나이스옥션 법원경매 원주 2023타경288 [14] 강원도 원주시 단계동 782-10 6층604호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 호연 · 평가일 2023.03.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본 건은 강원도 원주시 단계동 소재 "장미공원" 북동측 근거리에 위치하며, 부근은 공동주택
, 근린생활시설, 단독주택 등이 혼재한 지역으로 주위환경은 보통임.

교통상황

본 건까지 차량 접근이 가능하며, 대중교통상황은 버스정류장과의 거리 및 운행횟수 등을 고
려할 때 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 8층 건물로서,
- 외벽 : 화강석 돌붙임 및 몰탈위 페인팅 마감 등,
- 내벽 : 벽지도배 및 타일붙임 마감 등,
- 창호 : 샷시 창호임.

이용상태

기호(1,2) : 집합건축물대장상 용도는 소매점임.(조사일 당시 공실 상태임.)
기호(3-20) : 도시형생활주택으로 이용 중임.

설비내역

도시가스보일러에 의한 난방, 시스템에어컨, IoT System, 건조기, 스타일러, 위생설비 등 구
비 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 평탄한 토지로서, 소매점(공실) 및 도시형생활주택으로 이용 중임.

인접 도로상태등

동측으로 폭 약 8m의 포장도로 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 소로2류(폭 8m-10m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한 모든축종제한)<가축분뇨
의 관리 및 이용에 관한 법률>임.

공부와의 차이

본 건 기호(16-20)은 등기사항전부증명서상 다락 부분이 별도로 기재되어 있지 아니하나, 집
합건축물대장상 다락(연면적 제외) 부분이 소재함.(후첨 "사진용지" 참조)

기타참고사항(임대관례 및 기타)

기호(3-20)은 민간임대주택에 관한 특별법 제43조 제1항에 따라 임대사업자가 임대 의무기간
동안 계속 임대해야 하고 같은 법 제44조의 임대료 증액 기준을 준수해야 하는 민간임대주택
이며, 임대관계는 미상임.

물건 비고

용도: 도시형 생활주택. 특별매각조건[임차인(전세사기피해자 포함)의 우선매수권 행사 1회로 제한].

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

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1.1. 소재지, 사건번호, 용도

사건번호: 원주지원 2023타경288 (14)

소재지: 강원도 원주시 단계동 782-10 6층604호

용도: 도시형생활주택

1.2. 면적 및 감정가

감정가: 88,000,000원

토지면적: 12.39㎡ (약 3.75평)

건물면적: 22.68㎡ (약 6.86평)

1.3. 매각대상 및 경매구분

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 양OOOOOOOOOO

1.4. 특이사항 및 주의사항

특이사항: 중복사건, 공유자우선매수신고, 공동담보

주의사항: 용도: 도시형 생활주택. 특별매각조건[임차인(전세사기피해자 포함)의 우선매수권 행사 1회로 제한].

특수물건정보: 중복사건, 공유자우선매수신고, 공동담보

2. 입지조건

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2.1. 위치 및 주위환경

본 건은 강원도 원주시 단계동 소재 "장미공원" 북동측 근거리에 위치하며, 부근은 공동주택, 근린생활시설, 단독주택 등이 혼재한 지역으로 주위환경은 보통임.

2.2. 교통상황

본 건까지 차량 접근이 가능하며, 대중교통상황은 버스정류장과의 거리 및 운행횟수 등을 고려할 때 보통임.

2.3. 도로 및 토지 이용 상태

토지는 사다리형의 평탄한 토지로, 동측으로 폭 약 8m의 포장도로에 접함.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 소로2류(폭 8m-10m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한 모든축종제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임.

3. 권리분석

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3.1. 임차인 현황

* 임차인: 김

* 보증금: 100,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-04-01

* 확정일자: 2021-02-26

* 배당신고일자: 2023-02-20

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원

상기 임차인 김지유는 대항력이 없는 것으로 확인되어, 보증금 인수 금액은 없습니다.

3.2. 등기부 요약

* 소유권보존: 한동수 (2021-02-22)

* 근저당: 단구새마을금고 (2021-02-22, 총 1,920,000,000원) - 말소

* 임의경매: 단구새마을금고 (2023-02-09, 612,353,080원) - 말소

* 임의경매: 꿈드림새마을금고 (2023-08-31, 1,061,772,140원) - 말소

전체적으로 등기부상 채권 총액은 1,920,000,000원이나, 경매로 인해 대부분의 권리가 말소될 예정임.

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리는 지상권으로 기재되어 있으나, 구체적인 내용은 확인되지 않음.

4. 상권분석

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4.1. 주변 시세 분석 (매매)

인근 부동산 정보에 따르면, 최근 유사 주거 시설의 매매가는 다음과 같음.

* 단계하나VIVACHE (2017년 준공, 57.86㎡): 2026년 5월 17일, 135,000,000원 (약 2,333,300원/㎡)

* 삼광빌라 (1986년 준공, 66㎡): 2026년 2월 26일, 85,000,000원 (약 1,287,800원/㎡)

* 골든빌라 (1992년 준공, 54.83㎡): 2026년 4월 2일, 59,000,000원 (약 1,076,000원/㎡)

본 건(22.68㎡)의 감정가는 88,000,000원이며, 이는 3,879,000원/㎡에 해당함. 최신 준공 건물(2019년)임을 고려할 때, 유사 연식의 '단계하나VIVACHE' 시세와 비교 시 감정가가 상대적으로 높게 평가되었을 가능성이 있음. 다만, 면적 및 주거 형태 차이를 고려해야 함.

4.2. 주변 시세 분석 (임대) (추정)

제공된 정보만으로는 정확한 임대 시세를 파악하기 어려우나, 본 건과 유사한 소형 도시형 생활주택의 경우, 보증금 10,000,000원 기준 월세 300,000원 ~ 500,000원 수준으로 추정해 볼 수 있음.

5. 생활정보

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5.1. 건물 구조, 마감, 설비

건물은 철근콘크리트 구조의 8층 건물이며, 외벽은 화강석 돌붙임 및 페인팅 마감, 내벽은 벽지도배 및 타일 마감, 창호는 샷시로 구성됨. 난방은 도시가스보일러, 시스템에어컨, IoT System, 건조기, 스타일러, 위생설비 등이 구비되어 있음.

5.2. 공부와의 차이 (다락)

등기사항전부증명서상 다락 부분이 별도로 기재되어 있지 않으나, 집합건축물대장상 다락(연면적 제외) 부분이 소재함.

5.3. 기타 참고사항 (민간임대주택)

본 건(604호)은 민간임대주택에 관한 특별법에 따라 임대 의무기간 및 임대료 증액 기준을 준수해야 하는 민간임대주택으로, 임대관계는 미상임.

6. 잠재적 리스크

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6.1. 중복사건, 공유자 우선매수, 공동담보

중복 사건(2023타경304300)이 존재하며, 공유자 우선매수 신고가 있으므로 낙찰 후 해당 공유자가 최고가 매수 신고인과 동일한 가격으로 우선 매수할 가능성이 있음. 또한 공동담보 물건임.

6.2. 특별매각조건

임차인(전세사기피해자 포함)의 우선매수권 행사가 1회로 제한된다는 특별매각조건이 존재함.

6.3. 민간임대주택 관련 사항

민간임대주택으로서 임대 의무기간 동안 계속 임대해야 하는 등의 법적 의무가 따르며, 임대 관계가 불명확한 부분이 리스크 요인이 될 수 있음.

7. 종합 의견

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본 물건은 원주시 단계동에 위치한 도시형생활주택으로, 비교적 신축(2019년 준공)에 해당하며 다양한 편의시설을 갖추고 있음. 권리분석상 대항력 있는 임차인은 없으며, 등기부상 채무도 경매 절차를 통해 소멸될 예정임. 그러나 공유자 우선매수 신고, 중복 사건, 민간임대주택 관련 의무 등은 추가적인 확인 및 주의가 필요한 부분임. 특히, 면적 대비 감정가 수준이 인근 시세와 비교 시 높게 책정된 점을 고려할 필요가 있음.

8. 투자 포인트

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* 비교적 신축 건물(2019년 준공)로 내부 시설이 양호함.

* 도시형생활주택으로 1인 가구 등 실거주 및 임대 수익용으로 적합할 수 있음.

* 대항력 있는 임차인이 없어 명도 부담이 적을 것으로 예상됨.

* 준주거지역 내 위치하여 향후 지역 개발 가능성 내포.

9. 예상 입찰가

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88,000,000원

본 물건의 감정가는 88,000,000원이며, 이는 ㎡당 약 3,879,000원에 해당함. 주변 유사 연식 건물의 매매가(㎡당 약 2,333,000원)와 비교했을 때 감정가 수준이 다소 높게 책정된 점, 공유자 우선매수 신고 등의 잠재적 리스크를 고려하여, 감정가 수준에서의 입찰을 고려할 수 있음. 단, 최종 입찰가는 현장 조사 및 시세 재확인, 공유자 우선매수 의사 타진 등을 통해 신중하게 결정해야 함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.