은 2층 규모의 단독주택(사용승인 1995.03.20)과 1층 근린생활시설(상가)로 구성되어 있음.

단독주택은 시멘트벽돌조 슬래브지붕 2층 건물이며, 면적은 182.25㎡임.

근린생활시설은 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물 내 1층 상가(사용승인 1994.02.08)임.

단독주택 건물은 '단독주택 건부지'로 이용 중이며, 제시외 건물 1동이 소재함.

4.2. 업종 및 임대 현황

1층 상가는 '가령오로라타로'라는 상호로 근린생활시설로 이용 중임.

건물 전체의 임대 관계는 미상임.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

국산초등학교, 옥포중학교가 인근에 위치하여 교육 환경이 양호한 편임.

주위 환경이 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등으로 형성되어 있어 생활 편의시설 접근성이 보통 수준일 것으로 예상됨.

5.2. 교육시설

국산초등학교, 옥포중학교 (상대보호구역 관련 정보 포함)

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적 리스크

일부 토지(기호 3, 4, 6)가 맹지이거나 차량 접근이 어려운 상태임.

토지 이용 계획상 여러 용도지역(제2종일반주거지역, 자연녹지지역, 농림지역 등)에 걸쳐 있어 개발 행위 시 제한이 있을 수 있음.

기호 6) 토지 지상에 분묘가 소재할 가능성이 있으며, 분묘기지권 발생 여부 확인 필요.

기호 1) 토지 지상에도 분묘가 소재할 가능성이 있어 이에 대한 확인이 필요함.

6.2. 물리적 리스크

기호 6) 토지는 자연림 상태로, 현황 이용 상태와 지목(임야) 간 차이가 있음.

기호 4) 토지는 지목이 '묘지'이나 현황 '잡종지(주차장)'로 이용 중임.

6.3. 권리상 리스크

매각으로 소멸되지 않는 '환매특약등기'(1991.3.2.)가 매수인에게 인수되므로, 이에 대한 정확한 내용 확인 및 인수 부담을 고려해야 함.

7. 종합 의견

본건은 경상남도 거제시 옥포동에 위치한 단독주택 및 근린생활시설로, 여러 필지의 토지가 복합적으로 구성된 물건임.

인근에 학교와 주거 및 근린생활시설이 혼재된 지역으로 입지 조건은 보통 수준임.

다수의 권리 관계가 설정되어 있으나, 말소기준권리 이후의 권리들은 매각으로 소멸될 것으로 예상됨.

그러나 매수인에게 인수되는 환매특약등기와 잠재적인 분묘기지권 발생 가능성 등의 리스크가 존재하므로, 면밀한 사전 조사가 필수적임.

또한, 일부 토지의 맹지, 접근성 제한, 다양한 용도지역 지정 등도 고려해야 할 중요한 사항임.

8. 투자 포인트

경매 물건으로서 감정가 대비 저가 매수 기회를 모색할 수 있음.

주거용 단독주택과 상가 시설을 동시에 확보할 수 있는 복합 용도의 건물임.

옥포항 인근 지역으로 향후 지역 개발에 따른 가치 상승 잠재력이 있음.

(주의) 환매특약등기 인수 및 분묘기지권 관련 리스크를 성공적으로 관리하고 해소할 경우 투자 가치 상승을 기대할 수 있음.

9. 예상 입찰가

감정가: 485,189,500원

주변 시세 분석: 제공된 JSON의 최근 매매 사례들은 '연립' 주택으로, 본건의 '단독주택' 및 토지 규모와는 차이가 큽니다. 해당 연립 주택들의 거래 가격은 1억 7천만 원 ~ 3억 5천만 원 수준으로, 본건의 감정가와는 상당한 차이를 보입니다. 이는 본건이 더 큰 규모의 토지와 건물을 포함하고 있음을 시사합니다.

제시된 정보만으로는 본건의 정확한 시세 산정에 한계가 있으며, 직접적인 가격 비교가 어렵습니다.

본건의 잠재적 리스크(환매특약 인수, 분묘기지권 가능성, 맹지 등)를 고려할 때, 감정가 이하에서 신중하게 접근해야 합니다.

정확한 입찰가 산정을 위해서는 현장 조사, 환매 특약 조건 상세 확인, 분묘 존재 여부 및 권리 관계 조사, 유사 물건의 실거래가 재확인 등이 필수적입니다.

보수적인 시각에서 감정가의 70~75% 수준을 초기 검토 범위로 설정할 수 있으며, 리스크 요인 해소 여부에 따라 조정이 필요합니다.

예상 입찰가 범위: 3억 2천만 원 ~ 3억 6천만 원 (본 범위는 초기 추정치이며, 추가 조사 후 반드시 재산정해야 함)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.