나이스옥션 법원경매 안동 2024타경1876 [1] 경상북도 영주시 풍기읍 서부리 19-1 1층101호 다세대주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 안동 2024타경1876 [1] 경상북도 영주시 풍기읍 서부리 19-1 1층101호 다세대주택 경매

• 사건번호: 2024타경1876
• 주소: 경상북도 영주시 풍기읍 서부리 19-1 1층101호
• 감정가: 552,000,000원
• 최저가: 386,400,000원
• 유찰 횟수: 1회
• 용도: 다세대주택

안동지원 경매1계 2024타경1876 | 소재지: 경상북도 영주시 풍기읍 서부리 19-1 1층101호 | 감정가: 552,000,000원 | 최저가: 386,400,000원 | 용도: 다세대주택

1. 안동지원 2024타경1876 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 안동지원 2024타경1876 (1)

소재지: 경상북도 영주시 풍기읍 서부리 19-1 1층101호

용도: 다세대주택

감정가: 552,000,000원

토지면적: 0.00㎡

토지 지분율: 0%

건물면적: 4555.52㎡ (약 1378.2평)

건물 지분율: 455551.9999999999 (주어진 정보 그대로 기재)

매각대상: 토지/건물 일괄매각 (단, 주의사항 참조)

경매구분: 부동산 임의경매

소유자: 이OO

채무자: 권OO

채권자: 주OOOOOO

특이사항: 유치권, 법정지상권

주의사항:

일괄매각이나 대지사용권이 없어 건물만 매각 대상이며, 최저매각가격은 건물만의 평가액입니다.

건축법상 사용승인을 받지 않은 건물로 건축물대장이 존재하지 않습니다.

법정지상권 성립 여부가 불분명합니다.

2025년 9월 8일, 이범동으로부터 목록 5.(301호) 부동산에 대해 공사대금 180,000,000원을 명목으로 유치권 신고가 있었으나, 그 성립 여부는 불분명합니다.

1.2. 감정평가서 요약

구분건물 감정평가요항표 내용입니다.

본건은 경상북도 영주시 풍기읍 교촌리 소재 "풍기북부초등학교" 남측 인근에 위치하며, 주위는 기존주택, 공동주택 및 농경지 등으로 이루어져 있습니다.

본건까지 차량 접근이 가능하며 간선도로변에 위치하여 제반 교통 사정은 무난한 편입니다.

건물은 철근콘크리트조 (철근)콘크리트 지붕 4층 건물로 외벽은 드라이비트, 외장타일, 내벽은 벽지, 타일, 바닥은 장판지, 타일, 창호는 샷시 창호로 마감되었습니다.

건물 용도는 다세대주택으로 이용 중입니다.

위생 및 급배수 설비, LPG에 의한 난방 설비가 되어 있습니다.

토지는 2필 일단의 부정형 토지로서 자체 지반은 평탄하며 다세대주택 부지로 이용 중입니다.

본건 동측으로 왕복 4차선 도로, 남측 및 북측으로 폭 약 3-4M의 도로와 접해 있습니다.

토지이용계획상 서부리 19-1, 19-2번지 공히 제1종 일반주거지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 공장설립 승인지역, 건축법 제2조 제1항 제11호 나목에 따른 도로입니다.

등기사항전부증명서상 토지소유자(박윤자)와 호별 건물소유자가 상이합니다.

임대 관계 등은 미상이며, 본건 다세대주택은 건축법상 사용승인을 받지 않은 상태입니다.

2. 입지 조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 경상북도 영주시 풍기읍 서부리 19-1번지에 위치한 다세대주택입니다. 풍기북부초등학교 남측 인근에 자리하고 있으며, 주변은 기존 주택, 공동 주택, 농경지 등이 혼재된 지역입니다. 풍기읍의 중심 지역과는 다소 거리가 있으나, 지역 내에서의 기본적인 생활 여건은 갖추고 있습니다.

2.2. 교통 상황

차량 접근이 용이하며, 동측으로는 왕복 4차선 도로, 남측 및 북측으로는 폭 약 3-4M의 도로와 접해 있어 제반 교통 사정은 무난한 편입니다. 대중교통 이용은 영주시 시내버스 노선(예: 영주 버스 25, 25-1 등)을 통해 가능하나, 배차 간격 및 접근성을 고려할 때 자가용 이용이 더 편리할 것으로 보입니다.

2.3. 주변 시설

본건 인근에는 풍기북부초등학교가 위치하고 있어 교육 환경은 양호한 편입니다. 또한, 영주시 풍기읍은 인삼, 사과, 인견 등으로 유명한 지역으로, 풍기읍치 둘레길 등 관광 자원도 인근에 있습니다. 다만, 대규모 상업 시설이나 편의 시설이 집중된 지역과는 거리가 있어, 생활 편의를 위해서는 차량 이동이 필요할 수 있습니다.

3. 건물 현황

3.1. 건물 구조 및 상태

건축물은 철근콘크리트조 4층 건물입니다. 외벽은 드라이비트와 외장타일, 내벽은 벽지 및 타일, 바닥은 장판지와 타일, 창호는 샷시로 마감되었습니다. 건물 자체는 다세대주택으로 이용 중입니다.

3.2. 건물 면적

건물 연면적은 4,555.52㎡ (약 1,378.2평)입니다. (주: 이는 건물 전체의 면적이며, 개별 호실의 전용 면적 및 분양 면적은 별도 확인이 필요합니다.)

3.3. 설비 내역

기본적인 위생 및 급배수 설비, LPG 난방 설비가 갖추어져 있습니다.

4. 토지 현황

토지는 2필지이며, 부정형 토지로서 자체 지반은 평탄하게 조성되어 다세대주택 부지로 이용 중입니다. 그러나, 본건 경매 물건에서는 대지사용권이 없어 건물만 매각되며, 토지면적 및 지분율은 0으로 기재되어 있습니다. 이는 토지와 건물의 소유자가 다르고, 건물 소유자가 토지에 대한 사용 권한을 확보하지 못했음을 의미합니다.

5. 권리 분석

5.1. 주요 권리 사항

본 물건의 가장 큰 특징은 '건축법상 사용승인을 받지 않은 건물'이라는 점입니다. 건축물대장이 존재하지 않으며, 이는 건물 자체의 법적 지위에 불확실성을 야기합니다. 또한, 법정지상권 성립 여부가 불분명하여 토지 사용에 관한 분쟁의 소지가 있습니다.

5.2. 유치권 신고

2025년 9월 8일자로 이범동 씨가 공사대금 180,000,000원을 명목으로 유치권을 신고했으나, 그 성립 여부는 불분명합니다. 유치권의 성립 여부는 점유 여부, 피담보채권의 존재 등을 면밀히 검토해야 하며, 불분명한 유치권은 매수인의 추가적인 부담으로 작용할 수 있습니다.

5.3. 소유자 및 채무자 관계

등기사항전부증명서상 토지 소유자는 박윤자 씨이며, 건물 호별 소유자는 서민석, 이영순 씨 등으로 파악되나, 이는 본 경매 물건의 소유자(이OO) 및 채무자(권OO)와는 별개의 사안일 수 있습니다. 권리 분석 시, 실제 등기부등본을 통해 소유권 및 권리 관계를 정확히 확인해야 합니다.

6. 상권 분석

본건이 소재한 영주시 풍기읍은 전통적으로 인삼과 인견 산업이 발달한 지역입니다. 주변 환경은 주택, 공동주택, 농경지가 혼재된 농촌 및 주거 지역의 성격을 띠고 있습니다. 대규모 상업 시설보다는 지역 주민을 위한 생활 편의 시설 위주로 분포될 것으로 예상됩니다. 따라서 일반적인 상업 시설 투자 관점보다는 지역 내수 기반 또는 특수 목적(예: 임대 사업)을 고려한 접근이 필요합니다.

7. 생활 정보

반경 내 풍기북부초등학교가 위치하여 교육 환경을 고려할 수 있습니다. LPG 난방 설비와 기본적인 위생 설비가 갖추어져 있습니다. 주변 농경지가 있어 조용한 생활 환경을 기대할 수 있으나, 상업 및 편의 시설 이용을 위해서는 차량을 이용해야 할 가능성이 높습니다.

8. 잠재적 리스크

8.1. 법적 불확실성

가장 큰 리스크는 건축물대장이 존재하지 않고 건축법상 사용승인을 받지 않은 건물이라는 점입니다. 이는 건물 등기, 대출, 증개축, 리모델링 등 향후 건물 활용에 심각한 제약을 초래할 수 있습니다. 또한, 법정지상권 성립 여부가 불분명하여 토지 소유자와의 분쟁 발생 가능성이 있습니다.

8.2. 유치권 문제

1. 8억 원 규모의 유치권 신고가 존재하며, 성립 여부가 불분명하여 추가적인 법적 분쟁이나 금전적 부담으로 이어질 수 있습니다.

8.3. 대지 사용권 부재

건물만 매각되는 상황으로, 토지 사용에 대한 법적 권리가 없다는 점은 매우 중요한 위험 요소입니다. 이는 건물 철거 소송이나 지료 지급 요구 등 토지 소유자로부터의 압박으로 이어질 수 있습니다.

8.4. 건물 소유자 불일치

토지 소유자와 건물 소유자가 다른 상황에서, 건물만을 매각받는 경우 토지 사용 권한을 확보하기 위한 추가적인 협상이나 법적 절차가 필요할 수 있습니다.

9. 종합 의견

본 물건은 감정가 5억 5천2백만원으로 책정되었으나, 건축물대장 부재, 사용승인 미필, 불분명한 법정지상권 및 유치권, 대지사용권 부재 등 심각한 법적, 행정적 하자를 안고 있습니다. 이러한 문제점들은 건물의 활용도를 크게 제한하고, 향후 명도 및 활용 과정에서 예상치 못한 막대한 추가 비용과 법적 분쟁을 야기할 수 있습니다. 특히, 사용승인을 받지 않은 건물은 건축물대장 등록 자체가 불가능하여 법적으로 '건물'로 인정받기 어려운 상황이 발생할 수 있으며, 이는 매각 가격에도 크게 영향을 미칠 수 있습니다.

10. 투자 포인트

위에서 언급된 다수의 중대한 리스크 요인으로 인해, 본 물건은 일반적인 투자 관점에서는 매우 신중한 접근이 요구됩니다.

10.1. 철저한 권리 분석 및 현장 확인 필수

유치권 및 법정지상권의 성립 여부를 법률 전문가와 함께 면밀히 분석해야 합니다. 현장 방문 시 건물 상태, 점유 현황 등을 직접 확인하여 정보의 오류나 누락 여부를 파악하는 것이 중요합니다.

10.2. 토지 사용권 확보 방안 모색

건물만을 매각받게 되므로, 토지 소유자와의 협상을 통해 사용 승낙을 받거나, 지료 지급 계약을 체결하는 등 토지 사용 권한을 합법적으로 확보할 수 있는 방안을 반드시 강구해야 합니다.

10.3. 법적 리스크 감안한 가격 메리트

만약 이러한 심각한 법적 하자들을 충분히 감안한 가격 메리트가 존재한다면, 이는 전문 투자자나 법률적 해결 능력을 갖춘 투자자에게는 기회가 될 수 있습니다. 그러나 현 감정가 수준에서는 잠재적 리스크를 상쇄할 만큼의 가격 메리트가 있는지 면밀히 검토해야 합니다.

10.4. 건축물대장 부재 및 사용승인 미필 문제

건축물대장이 없고 사용승인이 되지 않은 건물은 향후 합법적인 활용에 큰 제약이 따릅니다. 이를 해결하기 위한 법적 절차 및 비용, 그리고 시간 소요 등을 충분히 고려해야 합니다.

법원 정보

안동지원 경매1계