나이스옥션 법원경매 충주 2024타경3608 [1] 충청북도 충주시 신니면 화석리 190-11 공장 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 직지 · 평가일 2024.12.17

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청북도 충주시 신니면 화석리 소재 "충주노인요양원" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 공장, 농경지, 임야, 단독주택 등이 혼재한 지역으로 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 간선도로 및 버스정류장 등이 소재하여 교통상황은 무난시 됨.

형태 및 이용상태

일련번호 1,2 : 일단의 완경사의 부정형 토지로서, 공업용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

일련번호 1,2 : 일단의 토지 동측으로 왕복 2차선 포장도로에 진출입함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호 1 : 계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-01-26)(일반형) 가축사육제한구역(모든가축사육제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 접도구역(2013-09-13)<도로법>, 준보전산지<산지관리법>, 소하천구역(신청천)<소하천정비법>.

일련번호 2 : 계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-01-26)(일반형) 가축사육제한구역(모든가축사육제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 도로구역(2022-06-03)<도로법>, 준보전산지<산지관리법>.

제시목록 외의 물건

본건 토지 지상에 후첨 "사진용지, 지적 및 건물개황도"와 같이 소유자 미상의 제시외 건물 ㄱ) 및 제시외 수변전설비 ㄴ), 제시외 관정 ㄷ)이 소재하고, 정상작동 여부를 확인하지 못하였으나, 제시외 건물 등을 실측사정 및 관찰감가하여 감정평가하였으며, 제시외 건물 등이 토지의 사용수익에 미치는 영향은 미미하다고 보아 이에 구애없이 토지를 감정평가하였으니, 경매 진행 및 응찰 시 참고하시기 바람.

공부와의 차이

--.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 본건 토지는 인접지와의 경계가 다소 불분명한바 지적 공부 등을 이용하여 목측에 의거 현황을 조사하였으며, 정확한 지적관련 사항의 확인이 필요한 경우에는 측량 등을 통한 재확인이 필요할 것으로 판단되는바, 경매 진행 및 응찰 시 참고하시기 바람.

나. 본건 토지 일련번호 1,2는 용도상 불가분의 관계를 가진 일단의 토지로서, 당해 이용상황이 사회적·경제적·행정적 측면에서 합리적이고 당해 토지의 가치형성 측면에서도 타당하다고 보이는 바 이를 고려하여 일단지로 감정평가 하였으니, 경매 진행 및 응찰 시 참고바람.

다. 본건 토지 일련번호 1,2는 일부면적이 접도구역 및 소하천구역, 도로구역에 저촉되나, 그 면적이 미미하여, 본건 토지의 가액에 미치는 영향이 미미할 것으로 보아 이애 구애없이 감정평가를 하였으니, 경매 진행 및 응찰 시 참고바람.

라. 본건 토지 일련번호 1은 서측 일부면적이 현황 도로로 이용중인 바, 이를 감안하여 감정평가하였으니, 경매 진행 및 응찰시 참고하시기 바람.

마. 본건 토지 동측 도로 진출입하는 부분에 도로점용허가를 받고 사용료를 내고 있는 것으로 관할시청에 문의하여 확인하였으니, 경매 진행 및 응찰 시 참고하시기 바람.

바. 임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

일련번호 3
일반철골구조 판넬지붕 단층 건물로서,
외 벽 : 판넬 마감 등임.
내 벽 : 판넬 마감 등임.
창 호 : 새시창호 등임.

일련번호 4
일반철골구조 판넬지붕 단층 건물로서,
외 벽 : 판넬 마감 등임.
내 벽 : 판넬 마감 등임.
창 호 : 새시창호 등임.

일련번호 5
일반철골구조 판넬지붕 단층 건물로서,
외 벽 : 판넬 마감 등임.
내 벽 : 판넬 마감 등임.
창 호 : 새시창호 등임.

일련번호 6
일반철골구조 판넬지붕 단층 건물로서,
외 벽 : 판넬 마감 등임.
내 벽 : 판넬 마감 등임.
창 호 : --.

일련번호 7
일반철골구조 판넬지붕 단층 건물로서,
외 벽 : 판넬 마감 등임.
내 벽 : 판넬 마감 등임.
창 호 : --.


일련번호 8
일반철골구조 판넬지붕 단층 건물로서,
외 벽 : 판넬 마감 등임.
내 벽 : 판넬 마감 등임.
창 호 : --.

일련번호 9
일반철골구조 판넬지붕 단층 건물로서,
외 벽 : 판넬 마감 등임.
내 벽 : 판넬 마감 및 타일붙임 마감 등임.
창 호 : 새시창호 등임.

이용상태

일련번호 3 : 가공공장으로 이용중임.
일련번호 4 : 가공공장으로 이용중임.
일련번호 5 : 가공공장으로 이용중임.
일련번호 6 : 창고로 이용중임.
일련번호 7 : 창고로 이용중임.
일련번호 8 : 창고로 이용중임.
일련번호 9 : 사무실, 식당, 숙소 등으로 이용중임.

설비내역

일련번호 9 : 위생설비, 급배수설비, 난방설비 등을 갖추고 있음.

부합물 및 종물

--.

공부와의 차이

--.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

- 일괄매각. 제시외 건물, 수변전설비 및 관정 포함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 충청북도 충주시 신니면 화석리 190-11에 소재한 공장입니다.

사건번호는 충주지원 2024타경3608 (1)이며, 부동산 임의경매로 진행됩니다.

채권자는 농협은행으로 확인되며, 공동담보, 유동화물건, 재매각 물건입니다.

매각 대상은 토지와 건물 일괄매각이며, 감정가는 3,681,297,800원입니다.

토지 면적은 17,841.00㎡ (약 5,397.00평)이며, 건물 면적은 총 1,371.91㎡ (약 415.02평)입니다.

제시외 건물, 수변전설비 및 관정은 매각물건에 포함됩니다.

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경

본건은 충청북도 충주시 신니면 화석리 소재 "충주노인요양원" 남서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 공장, 농경지, 임야, 단독주택 등이 혼재한 지역으로, 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황

차량의 진출입이 가능하며, 인근에 간선도로 및 버스정류장이 소재하여 교통 상황은 무난한 편입니다.

* 토지 이용 및 지형

토지는 일련번호 1, 2로 구분되며, 일단의 완경사의 부정형 토지로서 공업용 건부지로 이용 중입니다.

토지 동측으로는 왕복 2차선 포장도로에 접하여 차량 진출입이 용이합니다.

* 토지이용계획 및 제한상태

일련번호 1: 계획관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역, 접도구역, 준보전산지, 소하천구역.

일련번호 2: 계획관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역, 도로구역, 준보전산지.

일부 면적이 접도구역, 소하천구역, 도로구역에 저촉되나, 그 면적이 미미하여 가치에 미치는 영향은 적을 것으로 판단됩니다.

토지 서측 일부 면적은 현황 도로로 이용 중인 점이 감안되었습니다.

동측 도로 진출입 부분은 도로점용허가를 받고 사용료를 납부 중인 것으로 확인됩니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리

등기부상 말소기준권리는 2024년 1월 2일 접수된 농협은행 주식회사의 근저당권 (채권액 2,208,000,000원)입니다.

* 등기부채권 총액

토지 및 건물 등기부상 총 채권액은 약 3,037,000,000원입니다.

본 경매 절차에 따라 말소기준권리보다 선순위인 권리는 없으며, 잔여 채권 및 압류 등은 경매 완료 후 말소될 예정입니다.

* 임차인 현황

* 임차인: (주)고운솔루션에너지

* 보증금: 50,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2024-12-03

* 대항력: 없음

* 비고: 본 임차인은 대항력이 없으며, 보증금 전액을 배당받지 못할 경우 인수해야 할 보증금은 없습니다.

* 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됩니다. (단, 물건명세서상 지상권 개요에 대한 별도 언급은 없으나, 권리분석상 명확히 인수되는 권리는 확인되지 않습니다.)

제시외 건물, 수변전설비, 관정은 매각물건에 포함되어 일괄 매각됩니다.

1.3. 상권분석

* 주변 환경

본 물건은 충주시의 외곽 농촌 지역에 위치하며, 공장, 농경지, 임야 등이 혼재된 지역입니다. "충주노인요양원"이 인근에 소재하고 있어, 주변 환경이 복합적인 특성을 보입니다.

* 산업 특성

주요 업종은 공장, 농업 등이며, 본건은 공장 용도로 개발 및 활용되고 있습니다.

지역은 계획관리지역에 속해 있어 공업 시설 입지가 가능합니다.

* 혐오시설 유무

제공된 정보 내에서는 주변에 특별한 혐오시설이 명시되어 있지 않습니다. 다만, 가축사육제한구역, 소하천구역 등이 일부 토지에 저촉되어 있어 관련 규제 확인이 필요합니다.

1.4. 생활정보

* 교통 및 접근성

차량 접근이 용이하며, 인근 간선도로와 버스정류장을 통해 주요 지역으로 이동이 가능합니다.

* 주변 편의시설

지역 특성상 대규모 상업 시설보다는 인근 주거지나 도로변의 기본적인 편의시설을 이용할 수 있을 것으로 예상됩니다. 자세한 편의시설 정보는 현장 조사가 필요합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 토지 이용 규제

계획관리지역 내에서도 가축사육제한구역, 접도구역, 도로구역, 소하천구역 등 다양한 토지 이용 관련 제한이 존재하므로, 개발 및 증축 시 관련 법규 준수가 필수적입니다.

* 제시외 건물 및 설비

건물 면적 외 제시외 건물, 수변전설비, 관정 등이 포함되어 있으나, 정상 작동 여부가 불확실하므로 인수 시 추가적인 점검 및 비용 발생 가능성이 있습니다.

* 경계 불분명

토지의 경계가 다소 불분명하여 정확한 지적 현황 파악을 위해 측량이 필요할 수 있습니다.

* 도로 점용

동측 도로 진출입로의 도로 점용 허가 및 사용료 납부 관련 사항은 향후 허가 지속 가능 여부 및 추가 비용 발생 여부를 확인해야 합니다.

* 재매각 물건

재매각의 경우, 이전 입찰에서 유찰되었거나 낙찰자가 잔금을 납부하지 못하는 등의 사유가 있었음을 의미하므로, 해당 사유에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 충주시 신니면의 넓은 토지와 다수의 건물을 일괄로 매각하는 공장 경매 물건입니다.

토지 면적이 넓고, 공장, 창고, 사무실, 숙소 등으로 활용 가능한 다양한 용도의 건물들이 구성되어 있어 산업 시설로서의 잠재력이 높습니다.

교통 접근성이 양호하고 계획관리지역에 위치하여 공장 운영에 유리한 조건을 갖추고 있습니다.

다만, 일부 토지 이용 제한, 제시외 물건의 포함, 경계 및 도로 점용 관련 사항 등은 사전에 철저히 확인해야 할 부분입니다.

또한, 재매각 물건이라는 점을 감안하여 이전 입찰의 사유를 파악하고, 시장 상황 및 물건의 현황을 종합적으로 고려한 신중한 접근이 요구됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 넓은 토지 면적: 17,841㎡ (약 5,397평)의 광대한 토지로, 향후 시설 확장 또는 다양한 토지 이용이 가능합니다.

* 다용도 건물 구성: 공장, 창고, 사무실, 식당, 숙소 등 여러 용도로 활용 가능한 건물들이 포함되어 있어 즉시 활용 가능성이 높습니다.

* 계획관리지역: 공장 등 산업시설 입지에 적합한 지역으로, 향후 개발 및 사업 확장 잠재력이 있습니다.

* 재매각 기회: 재매각 물건은 통상적으로 이전 입찰가보다 경쟁이 덜하거나 가격 조정의 기회가 있을 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 건은 인수되는 보증금이 없는 물건입니다.

주요 채권액을 포함한 등기부채권 총액은 약 30억 3천7백만원 수준이며, 감정가는 36억 8천1백만원입니다.

재매각 물건의 특성상, 이전 입찰가 및 유찰 사유 등을 종합적으로 고려하여 신중한 입찰가 산정이 필요합니다.

일반적으로 감정가의 80~90% 수준을 기준으로 시장 조사 및 현장 답사를 통해 적정 가치를 판단하는 것이 좋습니다. 정확한 예상 입찰가는 본건의 경쟁 구도, 향후 낙찰가 추이, 권리 분석 상세 내용 등을 추가적으로 고려하여 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.