나이스옥션 법원경매 원주 2023타경288 [17] 강원도 원주시 단계동 782-10 7층702호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 호연 · 평가일 2023.03.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본 건은 강원도 원주시 단계동 소재 "장미공원" 북동측 근거리에 위치하며, 부근은 공동주택
, 근린생활시설, 단독주택 등이 혼재한 지역으로 주위환경은 보통임.

교통상황

본 건까지 차량 접근이 가능하며, 대중교통상황은 버스정류장과의 거리 및 운행횟수 등을 고
려할 때 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 8층 건물로서,
- 외벽 : 화강석 돌붙임 및 몰탈위 페인팅 마감 등,
- 내벽 : 벽지도배 및 타일붙임 마감 등,
- 창호 : 샷시 창호임.

이용상태

기호(1,2) : 집합건축물대장상 용도는 소매점임.(조사일 당시 공실 상태임.)
기호(3-20) : 도시형생활주택으로 이용 중임.

설비내역

도시가스보일러에 의한 난방, 시스템에어컨, IoT System, 건조기, 스타일러, 위생설비 등 구
비 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 평탄한 토지로서, 소매점(공실) 및 도시형생활주택으로 이용 중임.

인접 도로상태등

동측으로 폭 약 8m의 포장도로 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 소로2류(폭 8m-10m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한 모든축종제한)<가축분뇨
의 관리 및 이용에 관한 법률>임.

공부와의 차이

본 건 기호(16-20)은 등기사항전부증명서상 다락 부분이 별도로 기재되어 있지 아니하나, 집
합건축물대장상 다락(연면적 제외) 부분이 소재함.(후첨 "사진용지" 참조)

기타참고사항(임대관례 및 기타)

기호(3-20)은 민간임대주택에 관한 특별법 제43조 제1항에 따라 임대사업자가 임대 의무기간
동안 계속 임대해야 하고 같은 법 제44조의 임대료 증액 기준을 준수해야 하는 민간임대주택
이며, 임대관계는 미상임.

물건 비고

용도: 도시형 생활주택(8층 다락 소재). 특별매각조건[임차인(전세사기피해자 포함)의 우선매수권 행사 1회로 제한].

AI 물건분석

1. 물건기본정보

본 물건은 원주지원 2023타경288 (17) 사건번호로 진행 중인 부동산 임의경매 물건입니다.

소재지는 강원도 원주시 단계동 782-10 7층 702호이며, 용도는 도시형생활주택입니다.

감정평가액은 107,000,000원입니다.

토지 면적은 12.63㎡ (약 3.82평)이며, 건물 면적은 23.12㎡ (약 7.00평)입니다.

본 물건은 토지와 건물을 일괄하여 매각합니다.

채권자는 양OOOOOOOOOO입니다.

중복사건, 공유자우선매수신고, 공동담보 등의 특이사항이 있습니다.

특별매각조건으로 임차인(전세사기 피해자 포함)의 우선매수권 행사 1회로 제한됩니다.

1.1. 입지조건

본 건은 강원도 원주시 단계동에 위치하며, "장미공원" 북동측 인근에 자리하고 있습니다.

주위는 공동주택, 근린생활시설, 단독주택 등이 혼재된 지역으로, 주변 환경은 보통 수준입니다.

차량 접근이 용이하며, 대중교통 이용은 버스정류장과의 거리 및 운행 횟수를 고려할 때 보통 수준입니다.

건물은 동측으로 폭 약 8m의 포장도로에 접해 있습니다.

토지이용계획상 준주거지역에 해당하며, 소로2류(폭 8m-10m) 및 가축사육제한구역(전부제한 모든 축종제한)에 속해 있습니다.

1.2. 권리분석

본 물건의 말소기준권리는 단구새마을금고의 근저당권(2021-02-22 접수, 1,200,000,000원)입니다.

매각으로 인해 소멸되는 권리로는 등기부상 을구의 근저당권(단구새마을금고) 및 갑구의 임의경매 개시결정(단구새마을금고, 꿈드림새마을금고)이 있습니다.

등기부채권 총액은 1,920,000,000원입니다.

임차인 현황으로는 배성섭 씨가 보증금 100,000,000원, 차임 0원, 전입일자 및 확정일자 2021-04-21로 신고되어 있습니다.

그러나 해당 임차인은 대항력이 없는 것으로 분석됩니다.

따라서, 인수해야 할 임차인의 보증금은 0원입니다.

집합건물 등기부 요약에 따르면 소유권 보존 등기는 2021-02-22 한동수 씨 명의로 되어 있습니다.

참고로, 본 건 기호(16-20)은 등기사항전부증명서상 다락 부분이 별도로 기재되어 있지 않으나, 집합건축물대장상 다락(연면적 제외) 부분이 소재합니다.

1.3. 상권분석

본 물건이 소재한 단계동은 주거와 상업 시설이 혼재된 지역으로, 다양한 근린생활시설을 이용할 수 있습니다.

본 건물 내 일부(기호 1,2)는 소매점으로 이용되다가 현재 공실 상태이며, 다수의 호실(기호 3-20)은 도시형생활주택으로 이용 중입니다.

이는 주거 수요와 상업 활동이 공존하는 지역적 특성을 반영합니다.

1.4. 생활정보

본 물건은 도시형생활주택으로, 철근콘크리트 구조의 8층 건물 중 7층에 위치하며, 8층에는 다락 공간이 소재합니다.

건물 내에는 시스템 에어컨, IoT 시스템, 건조기, 스타일러 등 현대적인 생활 편의 설비가 갖추어져 있습니다.

난방은 도시가스 보일러를 이용합니다.

주변에는 "장미공원"이 있어 휴식 공간으로 활용 가능합니다.

지역 내 편의시설, 교육시설, 의료시설 등에 대한 구체적인 정보는 추가 확인이 필요합니다.

현재까지 조사된 바에 따르면, 대상 물건 주변에 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 원주시에서 장기적으로 생활폐기물 소각장 건립을 추진하고 있으며, 이는 향후 지역 환경에 영향을 미칠 수 있는 요인으로 고려될 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

공유자우선매수신고: 경매 진행 시 공유자가 낙찰가와 동일한 가격으로 우선 매수할 권리를 행사할 수 있습니다. 이는 예상치 못한 결과를 초래할 수 있습니다.

중복사건: 동일 물건에 대해 여러 개의 경매 사건이 진행될 수 있으며, 이는 절차상의 복잡성을 야기할 수 있습니다.

민간임대주택 의무: 본 건 중 일부(기호 3-20)는 민간임대주택으로, 임대 의무 기간 동안 계속 임대해야 하며 임대료 증액 기준을 준수해야 합니다. 이는 향후 건물 전체의 활용 및 처분에 영향을 미칠 수 있습니다.

다락 공간: 공부상 별도 등재되지 않은 다락 공간의 현황은 추후 관련 법규에 따라 문제가 발생할 소지가 있습니다.

높은 채무 총액: 등기부상 채무 총액이 1,920,000,000원에 달하여, 경매 과정에서 낙찰가에 큰 영향을 줄 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 비교적 신축(2017년 준공)인 도시형생활주택으로, 내부 시설이 갖추어져 있고 생활 편의성이 기대되는 점은 긍정적입니다. 또한, 소유권 외 모든 권리는 말소될 것으로 예상되어 권리관계가 비교적 명확합니다. 그러나 공유자 우선매수, 중복사건 등의 특이사항과 함께, 민간임대주택 의무 조항, 공부상 다락 부분의 불일치는 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다. 감정가 대비 주변 시세 정보를 고려한 신중한 입찰 접근이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

신축(2017년 준공) 도시형생활주택으로 최신 설비를 갖추고 있습니다.

공유자 우선매수 신고, 중복사건 등의 변수가 있으나, 권리 분석상 낙찰 후 인수되는 권리가 없어 비교적 깨끗한 명도 진행이 예상됩니다.

가격 경쟁력을 확보한다면 소액 투자 또는 실거주 목적으로 고려해 볼 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 107,000,000원입니다.

주변 최근 매매 정보 중 가장 유사한 조건(2017년 준공)인 "단계하나VIVACHE" (면적 57.86㎡)가 2026년 5월 17일에 135,000,000원에 거래되었습니다. 이를 면적당 가격으로 환산하면 약 2,330,000원/㎡입니다.

본 건의 전용면적은 23.12㎡이므로, 이를 동일한 면적당 가격으로 단순 적용 시 약 53,877,600원 수준의 시장 가치를 추정해 볼 수 있습니다.

감정평가액(107,000,000원)이 시장 추정치(약 53,877,600원) 대비 약 2배 수준으로 높게 책정된 것으로 보입니다.

이러한 시세와의 큰 괴리, 그리고 공유자 우선매수 신고, 중복사건 등의 리스크 요인을 종합적으로 고려할 때, 보수적인 접근이 필요합니다.

따라서, 감정가의 약 60% 수준인 65,000,000원을 예상 입찰가로 제시합니다. (이는 시장 추정치와 감정가의 중간 지점, 그리고 리스크를 반영한 보수적인 접근입니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.