나이스옥션 법원경매 포항 2024타경4460 [1] 경상북도 포항시 남구 오천읍 문덕리 10-49 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 유상 · 평가일 2024.12.25

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 포항시 남구 오천읍 용덕리 소재 "오천중ㆍ고등학교" 남측 인근에 위치하
며, 부근일대는 최근 신축주택 및 기존 단독주택, 근린생활시설 등으로 형성되어 있으며,
주위환경 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며, 대중교통시설의 이용 등으로 보아 제반 교통사정 보통시됨.

형태 및 이용상태

세장형의 토지로서 인접지와 대체로 등고 평탄하며, 주거용건부지임.

인접 도로상태

남동측으로 폭 약 4미터의 포장도로 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한구역), 상대보호구역, 비행
안전제5구역(전술), 비행안전제6구역(전술)임.

제시목록 외의 물건

-

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계: 미상임.
2)기타: -

건물감정평가요항표

건물의 구조

(2) 경량철골구조 샌드위치판넬지붕 1층건으로서,
외벽: 스타코 등 마감
내벽: 벽지도배, 타일등 마감
창호: 샷시창호임.

이용상태

단독주택으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계: 미상임.
2)기타: -

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

①일괄매각
②건물발코니 포함 감정평가

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 사건번호: 포항지원 2024타경4460 (1)

소재지: 경상북도 포항시 남구 오천읍 문덕리 10-49 (신주소: 해병로315번길 11-1)

건물 용도: 단독주택

감정가: 258,116,840원

토지 면적: 215.00㎡ (약 65.04평)

건물 면적: 95.52㎡ (약 28.89평)

매각 대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 포항수산업협동조합 (근저당권자이자 임의경매 신청 채권자)

2. 입지조건

위치: 경상북도 포항시 남구 오천읍 문덕리에 소재하며, "오천중ㆍ고등학교" 북측 인근에 위치합니다.

주위 환경: 본 건 주변은 최근 신축 주택 및 기존 단독 주택, 근린생활시설 등으로 형성되어 있으며, 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

교통 상황: 차량 출입이 용이하며, 대중교통 시설 이용 등으로 볼 때 전반적인 교통 사정은 보통으로 평가됩니다.

토지 형태 및 이용 상태: 세장형 토지로서 인접지와 대체로 등고 평탄하며, 주거용 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로 상태: 남동측으로 폭 약 4미터의 포장도로에 접해 있습니다.

토지이용계획 및 제한 상태: 도시지역, 제3종일반주거지역, 가축사육제한구역(모든 축종 제한구역), 상대보호구역, 비행안전제5구역(전술), 비행안전제6구역(전술)에 해당합니다.

3. 권리분석

말소기준권리: 2023년 7월 21일 접수된 포항수산업협동조합의 근저당권 (을11)입니다.

낙찰 시 소멸되는 권리: 말소기준권리 이후 접수된 모든 권리(가압류, 임의경매 등)는 매각으로 소멸될 예정입니다.

인수되는 권리:

* 대항력 있는 임차인: 이해준 (보증금 50,000,000원, 2022-11-24 전입, 2025-02-25 확정).

* 주의사항: 임차인 현황 상 '인수 보증금 합계'는 0원으로 명시되어 있으나, '대항력 있음'으로 표시된 임차인의 보증금 50,000,000원에 대한 명도 책임 소재를 입찰 전 반드시 명확히 확인해야 합니다. 이는 낙찰자가 부담해야 할 수 있는 잠재적 비용입니다.

등기부채권 총액: 약 399,653,802원입니다.

4. 상권분석

지역 특성: 본 건은 단독주택과 근린생활시설이 혼재된 주거 밀집 지역에 위치하고 있습니다.

주변 시설: 오천중학교 및 오천고등학교가 인근에 위치하여 교육 환경이 양호한 편입니다.

최근 매매 사례 (주변 다세대주택 기준):

* 2026년 6월, 문덕리 270-2번지 준양그랜드맨션(다세대, 1997년식, 76.41㎡) 6,000만원 거래.

* 2026년 6월, 문덕리 270-3번지 준양아트빌라(다세대, 1998년식, 61.68㎡) 4,500만원 거래.

* 2026년 6월, 문덕리 1188-513번지 우일타운(다세대, 2003년식, 44.49㎡) 1,300만원 거래.

시세 분석: 제공된 주변 다세대주택의 최근 매매 사례 가격대는 본 건 단독주택의 감정가(258,116,840원)와 비교 시 상당한 차이를 보입니다. 이는 건물의 종류(단독주택 vs 다세대주택), 건축 연도, 토지 면적, 건물 규모 등 다양한 요인에 따른 가치 차이로 분석됩니다. 특히 본 건은 215.00㎡의 비교적 넓은 토지 면적을 보유한 단독주택으로, 다세대주택과는 시장 가치 산정 기준이 다를 수 있습니다.

5. 생활정보

편의 시설: 인근에 형성된 근린생활시설을 통해 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 가능합니다. (구체적인 편의시설 정보는 제공되지 않았습니다.)

교육 시설: 오천중학교, 오천고등학교가 도보권 내에 위치하여 교육 접근성이 좋습니다.

교통: 대중교통 이용이 가능하며, 차량을 이용한 외부 지역으로의 이동도 용이합니다. (구체적인 대중교통 노선 정보는 제공되지 않았습니다.)

6. 잠재적 리스크

대항력 있는 임차인: 보증금 50,000,000원의 임차인 이해준 씨가 대항력을 보유하고 있습니다. 명도 과정에서 임차인과의 협의 또는 명도 소송이 필요할 수 있으며, 명도에 따른 추가 비용 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다. (권리분석 상 '인수 보증금 합계: 0원'으로 기재되어 있으나, 이에 대한 최종 확인이 필수적입니다.)

토지 이용 제한: 본 건 토지는 제3종일반주거지역에 해당하며, 가축사육제한구역, 비행안전구역 등의 규제를 받고 있어 향후 건축 또는 개발 행위에 제한이 있을 수 있습니다.

건물 상태: 건축물대장상 사용승인일이 2023년 7월 13일로, 비교적 신축에 가까운 건물입니다. 따라서 건물 노후화로 인한 대규모 수리나 리모델링 비용 발생 가능성은 낮을 것으로 보입니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경상북도 포항시 남구 오천읍에 위치한 단독주택으로, 215.00㎡의 넓은 토지 면적과 95.52㎡의 건물 면적을 갖추고 있습니다. 2023년에 사용 승인된 비교적 신축 건물로 즉시 활용이 가능하며, 오천중ㆍ고등학교 인근에 위치하여 주거지로서의 기본적인 입지 조건을 갖추고 있습니다.

다만, 대항력 있는 임차인이 존재하며, 토지이용계획 상 일부 제한사항이 있어 철저한 권리 분석과 현장 확인이 필수적입니다. 주변 다세대주택의 시세와는 직접적인 비교가 어려우며, 본건 단독주택만의 개별적인 시장 가치 평가가 중요합니다.

8. 투자 포인트

신축에 가까운 건물: 2023년 사용 승인된 건물로, 즉시 임대 또는 자가 사용이 가능하여 빠른 수익 창출 또는 거주 목적 달성이 용이합니다.

넓은 토지 면적: 215.00㎡의 토지 면적은 향후 증축, 신축 등 토지 활용에 대한 잠재적 가치를 높입니다.

주거 교육 환경: 학교 인근이라는 점은 가족 단위 실수요자에게 매력적인 요소가 될 수 있습니다.

지역 발전 가능성: 포항시 남구 오천읍은 지속적인 개발 가능성을 지닌 지역 중 하나로, 장기적인 관점에서 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 258,116,840원

주변 시세 분석: 제공된 주변 다세대주택의 거래가는 본건 단독주택의 감정가와 직접 비교하기 어렵습니다. 본건은 단독주택으로서 토지 가치와 건물 가치를 별도로 평가해야 하며, 지역 내 수요 및 공급, 개발 가능성 등을 종합적으로 고려해야 합니다.

권리 분석 고려: 대항력 있는 임차인(보증금 50,000,000원)의 존재는 명도 비용 및 잠재적 인수 보증금 부담 가능성이 있어 입찰가 산정 시 보수적으로 접근해야 합니다. (단, '인수 보증금 합계: 0원' 표시는 추가 확인이 필요합니다.)

예상 입찰가 범위: 정확한 시세 조사가 어렵고 대항력 있는 임차인 관련 변수가 존재하므로, 감정가를 기준으로 하되 낙찰가율 80~85% 수준에서 보수적으로 접근하는 것이 타당합니다. 임차인 보증금 5천만원 인수 부담을 고려하면, 실질적인 투자 가치 평가에 이를 반영해야 합니다.

예상 입찰가 범위 (안): 200,000,000원 ~ 230,000,000원

* 중요: 본 예상 입찰가는 현재 제공된 정보를 바탕으로 한 추정치이며, 임차인 보증금 인수 여부, 명도 가능성, 현장 조사 결과, 그리고 실제 경매 진행 상황에 따라 달라질 수 있습니다. 실제 입찰 시에는 반드시 추가적인 현장 조사와 법률 자문을 통해 최종 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.