나이스옥션 법원경매 밀양 2022타경11116 [1] 경상남도 밀양시 산외면 금곡리 960-2 창고시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 케이 · 평가일 2022.06.22

공장감정평가요항표

위치 및 부근의 상황

본 건은 경상남도 밀양시 산외면 다죽리에 소재하는 "죽남마을회관"의 북동측 인근 및 근거
리에 위치하며, 주위는 단독주택, 중소규모 공장, 농경지 및 임야 등으로 형성되어 있음.

토지의 상황

① 형태 및 이용상황

본 건 기호 1) - 3), 5), 7), 12) 6필 일단 기준 시 자체 지반 대체로 평탄한 부정형의
공업용 건부지로 이용중임.

② 인접 도로상태

본 건 기호 1) - 3), 5), 7), 12) 6필 일단 기준 시 남동측으로 노폭 약 4-5미터 내외,
북동측으로 노폭 약 3미터 내외의 도로에 각각 접함.

③ 토지이용계획 및 공법상 제한상태

·기호 1): 계획관리지역, 농림지역, 가축사육제한구역(일부제한구역 소 젖소 말 양 염소
산양 사슴 메추리 닭 오리 돼지 개)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 농업진흥구
역<농지법>, 소하천구역(소하천구역)<소하천정비법>.

·기호 2), 3): 계획관리지역, 가축사육제한구역(일부제한구역 소 젖소 말 양 염소 산양 사
슴 메추리 닭 오리 돼지 개)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 접도구역<도로법>.

·기호 5): 농림지역, 가축사육제한구역(일부제한구역 소 젖소 말 양 염소 산양 사슴 메추
리 닭 오리 돼지 개)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 농업진흥구역<농지법>, 접
도구역<도로법>.

·기호 7): 계획관리지역, 가축사육제한구역(일부제한구역 소 젖소 말 양 염소 산양 사슴
메추리 닭 오리 돼지 개)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 접도구역<도로법>, 소
하천구역(소하천구역)<소하천정비법>.

·기호 12): 계획관리지역, 가축사육제한구역(일부제한구역 소 젖소 말 양 염소 산양 사슴
메추리 닭 오리 돼지 개)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.

건물의 구조 및 현상

① 건물의 구조

·기호 4-1), 4-2) 건물은 블록조 칼라강판지붕 단층 건물로서(사용승인: 1978.05.05.),

외벽: 몰탈 위 페인팅,
내벽: 몰탈 위 페인팅 및 벽지 마감,
창호: 알루미늄 창호임.

·기호 6-1) 건물은 철근콘크리트조 슬래브지붕 단층 건물로서(사용승인: 1989.07.24.),

외벽: 몰탈 위 페인팅,
내벽: 몰탈 위 페인팅 및 판넬 잇기임.

·기호 6-2) 건물은 철골조 샌드위치판넬지붕 단층 건물로서(사용승인: 2002.10.02.),

벽체: 판넬 잇기,
바닥: 콘크리트,
창호: PVC 창호임.

·기호 8-1) 건물은 2층 건물 중 1층 부분인 철근콘크리트조 슬래브지붕 건물로서(사용승인
: 1989.07.24.),

외벽: 몰탈 위 페인팅,
내벽: 몰탈 위 페인팅,
바닥: 하드너 마감,
창호: 알루미늄 창호임.

·기호 8-2), 8-3) 건물은 2층 건물 중 2층 부분인 경량철골조 샌드위치판넬지붕 건물로서
(사용승인: 2002.10.02.),

외벽: 판넬 잇기,
내벽: 판넬 잇기, 벽지 및 타일 마감,
창호: PVC 창호임.

·기호 9-1) 건물은 철골조 조립식판넬지붕 단층 건물로서(사용승인: 1997.11.18.),

벽체: 판넬 잇기,
내벽: 우레탄폼,
바닥: 콘크리트,
창호: 알루미늄 창호임.

·기호 9-2) 건물은 철골조(현: 일부 조적 보강) 슬레이트지붕 단층 건물로서(사용승인:
2002.10.02.),

외벽: 몰탈 위 페인팅,
내벽: 몰탈 노출 및 판넬 잇기임.

·기호 9-3) 건물은 철골조 샌드위치판넬지붕 단층 건물로서(사용승인: 2002.10.02.),

벽체: 판넬 잇기,
바닥: 콘크리트,
창호: PVC 창호임.

·기호 10) 건물은 철골조 칼라강판지붕 단층 건물로서(사용승인: 2001.05.10.),

벽체: 칼라강판 잇기,
바닥: 하드너 마감임.

·기호 11-1) 건물은 철골조 글라스울판넬지붕 단층 건물로서(사용승인: 2005.10.20.),

벽체: 판넬 잇기,
내벽: 우레탄폼 및 판넬 노출,
창호: 알루미늄 창호임.

② 이용 상황

·기호 4-1): 구내식당임.
·기호 4-2): 기숙사(방5, 재래식 변소 등)임.
·기호 6-1): 냉동저온창고(현: 창고)임.
·기호 6-2): 창고임.
·기호 8-1): 창고임.
·기호 8-2): 사무소(건축물현황도상 사무실, 방2, 화장실, 샤워실 등)임.
·기호 8-3): 보일러실임.
·기호 9-1) - 9-3): 공장 및 보일러실로 이용하였으며 기준시점 현재 파손된 상태임.
·기호 10): 창고임.
·기호 11-1): 냉동창고 및 기계실로 이용하였으며 기준시점 현재 파손된 상태임.
·기호 11-2): 멸실됨.

③ 부대설비

기호 8-2): 제반 위생·급배수 설비 등이 갖춰져 있음.

기계/기구의 현상

① 본 건 기계기구 기호 1)은 소재 불명이거나 노후·파손된 상태(평가 외)이고, 기호 2) -
7)은 소재 불명 상태(평가 외)이며, 기호 8)은 대부분 소재 불명이거나 노후·파손된 상
태인바 이를 제외한 잔존 부분에 대해 재조달원가 및 현황 등을 고려하여 평가함.

② 본 건 공장의 기준시점 현재 한전과의 계약전력은 5kW인 것으로 조사되니 참고 바람.

공작물의 현상

-

기타참고사항

① 임대관계: 미상임.

② 기 타:


(1) 토지

1) 본 건 기호 1) - 3), 5), 7), 12) 토지는 일단의 공업용 건부지로 이용 중인바 본 평가
에서는 이를 고려하여 평가함.

2) 본 건 기호 1), 5) 토지는 일반건축물대장상 관련 지번으로 등재되어 용도상 불가분의
관계에 있으므로 본 평가에서는 일괄하여 평가하며, 2필 일단의 토지 기준 시 둘 이상의
용도지역(계획관리지역, 농림지역)에 걸쳐서 소재하고 용도지역별로 토지 가치의 구성이
달라지므로 각각의 용도지역별 면적에 따른 가중평균단가를 적용함.

3) 본 건 기호 1) 토지는 둘 이상의 용도지역(계획관리지역, 농림지역)에 걸쳐서 소재하나
농림지역에 속하는 부분의 면적 비율이 경미하여 토지 가치 형성에 미치는 영향이 미미
하므로 주된 용도지역인 계획관리지역을 기준으로 평가함.

4) 본 건 기호 2), 3), 5), 7) 토지 일부는 접도구역에 저촉되고 있어 그로 인한 공법상 제
한의 정도를 감안하여 평가하되, 기호 5) 토지는 접도구역 저촉 면적 비율이 경미하여
토지 가치 형성에 미치는 영향이 미미하므로 별도로 고려하지 않음.

5) 본 건 기호 1), 7) 토지 일부는 소하천구역에 저촉되나 저촉 면적 비율이 경미하여 토지
가치 형성에 미치는 영향이 미미하므로 별도로 고려하지 않음.

6) 본 건 공장용지의 일부로 이용 중인 ‘산외면 금곡리 958장’ 토지는 국가 소유의 토지
인바 대부계약(2020.06.01.-2025.05.31., 한국자산관리공사 경남지역본부 국유재산관리
3팀)을 체결하여 점용 중이고 토지 소유권 이전 시 새로이 대부계약을 체결해야 하는 것
으로 탐문 조사되니 참고 바람.

7) 본 건은 인접한 ‘971-9도, 984-22구(소유자: 임종인), 1022-3도’를 점유하여 공장용지
및 그 부속 토지 등으로 이용 중이니 참고 바람.

8) 본 건 기호 1) 지상에 후첨 ‘지적 및 건물개황도’에 도시한 바와 같이 제시 외 건물
2개 동과 제시 외 구조물 1개 동이 소재하는바 개략적 실측 사정 후 관찰감가법을 병용
한 원가법으로 평가하고 파손의 정도가 심각하고 독립적 경제적 가치가 미미한 제시 외
물건은 평가 외로 하니 참고 바라며, 제시 외 건물 등의 구조, 면적 및 위치 등을 고려
할 때 제시 외 건물 등이 토지 가치 형성에 미치는 영향이 경미하여 별도로 고려하지 않
음.

9) 본 건 토지와 인접 토지의 지적 경계가 불명확하여 접도구역 저촉 면적 비율, 본 건 건
물과 제시 외 건물 등의 위치 및 지적 경계 등의 정확한 확인에는 전문적인 지적측량이
필요하니 유의하시기 바라고, 본 건 지상의 수목, 오폐수처리시설 등의 구축물 등은 토
지와 일체로 거래되는 관행에 따라 토지 평가 시 고려하여 평가함.

10) 본 건 기호 1) 지상의 LPG 저장 취급시설은 타인 소유인바 평가 외로 함.

11) 본 건 지상에 폐기물이 산재되어 있으니 응찰 시 유의하시기 바람.


(2) 건물

1) 본 건 건물의 구조 및 지붕 등은 일반건축물대장 및 현황을 기준으로 평가하니 참고 바
람.

2) 본 건 기호 4-1) 건물은 의뢰 목록 및 일반건축물대장상 ‘슬레이트 지붕’으로 등재되
어 있고 기호 4-2) 건물과 별동인 건물로 등재되어 있으나 현황은 ‘칼라강판 지붕’,
기호 4-2) 건물과 1개 동으로 이용 중인바 물적 동일성 인정에 다소 어려움이 있으나,
건물의 구조, 면적 및 용도 등에 있어서 의뢰 목록 및 일반건축물대장과 현황이 동일·
유사하고 건물의 노후도가 기호 4-1), 4-2) 건물 상호 간에 유사한 점을 고려할 때 물적
동일성이 인정된다고 보아 본 건 건물로 평가하니 참고 바람.

3) 본 건 기호 9-2) 건물은 일반건축물대장 건축물현황도상 보일러실, 세면장 및 옥내유류
탱크실이나 기준시점 현재 세면장 및 옥내유류탱크실의 지붕이 멸실되어 건물로서의 기
능을 상실한 상태인바 본 평가에서는 세면장 및 옥내유류탱크실 부분(면적: 21.6㎡)을
평가에서 제외함.

4) 본 건 기호 11-2) 건물과 물적 동일성(동일한 구조, 면적 및 용도 등)이 인정되는 건물
이 부존재하는바 멸실된 것으로 보아 평가에서 제외함.

5) 정도의 차이는 있으나 본 건 의뢰 목록 중 현존하는 건물의 대부분이 파손된 상태인바
(후첨 ‘사진용지’ 참조) 본 평가에서는 이를 고려하여 평가하니 참고 바라며, 응찰
시 반드시 재확인 바람.

6) 본 건 건물 내부에 폐기물이 산재되어 있으니 응찰 시 유의하시기 바람.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물(4-1,4-2,9-1) 및 제시외 수목(13-1) 매각 포함. 기계기구목록 8(수변전설비 1식) 매각 포함. 기계기구목록 1~7(냉동설비 1식 외 6점)은 소재불명이거나 노후 파손된 상태로 인하여 감정평가 제외하였으며 기계기구목록 8(수변전설비)은 대부분 소재불명이거나 노후 파손된 상태를 고려하여 평가함(감정평가서 참조). 목록 12 토지는 농지취득자격증명필요(미제출시 보증금 몰수). 목록 1~3,5,7,12 토지는 일단의 공업용 건부지로 이용 중인바 이를 고려하여 감정평가함. 목록 1 토지는 둘 이상의 용도지역(계획관리지역, 농림지역)에 걸쳐서 소재하나 농림지역에 속하는 부분의 면적 비율이 경미하여 주된 용도지역인 계획관리지역을 기준으로 감정평가함. 목록 2,3,5,7 토지 일부는 접도구역에 저촉되고 있어 그로 인한 공법상 제한 정도를 감안하여 감정평가되, 목록 5 토지는 접도구역 저촉 면적이 협소하여 별도로 고려하지 않음. 목록 1, 7 토지 일부는 소하천구역에 저촉되나 저촉 면적이 협소하여 별도로 고려하지 않음. 본 건 공장용지의 일부로 이용 중인 ‘산외면 금곡리 958장’ 토지는 국가소유의 토지인바 대부계약(2020.6.1.~2025.5.31. 한국자산관리공사 경남지역본부 관리3팀)을 체결하여 점용 중이고, 토지 소유권 이전시 새로운 대부계약을 체결해야하는 것으로 조사됨. 본 건은 인접한 ‘971-9도, 984-22구(소유자 임종인), 1022-3도’를 점유하여 공장 용지 및 그 부속 토지 등으로 이용 중임(감정평가서 참조). 목록 1~12 지상의 수목, 오폐수처리시설 등의 구축물 등은 토지와 일체로 거래되는 관행에 따라 토지 감정평가시 고려하였음. 목록 1. 지상의 LPG 저장 취급시설은 타인 소유인바 감정평가 제외함.
목록 4 건물은 공부 및 일반건축물대장상 블록조 스레트지붕 단층구내식당 건물과 칼라강판지붕 단층기숙사 별동인 건물로 등재되어 있으나 현황은 칼라 강판지붕 1개동으로 이용 중임. 건물의 구조, 면적 및 용도 등에 있어서 공부 및 건축물대장과 현황이 동일·유사하고 건물의 노후도가 건물 상호 간에 유사한 점을 고려하여 물적 동일성에 다소 의심이 되나 물적동일성이 인정된다고 보아 본 건 목록 4 건물로 평가하였으니 참고 바람(감정평가서 참조).
목록 9 건물 중 보일러실(62.64㎡)은 일반건축물대장 건축물현황도상 보일러실, 세면장, 옥내유류탱크시설이나 기준시점(2022.06.22.) 현재 세면장 및 옥내유류탱크실의 지붕이 멸실되어 건물로서의 기능을 상실한 바 세면장 및 옥내유류탱크실 부분(면적:21.6㎡)을 평가에서 제외함(감정평가서 참조).
목록 11 건물 중 단층 창고(44㎡)과 물적 동일성이 인정되는 건물이 부존재하는바 멸실된 것으로 보아 평가에서 제외함(감정평가서 참조).
본 건 건물의 대부분이 파손된 상태이며, 건물 내부에 폐기물이 산재되어 있으니 참고 바람.
목록 13 토지는 기준시점(2023.6.23.)현재 맹지임. 목록 13 공부상 지목은 구거이나 현황은 공업용 나지로 이용 중임. 목록 13 토지는 일부 접도구역에 저촉되어 이를 감안하여 감정평가하였음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 밀양지원 2022타경11116 (1)

* 소재지: 경상남도 밀양시 산외면 금곡리 960-2

* 용도: 창고시설

* 감정가: 1,657,701,230원

* 토지면적: 5724.00㎡ (약 1731.66평)

* 건물면적: 1868.43㎡ (약 565.23평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 중소기업은행

* 특이사항: 중복병합사건, 농지취득자격증명 필요, 법정지상권, 유동화물건

2. 입지조건

* 주변 환경:

본 물건은 경상남도 밀양시 산외면 다죽리에 소재하며, "죽남마을회관"의 북동측 인근에 위치합니다. 주변은 단독주택, 중소규모 공장, 농경지 및 임야 등으로 형성되어 있습니다.

* 도로 접근성:

토지(기호 1-3, 5, 7, 12)는 남동측으로 노폭 약 4-5미터, 북동측으로 노폭 약 3미터 내외의 도로에 각각 접하고 있어 차량 접근이 가능합니다.

* 토지 이용 계획 및 공법상 제한:

본 건 토지는 계획관리지역, 농림지역, 가축사육제한구역, 농업진흥구역, 소하천구역, 접도구역 등 복합적인 용도지역 및 공법상 제한 사항이 있습니다.

특히, 본 건 공장용지의 일부로 이용 중인 '산외면 금곡리 958장' 토지는 국가 소유로 대부 계약 체결이 필요합니다. 또한, 인접한 '971-9, 984-22, 1022-3' 토지를 점유하여 공장 용지 등으로 이용 중인 것으로 조사되었습니다. 목록 13 토지는 맹지이며, 일부는 접도구역에 저촉됩니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리:

을11 근저당권 (중소기업은행, 2009.11.12.)이 말소기준권리입니다.

* 인수되는 권리:

등기부 요약상 매각으로 소멸되지 않는 권리로 '지상권'이 언급되어 있습니다. 법정지상권 성립 가능성도 있으므로 별도 확인이 필요합니다.

* 말소되는 권리:

말소기준권리보다 후순위인 근저당, 가압류, 압류 등은 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 임차인 현황:

조사된 임차내역이 없으며, 보증금 및 차임은 0원으로 확인되었습니다. 대항력 있는 임차인은 없는 것으로 파악됩니다.

4. 상권분석

* 용도 및 개발 잠재력:

본 물건은 창고시설로 분류되며, 대부분의 토지가 공업용 건부지로 이용 중입니다. 넓은 토지 면적을 바탕으로 공장, 물류 창고 등 산업 시설로서의 활용 가능성이 있습니다. 주변에 유사한 규모의 공장들이 있어 지역 산업 단지의 일부로서 기능할 수 있습니다.

* 주변 환경:

주변이 농경지, 임야, 주택, 중소규모 공장 등으로 혼재되어 있어 산업 시설로서의 입지 조건은 양호한 편이나, 쾌적한 생활 환경과는 거리가 있을 수 있습니다.

5. 생활정보

* 편의시설:

본 물건 인근에 '죽남마을회관'이 있으나, 대형마트, 병원 등 일반적인 생활 편의시설에 대한 구체적인 정보는 제공되지 않았습니다. 밀양시 중심 시가지와의 거리를 고려할 때, 주요 생활 편의시설 이용을 위해서는 차량 이동이 필요할 것으로 보입니다.

* 교통:

도로 접근성은 양호하나, 대중교통 이용은 다소 불편할 수 있습니다. 자가용 차량을 이용한 접근이 용이한 위치입니다.

6. 잠재적 리스크

* 건물 상태:

현존하는 건물의 대부분이 심각하게 파손된 상태이며, 건물 내부에는 폐기물이 산재해 있습니다. 목록 4, 9, 11 건물의 경우, 공부와 현황의 불일치, 지붕 멸실, 건물로서의 기능 상실 등으로 인해 평가에서 제외되거나 물적 동일성에 의심이 가는 부분이 있습니다. 보수 및 철거에 상당한 비용이 소요될 수 있습니다.

* 토지 이용 관련 문제:

국가 소유 토지(958장)를 사용 중이므로, 향후 대부 계약 갱신을 위한 절차 및 비용이 발생할 수 있습니다. 또한, 인접 토지(971-9, 984-22, 1022-3)를 점유하여 사용 중이므로, 소유권 이전 시 토지 사용에 대한 분쟁 가능성이 존재합니다. 목록 13 토지는 맹지입니다.

* 법정지상권:

토지 및 건물 등기부 요약에서 법정지상권 관련 언급이 있어, 성립 여부 및 범위에 대한 면밀한 법적 검토가 필수적입니다. 법정지상권이 성립할 경우 토지 가치에 큰 영향을 미칠 수 있습니다.

* 농지취득자격증명:

목록 12 토지는 농지이므로 농지취득자격증명 제출이 필요하며, 미제출 시 보증금이 몰수될 수 있습니다.

* 제시외 건물 및 설비:

일부 제시외 건물, 수목, 구축물 등은 매각에 포함되나, 일부 기계기구(냉동설비 등)는 노후, 파손, 소재 불명으로 인해 감정평가에서 제외되었습니다. LPG 저장 취급시설은 타인 소유로 평가에서 제외되었습니다.

* 중복병합사건:

본 건은 중복병합사건으로, 관련 사건들을 모두 파악하여 경매 진행 과정의 복잡성을 이해하고 추가적인 변동 사항을 주시해야 합니다.

* 주변 시설:

제공된 정보 내에서는 혐오 시설 등 부동산 가치에 부정적인 영향을 미칠 수 있는 시설에 대한 언급은 발견되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경상남도 밀양시에 위치한 창고시설로서, 넓은 토지 면적을 보유하고 있다는 장점이 있습니다. 그러나 대부분의 건물이 심각하게 파손된 상태이고, 국가 소유 토지 점유, 인접 토지 사용 등의 복잡한 토지 이용 관계, 법정지상권 성립 가능성, 맹지 존재 등 다수의 잠재적 리스크를 안고 있습니다. 특히 건물 보수 및 철거 비용, 토지 관련 권리 문제 해결을 위한 비용 발생 가능성을 충분히 고려해야 합니다. 따라서 본 물건은 철저한 현장 조사와 법적 검토, 그리고 상당한 추가 투자 및 시간 소요를 감수할 수 있는 투자자에게 적합할 것으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 넓은 토지 확보: 5724.00㎡ (약 1731.66평)의 넓은 토지를 경쟁력 있는 가격으로 확보할 수 있는 기회입니다.

* 산업 시설로서의 잠재력: 창고시설 용도로, 향후 공장, 물류 센터 등으로 개발하거나 재건축할 잠재력이 있습니다.

* 권리관계의 명확성 (일부): 인수되는 임차보증금이나 복잡한 권리관계가 없어, 건물 및 토지 자체의 물리적/법률적 문제에 집중할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 1,657,701,230원입니다.

권리 분석상 인수되는 보증금은 0원입니다.

예상 입찰가 산정을 위해서는 다음 사항들을 면밀히 고려해야 합니다.

* 건물 복구 및 신축 비용

* 국가 소유 토지 대부료 및 갱신 비용

* 인접 토지 점유에 따른 법적 문제 해결 비용

* 법정지상권 성립 여부에 따른 토지 가치 변화

* 농지취득자격증명 발급 비용 및 절차

* 시장 상황 및 유사 물건 낙찰가 분석

상기 리스크 요인들을 종합적으로 고려할 때, 보수적인 접근이 필요합니다. 정확한 예상 입찰가는 감정가의 70%~90% 범위를 기준으로 하되, 철저한 현장 조사와 전문가의 자문을 통해 산정하는 것이 바람직합니다. (본 AI는 구체적인 입찰가 제시가 제한되므로, 입찰가를 산정하기 위해서는 별도의 추가 분석이 필요합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.