나이스옥션 법원경매 안동 2024타경1876 [1] 경상북도 영주시 풍기읍 서부리 19-1 1층101호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 달성 · 평가일 2024.12.14

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 영주시 풍기읍 교촌리 소재 "풍기북부초등학교" 남측 인근에 위치하며
주위는 기존주택, 공동주택 및 농경지 등으로 이루어져 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며 간선도로변에 위치하여 제반교통사정은 무난한편임.

건물의 구조

철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 4층건으로서,
- 외벽 : 드라이비트, 외장타일
- 내벽 : 벽지, 타일
- 바닥 : 장판지, 타일
- 창호 : 샷시창호임.

이용상태

본건은 다세대주택으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, LPG에 의한 난방설비 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필 일단의 부정형 토지로서 자체지반 평탄하며 다세대주택부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 왕복 4차선도로, 남ㆍ북측으로 폭 약 3-4M의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

서부리 19-1,19-2 공히 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 공장설립
승인지역, 건축법 제2조 제1항 제11호 나목에 따른 도로임.

공부와의 차이

등기사항전부증명서상 토지소유자(박윤자)와 호별 건물소유자(서민석, 이영순)가 상이
함.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

ㆍ임대관계 등은 미상임.
ㆍ본건 다세대주택은 건축법상 사용승인을 받지 않은 상태임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

일괄매각, 건축법상 사용승인 받지 않은 건물임(건축물대장 부존재), 법정지상권 성립여부 불분명, 대지사용권이 없으므로 건물만 매각, 최저매각가격은 건물만의 평가액 임, 2025. 9. 8.자로 이범동으로부터 목록5.(301호)부동산에 대해 공사대금 금 180,000,000원 명목으로 유치권 신고가 있었으나, 그 성립 여부는 불분명함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건명세서 번호: 1

사건번호: 안동지원 2024타경1876 (1)

소재지: 경상북도 영주시 풍기읍 서부리 19-1 1층101호

물건종별: 다세대주택

감정평가액: 552,000,000원

매각물건: 토지/건물 일괄매각 (단, 대지사용권이 없어 건물만 매각)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 주식회사 주하 (등기부상 확인됨)

건물면적: 569.44㎡ (약 172.36평)

토지면적: 0.00㎡

토지지분: 0㎡

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 569.44㎡

건물지분: 569.44㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.1. 입지조건

본 물건은 경상북도 영주시 풍기읍 서부리 19-1에 위치하며, "풍기북부초등학교" 남측 인근 지역에 소재하고 있습니다.

주위 환경으로는 기존 주택, 공동주택, 농경지 등이 혼재되어 있는 지역입니다.

교통 상황은 본건까지 차량 접근이 가능하며, 간선도로변에 위치하여 전반적인 교통 여건은 무난한 편입니다.

건물의 동측으로는 왕복 4차선 도로, 남측 및 북측으로는 폭 약 3-4미터의 도로와 접하고 있어 차량 통행 및 접근성이 양호합니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리는 2018년 3월 27일 접수된 김윤주 명의의 근저당권(을4)입니다.

이하 권리들은 말소기준권리보다 후순위로서 경매 절차를 통해 말소될 예정입니다.

다만, 다음과 같은 권리들은 인수될 수 있으므로 주의 깊은 검토가 필요합니다.

* 근저당권 (을1): 2015년 11월 16일 접수, 주식회사 주하 명의, 채권금액 70,000,000원. 등기사항전부증명서상 '말소: 인수'로 기재되어 있어, 매수인이 인수해야 할 가능성이 높습니다.

* 가처분 등기 (접수 2018.11.20. 제18716호): 물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 명시되어 있습니다. 이는 건물철거청구권과 관련된 내용으로, 매수인이 인수할 경우 심각한 위험을 초래할 수 있습니다.

임차인 현황:

* 이범동 (301호): 2018년 3월 12일 전입, 대항력 있음. 보증금 및 차임은 미상이나, 금액이 미상이라도 주의 필요 문구를 반드시 포함한다.

* 김석환 (201호): 2019년 4월 5일 전입, 대항력 없음. 보증금 및 차임 0원. (이름: 김 )

* 이상성 (401호): 2019년 8월 16일 전입, 대항력 없음. 보증금 및 차임 0원. (이름: 이 )

* 이승섭 (102호): 2023년 12월 13일 전입, 대항력 없음. 보증금 및 차임 0원. (이름: 이 )

* 조영주 (201호): 2023년 5월 15일 전입, 대항력 없음. 보증금 5,000,000원, 차임 300,000원. (이름: 조 )

인수 보증금 합계: 0원

1.3. 상권분석

제공된 최근 매매 정보를 분석한 결과, 본건과 같은 지역(풍기읍 서부리)의 '연립' 주택 거래 사례가 있습니다.

2011년식 '모닝뷰101' (전용면적 75.4㎡, 약 22.8평)이 2025년 9월 26일 14,250만원에 거래되었습니다. 이를 기준으로 환산 시, 100㎡당 약 1.89억원, 평당 약 625만원의 시세로 볼 수 있습니다.

본 건물의 총 건물 면적은 569.44㎡ (약 172.36평)입니다. 만약 법적 문제가 없고 정상적인 건물이라면, 이를 기준으로 잠재적 시세는 약 10.77억원 (172.36평 * 625만원/평)에 달할 것으로 예상됩니다.

그러나 본건은 건축물대장 부존재 및 건축법상 사용승인을 받지 않은 건물이라는 점, 그리고 철거 청구권이 포함된 가처분 등기가 매각으로 소멸되지 않을 수 있다는 점이 치명적인 리스크로 작용합니다.

이러한 중대한 법적 제약으로 인해 감정평가액 5.52억원도 매우 보수적으로 산정되었을 가능성이 높습니다.

1.4. 생활정보

본 물건은 "풍기북부초등학교" 남측 인근에 위치하여 교육 시설 접근성은 양호한 편입니다.

주거 환경으로는 기존 주택 및 공동주택이 있으며, 농경지도 인접해 있어 비교적 조용한 환경입니다.

인근 편의시설에 대한 구체적인 정보는 제공되지 않았으나, 풍기읍 소재지임을 감안할 때 기본적인 생활 편의 시설은 갖추고 있을 것으로 예상됩니다.

본 건까지 차량 접근이 용이하며, 간선도로에 접해 있어 시내외 접근성이 무난합니다.

주변에 확인된 혐오시설은 없습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 건축물대장 미존재 및 사용승인 미필: 건축법상 불법 건축물에 해당될 수 있으며, 건축물대장 발급 및 사용승인 관련 절차 진행에 상당한 비용과 시간이 소요되거나, 불가할 수 있습니다.

* 철거 청구권 가처분 등기 인수 가능성: 물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 기재된 가처분은 건물 철거로 이어질 수 있는 매우 심각한 위험 요인입니다.

* 유치권 성립 여부 불분명: 2025년 9월 8일자로 1.8억원의 유치권이 신고되었으나, 그 성립 여부가 불분명하여 추가적인 분쟁의 소지가 있습니다.

* 대지사용권 부재: 토지 소유권이 매각 대상에 포함되지 않아, 건물 소유주는 대지 사용 권리가 없습니다. 이는 건물 이용 및 향후 재산권 행사에 제약을 초래합니다.

* 대항력 있는 임차인 존재: 301호 이범동 임차인은 대항력이 있으나 보증금 및 차임이 미상이므로, 이로 인한 인수 부담이 발생할 수 있습니다.

* 법정지상권 성립 여부 불분명: 토지 사용권이 없는 상태에서 법정지상권 성립 여부가 불분명하여 건물만의 가치 평가에 불확실성을 더합니다.

* 근저당권 인수 의무: 70,000,000원의 근저당권이 인수될 가능성이 있어, 매수인이 추가로 부담해야 할 금액이 발생합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 상당한 투자 위험을 내포하고 있는 고위험 물건입니다. 건축물대장 부존재, 사용승인 미필, 그리고 특히 매각으로 소멸되지 않을 수 있는 건물 철거 청구권 가처분 등기는 매수인이 감수해야 할 가장 큰 위험 요소입니다. 또한, 인수될 수 있는 근저당권 7천만원과 성립 여부가 불분명한 유치권, 대항력 있는 임차인까지 고려하면, 실질적인 취득 비용과 향후 법적 분쟁 가능성을 신중하게 검토해야 합니다.

입지나 건물 규모만으로는 현재의 감정가보다 높은 가치를 지닐 수 있으나, 심각한 법적 하자들로 인해 그 가치가 크게 희석되어 있습니다. 따라서 해당 물건은 부동산 법률 및 경매 절차에 대한 깊은 이해와 위험 감수 능력을 갖춘 투자자에게만 적합할 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 풍기읍 서부리라는 입지 조건과 569.44㎡의 넓은 건물 면적을 활용할 수 있습니다.

* 만약 건물 철거 청구권 가처분 등기가 말소되거나, 불법 건축물 문제를 해결하여 정상적인 건축물로 만들 수 있다면, 현재의 감정평가액 대비 시세차익을 기대할 수 있습니다.

* 감정평가액 대비 시세의 괴리가 커, 법적 문제 해결 시 상당한 투자 메리트가 발생할 가능성이 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건은 건물 철거 청구권 가처분이라는 치명적인 리스크를 포함하고 있어, 입찰가는 매우 신중하게 결정해야 합니다. 또한, 70,000,000원의 근저당권 인수 부담이 발생할 수 있다는 점을 고려해야 합니다.

이러한 점들을 종합적으로 고려하여, 감정평가액 5.52억원의 약 70% 수준으로 보수적인 입찰가를 제안합니다.

예상 입찰가: 380,000,000원

(참고: 상기 입찰가로 낙찰받을 경우, 인수하는 근저당권 70,000,000원을 포함한 총 취득 비용은 약 450,000,000원이 됩니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.