나이스옥션 법원경매 원주 2023타경288 [20] 강원도 원주시 단계동 782-10 7층705호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 호연 · 평가일 2023.03.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본 건은 강원도 원주시 단계동 소재 "장미공원" 북동측 근거리에 위치하며, 부근은 공동주택
, 근린생활시설, 단독주택 등이 혼재한 지역으로 주위환경은 보통임.

교통상황

본 건까지 차량 접근이 가능하며, 대중교통상황은 버스정류장과의 거리 및 운행횟수 등을 고
려할 때 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 8층 건물로서,
- 외벽 : 화강석 돌붙임 및 몰탈위 페인팅 마감 등,
- 내벽 : 벽지도배 및 타일붙임 마감 등,
- 창호 : 샷시 창호임.

이용상태

기호(1,2) : 집합건축물대장상 용도는 소매점임.(조사일 당시 공실 상태임.)
기호(3-20) : 도시형생활주택으로 이용 중임.

설비내역

도시가스보일러에 의한 난방, 시스템에어컨, IoT System, 건조기, 스타일러, 위생설비 등 구
비 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 평탄한 토지로서, 소매점(공실) 및 도시형생활주택으로 이용 중임.

인접 도로상태등

동측으로 폭 약 8m의 포장도로 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 소로2류(폭 8m-10m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한 모든축종제한)<가축분뇨
의 관리 및 이용에 관한 법률>임.

공부와의 차이

본 건 기호(16-20)은 등기사항전부증명서상 다락 부분이 별도로 기재되어 있지 아니하나, 집
합건축물대장상 다락(연면적 제외) 부분이 소재함.(후첨 "사진용지" 참조)

기타참고사항(임대관례 및 기타)

기호(3-20)은 민간임대주택에 관한 특별법 제43조 제1항에 따라 임대사업자가 임대 의무기간
동안 계속 임대해야 하고 같은 법 제44조의 임대료 증액 기준을 준수해야 하는 민간임대주택
이며, 임대관계는 미상임.

물건 비고

용도: 도시형 생활주택(8층 다락 소재). 특별매각조건[임차인(전세사기피해자 포함)의 우선매수권 행사 1회로 제한].

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 원주지원 2023타경288 (20)

소재지: 강원도 원주시 단계동 782-10, 7층 705호 (신주소: 강원도 원주시 소삼터길 31, 7층 705호)

건물용도: 도시형생활주택

감정가: 104,000,000원

토지면적: 12.22㎡ (약 3.70평)

토지지분: 12.22㎡ (약 3.70평)

건물면적: 22.37㎡ (약 6.77평)

건물지분: 22.37㎡ (약 6.77평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 양OOOOOOOOOO

건축년도: 사용승인일 2021년 2월 10일 (추정)

1.1. 입지조건

주위환경: 본 건은 강원도 원주시 단계동 소재 "장미공원" 북동측 근거리에 위치하며, 주변은 공동주택, 근린생활시설, 단독주택 등이 혼재된 지역으로 주위환경은 보통 수준입니다.

교통상황: 차량 접근이 가능하며, 인근 버스정류장과의 거리 및 운행 횟수를 고려할 때 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

도로상태: 동측으로 폭 약 8m의 포장도로에 접해 있습니다.

토지이용계획: 준주거지역, 소로2류(폭 8m-10m) 지역에 해당합니다. 또한, 가축사육제한구역(전부제한 모든 축종제한)에 포함됩니다.

1.2. 권리분석

등기부현황:

* 말소기준권리: 2021년 2월 22일자 단구새마을금고 근저당권 (1,200,000,000원) 입니다.

* 이후 접수된 모든 권리(근저당, 임의경매 개시결정 등)는 말소될 예정입니다.

* 등기부채권 총액: 1,920,000,000원입니다.

임차인현황:

* 임차인: 이

* 보증금: 110,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자/확정일자: 2021년 3월 9일

* 배당신고일자: 2023년 2월 22일

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원

* 주의사항: 해당 임차인은 대항력이 없으며, 인수할 보증금은 없는 것으로 분석됩니다.

1.3. 상권분석

본 물건은 공동주택, 근린생활시설, 단독주택 등이 혼재된 지역에 위치하여 주거 및 상업 활동이 가능한 복합 상권의 일부로 판단됩니다.

건물의 이용상태에 따르면, 일부는 소매점으로 사용되었으나 조사 당시 공실 상태였으며, 다수의 호실은 도시형생활주택으로 이용 중입니다.

1.4. 생활정보

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 지붕 8층 건물입니다.

외부마감: 화강석 돌붙임 및 몰탈 위 페인팅 마감 등입니다.

내부마감: 벽지도배 및 타일붙임 마감 등입니다.

창호: 샷시 창호로 되어 있습니다.

내부 설비: 도시가스보일러에 의한 난방, 시스템에어컨, IoT System, 건조기, 스타일러, 위생설비 등이 구비되어 있습니다.

다락: 공부와의 차이점 명시된 바와 같이, 등기사항전부증명서상 다락 부분이 별도로 기재되어 있지 않으나, 집합건축물대장상 다락(연면적 제외) 부분이 소재합니다.

1.5. 잠재적 리스크

중복사건: 해당 사건은 중복사건으로, 관련 다른 경매 사건과의 연관성을 확인해야 합니다.

공유자우선매수신고: 공유자우선매수신고 가능성이 있어 입찰 시 주의가 필요합니다.

공동담보: 공동담보 물건으로, 담보물의 가치 변동이 본 물건에 영향을 줄 수 있습니다.

민간임대주택: 일부 호실(기호 3-20)은 민간임대주택 특별법에 따라 임대 의무기간 동안 계속 임대해야 하는 주택으로, 임대사업자와의 관계 및 의무사항을 확인해야 합니다. (임대관계는 미상)

특별매각조건: 임차인(전세사기 피해자 포함)의 우선매수권 행사 1회로 제한된다는 특별매각조건이 있습니다. 이는 입찰 과정에 중요한 변수가 될 수 있습니다.

공부와의 차이: 등기부등본에는 다락 부분이 별도 기재되어 있지 않으나, 건축물대장상에는 존재하므로 현장 확인이 필수적입니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 강원도 원주시 단계동에 위치한 도시형생활주택으로, 비교적 최근 연식(2021년 사용승인)과 편리한 기본 설비를 갖추고 있습니다. 권리관계는 말소기준권리 이후의 권리들이 모두 소멸될 예정이라 비교적 깨끗하나, 중복사건, 공유자우선매수신고, 공동담보, 민간임대주택 의무, 특별매각조건 등 다수의 특이사항 및 주의사항이 존재합니다. 특히, 임차인에게 적용되는 특별매각조건은 입찰 과정에 중요한 변수가 될 수 있습니다. 감정가는 1억 4백만원이나, 유사 신축 연립 주택의 최근 매매가(2026년 5월, 57.86㎡ 기준 1억 3천 5백만원) 대비 면적당 가격 비율을 고려할 때 감정가가 다소 높게 책정된 것으로 보입니다.

1.7. 투자 포인트

최근 연식의 도시형생활주택으로 신축에 가까운 상태입니다.

건물 내 기본 설비(시스템 에어컨, 건조기, 스타일러 등)가 잘 갖추어져 있어 즉시 거주 또는 임대가 용이할 수 있습니다.

대항력 있는 임차인이 없어 권리관계가 명확한 편입니다 (단, 특별매각조건 및 민간임대주택 의무는 별도 확인 필요).

장미공원 인근으로 쾌적한 주거 환경을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

최근 시세 분석 결과, 본 물건과 유사한 시기(2017년식)의 인근 연립 주택(57.86㎡)이 2026년 5월 1억 3천 5백만원에 거래되었습니다. 이는 3.3㎡당 약 771만원 수준입니다. 본 물건은 전용면적 22.37㎡ (약 6.77평)이며, 감정가는 1억 4백만원입니다. 감정가가 시세 대비 높아 보이는 점을 감안할 때, 보수적인 접근이 필요합니다.

최근 실거래가 및 감정가와의 괴리를 고려할 때, 보수적으로 접근하여 7천만원대 중반을 예상 입찰가로 제시합니다. 정확한 입찰가 산정을 위해서는 현장 방문을 통한 실물 확인과 최근 시장 동향에 대한 추가적인 조사, 그리고 관련 법규 및 특별매각조건에 대한 면밀한 검토가 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.