나이스옥션 법원경매 밀양 2024타경1632 [2] 경상남도 창녕군 도천면 일리 338-1 전 경매

매각기일: 2025-12-15

물건 개요

나이스옥션 법원경매 밀양 2024타경1632 [2] 경상남도 창녕군 도천면 일리 338-1 전 경매

물건 대표 이미지

밀양지원 경매2계 2024타경1632 | 소재지: 경상남도 창녕군 도천면 일리 338-1 | 감정가: 154,660,000원 | 최저가: 75,783,000원 | 용도: 전

1. 밀양 지원 2024타경1632 (2) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 밀양지원 2024타경1632 (2)

소재지: 경상남도 창녕군 도천면 일리 338-1 (기호 2), 경상남도 창녕군 남지읍 학계리 (기호 1)

용도: 전 (논, 휴경지)

감정가: 154,660,000원

토지면적: 814.00㎡ (약 246.23평)

건물면적: 0.00㎡ (없음)

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산임의경매

소유자/채무자: 윤OO

채권자: 남OOOOOOOO

2. 입지조건

본건 토지는 경상남도 창녕군 내에 위치하며, 감정평가서 요약에 따르면 두 개의 필지(기호 1, 기호 2)에 대한 정보가 포함되어 있습니다.

기호 1 토지는 경상남도 창녕군 남지읍 학계리 '옥산마을' 남서측 인근에 위치하며, 주변은 마을 주변의 경지정리지대로서 주위 환경은 보통입니다. 이 토지는 사다리형으로 인접지와 대체로 동고평탄하며, 논으로 이용 중입니다. 서측으로는 약 3미터 폭의 아스콘 포장도로와 접해 있습니다.

기호 2 토지는 경상남도 창녕군 도천면 '도천면사무소' 북동측 인근에 위치하며, 주택과 농지가 혼재된 지역으로 주위 환경은 보통입니다. 본건의 주소지인 경상남도 창녕군 도천면 일리 338-1이 해당될 것으로 보입니다. 기호 2 토지는 사다리형으로 남향의 완경사지이며, 현재는 휴경지로 잡목이 자생하고 있습니다. 서측으로는 왕복 2차선 아스콘 포장도로와 접하고 있습니다.

두 필지 모두 차량 접근이 용이하며 대중교통 사정은 보통 수준입니다. 남지읍 지역에는 남지시장 등 소매업 시설이 있으며, 유채꽃 축제가 열리는 남지체육공원 및 남지철교 등 관광 자원도 있습니다.

3. 권리분석

본 물건은 부동산 임의경매로 진행되며, 소유자 및 채무자는 윤OO입니다. 채권자는 남OOOOOOOO이며, 청구금액은 172,450,565원입니다.

가장 중요한 권리사항으로는 '분묘기지권'이 언급되어 있습니다. 육안으로 확인이 어려운 분묘가 소재할 수 있으며, 분묘기지권의 성립 여부가 불분명하므로 현황조사서를 반드시 참조해야 합니다. 이는 향후 토지 이용에 있어 잠재적인 제약을 초래할 수 있는 중요한 사항입니다.

4. 상권분석

기호 1 토지가 위치한 남지읍 학계리 옥산마을 인근은 주로 농지 및 마을 주변 경지정리지대로, 상업 시설은 발달하지 않은 지역으로 보입니다. 남지읍 중심지에는 남지시장과 같은 전통 시장이 있어 기본적인 소매업 및 농산물 거래가 이루어지고 있습니다. 또한, 남지 지역은 유채꽃 축제로 알려진 지역으로 관광객을 대상으로 하는 일부 상권도 형성될 가능성이 있습니다.

기호 2 토지가 위치한 도천면 도천리 인근은 '도천면사무소'를 중심으로 주택과 농지가 혼재된 지역입니다. 면사무소 주변으로 기본적인 편의 시설(마트, 병원 등)이 밀집되어 있을 가능성이 높으며, 이는 도천면 지역의 주요 상권 역할을 할 것으로 보입니다. 도천면 역시 농업 지역의 특성을 가지므로, 지역 경제는 농업 관련 활동에 기반할 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

기호 2 토지가 위치한 도천면 일리는 도천면사무소가 인근에 있어 행정, 우편, 금융 등 기본적인 공공 및 생활 편의 시설 접근성이 양호할 것으로 예상됩니다. 도천면 지역은 주택과 농지가 혼재된 지역으로, 주변 농경지에 종사하는 주민들을 위한 편의점, 소규모 상점, 식당 등이 있을 것으로 추정됩니다.

기호 1 토지가 위치한 남지읍 학계리 옥산마을은 마을 중심의 생활권으로, 더 다양한 생활 편의시설 이용을 위해서는 남지읍 중심지로 이동해야 할 것으로 보입니다. 남지읍에는 마트, 병원, 터미널 등 편의 시설이 밀집되어 있어 생활이 편리한 지역입니다.

6. 잠재적 리스크

가장 주요한 잠재적 리스크는 '분묘기지권'의 존재 가능성입니다. 육안으로 확인되지 않는 분묘가 있을 수 있으며, 이는 토지 이용 및 개발에 있어 법적 분쟁 소지가 될 수 있습니다.

두 필지 모두 '가축사육제한구역' 및 '배출시설설치제한지역'으로 지정되어 있어, 축산업 관련 시설이나 폐수 배출 시설 설치에 제약이 있습니다.

토지이용계획상 기호 1은 '자연녹지지역'으로, 기호 2는 '제2종일반주거지역'으로 지정되어 있습니다. 자연녹지지역은 개발이 제한되는 경우가 많으며, 제2종일반주거지역은 건축 규제가 적용됩니다.

검색 결과, 창녕군 내에서 생활쓰레기 처리장이 공원으로 재탄생하는 등 환경 개선 노력이 있었음을 알 수 있습니다. 다만, 해당 물건지 주변에 직접적으로 혐오시설(폐기물 처리 시설, 산업 폐기물 시설 등)이 운영되고 있다는 정보는 명확히 확인되지 않았습니다. 그러나 rural 지역 특성상 농업 활동과 관련된 시설의 근거리는 고려해야 할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 경매 물건은 경상남도 창녕군에 위치한 두 개의 토지 필지로, 현재 농경지(논, 휴경지)로 이용 또는 방치되고 있습니다. 도천면 소재지는 행정 중심지 인근으로 기본적인 생활 편의 시설 접근성이 상대적으로 양호할 것으로 예상되나, 전반적으로 농업 및 주거가 혼재된 농촌 지역의 특성을 보입니다.

토지 이용 측면에서 분묘기지권의 불확실성은 가장 큰 리스크 요인이며, 이에 대한 철저한 현장 조사와 법적 검토가 필수적입니다. 또한, 자연녹지지역 및 제2종일반주거지역 지정과 가축 사육 제한 등 관련 법규를 준수해야 합니다.

8. 투자 포인트

본 물건의 투자 가치는 분묘기지권 문제 해결 가능성, 향후 지역 개발 계획, 그리고 낙찰가율 등을 종합적으로 고려하여 판단해야 합니다.

* **잠재적 개발 가능성:** 제2종일반주거지역으로 지정된 도천면 일리 토지의 경우, 장기적으로 지역 개발 계획 수립 시 주거 용지 등으로 활용될 가능성을 기대할 수 있습니다. 다만, 이는 매우 장기적인 관점이며 관련 도시계획의 변화를 면밀히 주시해야 합니다.

* **농업적 활용:** 현재 논으로 이용 중이거나 휴경지인 토지는 농업적 목적으로 계속 활용 가능합니다.

* **가격 경쟁력:** 감정가 대비 낙찰가를 기준으로 시세 대비 저평가된 경우, 투자 기회를 모색할 수 있습니다. 특히 2025년 11월 3일에는 최저매각가가 108,262,000원, 2025년 12월 15일에는 75,783,000원으로 유찰된 이력이 있어 가격 메리트가 있을 수 있습니다.

* **주의사항:** 분묘기지권 관련 리스크를 명확히 인지하고, 관련 법규 및 지역 개발 계획을 충분히 검토한 후 신중한 투자가 필요합니다.

법원 정보

밀양지원 경매2계