나이스옥션 법원경매 포항 2024타경4255 [2] 경상북도 포항시 남구 오천읍 구정리 32-5 근린생활시설 경매
매각기일: 2025-12-22
물건 개요
나이스옥션 법원경매 포항 2024타경4255 [2] 경상북도 포항시 남구 오천읍 구정리 32-5 근린생활시설 경매
- 사건번호: 2024타경4255
- 주소: 경상북도 포항시 남구 오천읍 구정리 32-5
- 감정가: 1,153,173,600원
- 최저가: 395,539,000원
- 유찰 횟수: 3회
- 용도: 근린생활시설
포항지원 경매5계 2024타경4255 | 소재지: 경상북도 포항시 남구 오천읍 구정리 32-5 | 감정가: 1,153,173,600원 | 최저가: 395,539,000원 | 용도: 근린생활시설
1. 포항 지원 2024타경4255 (2) 물건 보고서
1.1. 물건 기본 정보
사건번호: 포항지원 2024타경4255 (2)
소재지: 경상북도 포항시 남구 오천읍 구정리 32-5
용도: 근린생활시설
감정가: 1,153,173,600원
토지면적: 425.00㎡ (약 128.56평)
건물면적: 485.38㎡ (약 146.83평)
매각대상: 토지/건물 일괄매각
경매구분: 부동산 임의경매
소유자/채무자: 신OO
채권자: 주OOOOOOOO
특이사항: 일괄매각
2. 입지조건
본건은 경상북도 포항시 남구 오천읍에 위치하며, "오천시장" 내 및 "서문사거리" 북측 인근에 자리 잡고 있습니다.
주변으로는 전통 시장 내 상가, 다양한 근린생활시설, 금융기관 등이 밀집해 있어 활발한 상업 활동이 이루어지는 지역입니다.
제반 차량 접근이 용이하며, 인접 도로 상태가 양호하여 교통 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.
토지는 기호 1)의 경우 사다리형으로 주상용 건부지로 이용 중이며, 남측으로 약 4~5M 폭의 도로에 접하고 있습니다.
기호 2)와 4)는 사다리형으로 상업용 건부지 및 나지로 이용되며, 서측으로 왕복 4차선 도로에 각각 접해 있습니다.
기호 3)은 삼각형 형태의 나지로, 지적도상 맹지이나 서측 인접 필지를 경유하여 접근이 가능합니다.
토지 이용계획상 일반상업지역 및 제2종일반주거지역 등으로 지정되어 있어 사업 활동 및 개발에 유리한 입지입니다.
또한, 군사기지 및 군사시설 보호법상 비행안전구역에 일부 포함되어 있으나, 이는 전술적 제한사항으로 경미한 수준으로 판단됩니다.
3. 건물 현황
본건에는 기호 가)와 기호 나) 두 개의 건물이 포함되어 있습니다.
기호 가) 건물은 시멘트블럭조 강판슬레이트지붕 단층 건물로, 주택 및 점포로 사용 중입니다. 외벽은 벽돌치장 및 페인팅, 내벽은 벽지도배 및 타일, 바닥은 장판지 및 타일로 마감되어 있습니다. 공부상 지붕이 함석지붕으로 등재되어 있으나 실제는 강판슬레이트지붕으로 확인되는 공부와의 차이가 있습니다.
기호 나) 건물은 철근콘크리트구조 평지붕 3층 건물로, 2015년 1월 12일 사용승인되었습니다. 외벽은 알루미늄 복합판넬 및 페인팅, 내벽은 타일, 바닥은 강화마루 및 타일로 마감되어 있으며, 1층부터 3층까지 근린생활시설로 이용 중입니다.
두 건물 모두 기본적인 전기, 위생, 급배수 설비를 갖추고 있으며, 기호 가) 주택 부분은 도시가스 난방, 기호 나) 건물은 승강기 및 천정형 냉난방 설비가 설치되어 있습니다.
현장 조사 결과, 제시외 건물 ㉠이 소재하며, 이 중 일부는 북측 인접 필지와 걸쳐 있는 것으로 확인되었습니다. 정확한 경계 및 위치는 별도의 측량이 필요할 수 있습니다.
4. 권리분석
본 물건은 채권자인 주OOOOOOOO의 신청으로 진행되는 부동산 임의경매 사건입니다.
소유자이자 채무자는 신OO 씨이며, 본건은 토지와 건물이 일괄하여 매각됩니다.
경매 절차상 말소기준권리 이후의 권리들은 낙찰 후 소멸되며, 낙찰자는 해당 부동산을 깨끗한 권리 상태로 취득하게 됩니다.
다만, 매각물건명세서에 기재된 인수주의 권리나 특수 권리 관계가 있는지 최종 확인이 필수적입니다. 현재까지 공개된 정보로는 권리관계가 비교적 명확한 편입니다.
5. 상권분석
해당 물건이 위치한 포항시 남구 오천읍은 지역 주민들의 생활 중심지 역할을 수행하는 곳입니다.
특히 "오천시장" 내에 위치하여 전통 시장의 고정적인 유동인구를 확보할 수 있으며, 주변 배후 주거 단지의 수요를 흡수하기에 유리한 입지입니다.
다양한 소매점, 금융기관, 병원 등 근린생활시설이 밀집해 있어 상권 활성화에 긍정적인 영향을 미치고 있습니다.
서문사거리를 중심으로 한 교통 접근성은 상권 이용객들의 편의를 증진시킵니다.
2015년 신축된 기호 나) 건물은 비교적 현대적인 상업 시설로서의 경쟁력을 갖추고 있으며, 기호 가) 건물의 주택 및 점포 복합 용도는 다양한 임대 수익 창출 가능성을 제시합니다.
시장의 활력과 함께 현대적인 상가들이 조화를 이루며 상호 보완적인 상권을 형성하고 있습니다.
6. 생활정보
포항시 남구 오천읍은 포항시의 주요 생활권 중 하나로, 지역 사회의 기반이 탄탄한 곳입니다.
오천 시장을 비롯한 다양한 상업 시설이 밀집해 있어 주민들의 일상생활에 필요한 편의를 제공합니다.
교육 환경으로는 오천초등학교, 오천중학교, 오천고등학교 등이 인근에 위치하여 자녀 교육에 유리합니다.
대중교통 이용이 편리하며, 자가용 이용 시에도 주요 도로망 접근이 용이하여 시내외 이동이 편리합니다.
주변에 공원이나 녹지 공간 등이 추가적으로 개발된다면 주거 및 생활 환경이 더욱 개선될 수 있습니다.
7. 잠재적 리스크
본건 주변에 쓰레기 처리장, 화장장 등 직접적인 혐오시설이 공개된 정보상으로는 확인되지 않았습니다. 다만, 상세한 주변 조사를 통해 간접적인 영향을 줄 수 있는 시설(예: 대형 공장, 유해 화학물질 취급 시설 등) 유무를 확인하는 것이 좋습니다.
기호 가) 건물 및 제시외 건물 ㉠이 인접 필지와 걸쳐 소재하는 것으로 조사되어, 추후 경계 분쟁이나 재산권 행사에 제약이 발생할 수 있습니다. 정확한 경계 확정을 위한 측량 및 인접 토지 소유자와의 협의가 필요합니다.
토지 일부가 비행안전구역에 지정되어 있어, 건축 시 고도 제한 등 추가적인 규제가 있을 수 있으니 관련 법규를 면밀히 검토해야 합니다.
전통 시장 주변 상권은 소비 트렌드 변화, 대형 유통 시설의 등장 등에 따라 변동성이 있을 수 있습니다. 장기적인 상권 변화 추이를 주시할 필요가 있습니다.
기호 가) 건물의 정확한 사용승인일 정보가 누락되어 있어 건물의 노후도 및 유지보수 상태를 파악하기 어렵습니다. 리모델링 또는 철거 후 신축 시 추가 비용이 발생할 수 있습니다.
8. 종합 의견
본 물건은 포항시 남구 오천읍의 중심 상업 지역에 위치한 근린생활시설로서, "오천시장"의 고정적인 유동인구와 배후 주거 단지의 수요를 동시에 확보할 수 있는 좋은 입지를 자랑합니다.
기존 상가와 2015년 준공된 현대적인 건물(기호 나))이 혼합되어 있어 다양한 사업 운영 및 임대 수익 창출이 가능합니다.
토지와 건물을 일괄 매각한다는 점에서 관리의 용이성과 향후 개발 가능성을 동시에 고려할 수 있습니다.
다만, 건물 경계 문제, 제시외 건물의 존재, 비행안전구역 지정 등 잠재적 리스크 요소를 철저히 파악하고, 경매 진행 시 입찰가 산정에 신중을 기해야 합니다.
감정가는 11억 5천만원 수준이지만, 현장 가치와 시장 상황을 종합적으로 고려하여 투자 결정을 내려야 합니다.
9. 투자 포인트
안정적인 임대 수익 창출: 오천 시장 및 인근 주거 단지를 기반으로 한 근린생활시설로서 꾸준한 임대 수요가 예상됩니다. 특히 1층 상가와 2~3층 근린생활시설은 높은 수익률을 기대할 수 있습니다.
지역 개발 가능성: 포항시의 지속적인 발전과 함께 오천읍 지역도 꾸준한 성장이 예상되며, 이는 부동산 가치 상승으로 이어질 수 있습니다.
다용도 활용 및 시너지 효과: 주택, 점포, 근린생활시설 등 다양한 용도로 활용 가능하여 임대업 외에도 직접 운영 등 다각적인 사업 모델 구축이 용이합니다. 또한, 토지/건물 일괄 매각으로 인한 개발 시너지 효과를 기대할 수 있습니다.
신축 건물 보유: 2015년 준공된 기호 나) 건물은 즉시 활용이 가능하며, 리모델링 부담이 적어 투자 대비 효율성을 높여줍니다.
전통 시장 인접의 장점: 전통 시장은 소비층이 두터워 안정적인 고객 확보가 가능하며, 주변 상권과의 연계를 통해 시너지를 창출할 수 있습니다.
법원 정보
포항지원 경매5계