나이스옥션 법원경매 밀양 2024타경11707 [1] 경상남도 밀양시 내일동 602-1 근린주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 나라 · 평가일 2024.07.15

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 밀양시 내일동 소재 "밀양아리랑시장" 남서측 인근에 소재하며, 본건
주위는 상가지대로서, 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며, 제반 교통상황 보통시됨.

형태 및 이용상태

[1] 부정형 평지로서, 주상용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

[1] 본건 북측으로 노폭 약 4m 내외의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

[1] 일반상업지역, 고도지구(18m이하), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역
(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 문화재보존영향 검토대상
구역<경상남도 문화재보호 조례>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>임.

제시목록 외의 물건

후첨 "지적개황도 및 사진" 참고.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기 타 : 없 음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

[2] 철근콘크리트구조 슬래브지붕 지상2층건으로서,
외벽 : 시멘트 몰탈위 페인팅, 치장벽돌, 징크판넬 마감.
내벽 및 천정 : 벽지, 타일, 내부 인테리어 마감.
바닥 : 강마루, 장판지, 타일 마감.
창호 : 강화유리 및 하이샤시이중창호임.

이용상태

[2] 1층 : 점포, 주택,
2층 : 주택으로 이용중임.

설비내역

제반 급배수설비, 위생설비 등이 되어있으며, 유류보일러에 의한 난방설비 등이 되어있
음.

부합물 및 종물

후첨 "지적개황도 및 사진" 참고.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기 타 : 본건은 현장조사시 이해관계인 부재 및 폐문으로 인해 건물의 내부상황, 이
용, 관리상태 등은 평가사례 및 외부관찰에 의한 통상적인 상태에 의거
기재하였으니 경매진행시 참조하시기 바람.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물(1-1) 포함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 물건 현황

사건번호: 밀양지원 2024타경11707 (1)

소재지: 경상남도 밀양시 내일동 602-1

용도: 근린주택

감정가: 1,123,871,800원

경매구분: 부동산임의경매

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 면적 정보

토지면적: 278.00㎡ (약 83.93평)

토지제시외면적: 0.00㎡ (0.00평)

건물면적: 299.51㎡ (약 90.60평)

건물제시외면적: 5.00㎡ (약 1.51평) (본건은 제시외 건물(1-1)을 포함하여 매각합니다.)

1.3. 건물 구조 및 이용 현황

건물구조: 철근콘크리트구조 슬래브지붕 지상 2층 건물

이용상태: 1층 점포 및 주택, 2층 주택으로 이용 중

건물신고일: 1976.03.10

주요 용도: 단독주택 (내부 주택, 점포 혼합 이용)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경상남도 밀양시 내일동 소재 "밀양아리랑시장" 남서측 인근에 소재하며, 주변은 상가지대로 형성되어 있습니다. 제반 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 접근이 용이하며, 전반적인 교통 여건은 보통으로 판단됩니다.

2.3. 토지 이용 현황

토지는 부정형의 평지로서 주상용 건부지로 이용 중입니다. 북측으로 노폭 약 4m 내외의 도로와 접해 있습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

본 토지는 일반상업지역, 고도지구(18m 이하), 소로3류(폭 8m 미만)에 접하며, 가축사육제한구역, 문화재보존영향 검토대상구역, 배출시설설치제한지역에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리 및 인수 권리

말소기준권리는 2022년 10월 5일 접수된 엠씨아이대부주식회사 근저당권(을14)으로, 이 날짜 이후 등기된 권리들은 매각으로 소멸될 예정입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리로는 지상권이 기재되어 있으나, 현재 등기부상 특이사항은 없습니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 김 (사업자명: 김윤금)

보증금: 10,000,000원

차임: 150,000원

전입일자(사업일자): 2002-09-13

확정일자: (정보 없음)

배당신고일자: (정보 없음)

대항력: 있음

비고: 2002년 9월 13일 전입하여 말소기준권리보다 앞선 대항력 있는 임차인으로, 보증금 1,000만원은 낙찰자가 인수할 가능성이 있습니다. (인수 보증금 합계: 0원으로 기재되어 있으나, 실제 배당 내역 확인 필요)

* 임차인: 신 (사업자명: 신경연)

보증금: 20,000,000원

차임: 800,000원

전입일자(사업일자): 2023-07-24

확정일자: 2023-07-24

배당신고일자: 2024-07-15

대항력: 없음

비고: 말소기준권리보다 후순위로, 매각으로 인해 권리 소멸 예정입니다.

* 임차인: 장 (사업자명: 장병우)

보증금: 35,000,000원

차임: 800,000원

전입일자(사업일자): 2024-06-24

확정일자: 2023-02-23

배당신고일자: 2024-07-15

대항력: 없음

비고: 말소기준권리보다 후순위로, 매각으로 인해 권리 소멸 예정입니다. (확정일자 및 전입일자 간 시점 차이 존재하나, 대항력 없음으로 판단)

3.3. 등기부 요약

* 토지 등기부: 소유권 변동 이력이 있으며, 2022년 10월 5일 엠씨아이대부주식회사 근저당(804,000,000원)이 말소기준권리이며, 이후 설정된 근저당 및 임의경매 개시결정 등은 모두 말소 예정입니다.

* 건물 등기부: 토지 등기부와 동일한 권리 관계를 가지며, 엠씨아이대부주식회사 근저당(804,000,000원)이 말소기준권리입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상권

본건은 "밀양아리랑시장" 남서측 인근에 위치하여 시장 상권을 배후로 하는 상업지역에 속합니다. 인근에 다양한 점포와 상업시설이 밀집해 있어 상권 활성화 가능성이 있습니다. 밀양시 내일동 지역은 중심상업지구로서 유동인구가 꾸준히 발생하는 지역으로 파악됩니다.

4.2. 건물 이용 현황

1층은 점포 및 주택으로, 2층은 주택으로 이용되고 있어 주거와 상업을 겸할 수 있는 근린주택의 특징을 잘 나타내고 있습니다. 이는 다양한 임대 수익 창출 가능성을 시사합니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

"밀양아리랑시장"이 인접해 있어 장보기 및 생활 편의시설 이용이 용이합니다. 또한, 주변에 다양한 상업시설 및 근린생활시설이 위치하여 생활 인프라가 잘 갖추어진 편입니다.

5.2. 교통 및 접근성

차량 접근이 용이하며, 주변 도로망을 통해 밀양시 주요 지역으로의 이동이 편리합니다. 대중교통 이용 편의성은 보통 수준으로 판단됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인

김 (사업자명: 김윤금) 임차인은 2002년부터 거주해 온 대항력 있는 임차인으로, 보증금 1,000만원은 낙찰자가 인수하거나 배당받지 못할 경우 부담해야 할 위험이 있습니다. 인수 보증금 합계가 '0원'으로 기재되어 있으나, 실제 배당 여부 및 인수 금액을 경매 진행 중 상세히 확인해야 합니다.

6.2. 복잡한 권리관계

다수의 근저당권과 근질권 설정, 임의경매 개시결정 등이 등기되어 있어, 말소기준권리 파악 및 매각 후 소멸되는 권리와 인수되는 권리를 정확히 분석하는 것이 중요합니다.

6.3. 토지이용계획상 제한

일반상업지역 외 고도지구, 소로3류 접합, 가축사육제한구역, 문화재보존영향 검토대상구역, 배출시설설치제한지역 등 다수의 토지이용계획상 제한사항이 존재하여 향후 건물 증축이나 용도 변경 시 제약이 따를 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 밀양시 중심상업지역에 위치한 근린주택으로, "밀양아리랑시장" 인접으로 인한 상권의 이점과 주상복합 용도로 활용될 수 있는 잠재력을 가지고 있습니다. 감정가는 11억 2,387만 원으로 높게 책정되어 있으나, 대항력 있는 임차인의 존재와 복잡한 권리관계로 인한 인수 가능성 및 명도 리스크를 철저히 파악해야 합니다. 향후 경매 진행 상황 및 법원 자료를 면밀히 검토하여 신중한 접근이 요구되는 물건입니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 입지: 밀양아리랑시장 인근 상업지역에 위치하여 안정적인 임대 수익 창출이 기대됩니다.

* 다용도 활용: 1층 점포, 2층 주택으로 사용되어 주거 및 상업 시설로서의 가치가 높습니다.

* 높은 토지 가치: 일반상업지역 내 위치하여 향후 미래 가치가 기대됩니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 1,123,871,800원입니다. 현재 등기부상 채무 총액은 약 15억 2,300만 원 이상으로, 이는 감정가를 상회하는 수준입니다. 대항력 있는 임차인 김 (보증금 1,000만원)의 보증금 인수 가능성을 고려해야 하며, 이는 낙찰 후 부담으로 작용할 수 있습니다.

최근 실거래가 정보 분석 결과, 유사 지역의 빌라·다세대 주택 거래가는 수천만 원에서 1억 원 내외로 형성되어 있으나, 이는 본건의 근린주택으로서의 규모와 입지에 직접적인 비교 대상이 되기 어렵습니다.

인근 상가 임대 사례(예: 39평 상가 1000만원/75만원, 39평 상가 1000만원/50만원) 등을 고려할 때, 본건의 상업시설로서의 임대 수익 잠재력은 상당할 것으로 예상됩니다.

이러한 점들을 종합적으로 고려하고, 대항력 있는 임차인 리스크와 향후 명도 가능성, 그리고 낙찰 후 발생하는 부대 비용(세금, 수리비 등)을 감안할 때, 보수적으로 감정가의 80%~90% 수준에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

따라서, 예상 입찰가는 약 900,000,000원 ~ 1,000,000,000원 범위 내에서 신중하게 결정하는 것을 권장합니다. 실제 입찰 시에는 해당 물건의 최신 경매 정보를 반드시 확인하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.