나이스옥션 법원경매 원주 2023타경288 [13] 강원도 원주시 단계동 782-10 6층603호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 호연 · 평가일 2023.03.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본 건은 강원도 원주시 단계동 소재 "장미공원" 북동측 근거리에 위치하며, 부근은 공동주택
, 근린생활시설, 단독주택 등이 혼재한 지역으로 주위환경은 보통임.

교통상황

본 건까지 차량 접근이 가능하며, 대중교통상황은 버스정류장과의 거리 및 운행횟수 등을 고
려할 때 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 8층 건물로서,
- 외벽 : 화강석 돌붙임 및 몰탈위 페인팅 마감 등,
- 내벽 : 벽지도배 및 타일붙임 마감 등,
- 창호 : 샷시 창호임.

이용상태

기호(1,2) : 집합건축물대장상 용도는 소매점임.(조사일 당시 공실 상태임.)
기호(3-20) : 도시형생활주택으로 이용 중임.

설비내역

도시가스보일러에 의한 난방, 시스템에어컨, IoT System, 건조기, 스타일러, 위생설비 등 구
비 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 평탄한 토지로서, 소매점(공실) 및 도시형생활주택으로 이용 중임.

인접 도로상태등

동측으로 폭 약 8m의 포장도로 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 소로2류(폭 8m-10m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한 모든축종제한)<가축분뇨
의 관리 및 이용에 관한 법률>임.

공부와의 차이

본 건 기호(16-20)은 등기사항전부증명서상 다락 부분이 별도로 기재되어 있지 아니하나, 집
합건축물대장상 다락(연면적 제외) 부분이 소재함.(후첨 "사진용지" 참조)

기타참고사항(임대관례 및 기타)

기호(3-20)은 민간임대주택에 관한 특별법 제43조 제1항에 따라 임대사업자가 임대 의무기간
동안 계속 임대해야 하고 같은 법 제44조의 임대료 증액 기준을 준수해야 하는 민간임대주택
이며, 임대관계는 미상임.

물건 비고

용도: 도시형 생활주택. 특별매각조건[임차인(전세사기피해자 포함)의 우선매수권 행사 1회로 제한].

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 원주지원 2023타경288 (13)

소재지: 강원도 원주시 단계동 782-10 6층603호

용도: 도시형생활주택

건물 규모: 철근콘크리트구조, 8층 건물 (사용승인일 2021년 02월 10일)

토지 면적: 11.73㎡ (약 3.55평)

건물 면적: 21.47㎡ (약 6.50평)

감정가: 83,000,000원

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 양OOOOOOOOOO

건축물 정보: 2021년 02월 10일 사용승인, 총 8층 건물, 철근콘크리트구조.

2. 입지조건

본 건은 강원도 원주시 단계동 소재 "장미공원" 북동측 근거리에 위치하고 있습니다.

주변 지역은 공동주택, 근린생활시설, 단독주택 등이 혼재된 지역으로 주위 환경은 보통 수준입니다.

차량 접근은 가능하며, 대중교통 이용은 버스정류장과의 거리 및 운행 횟수를 고려할 때 보통입니다.

건물은 동측으로 폭 약 8m의 포장도로에 접해 있습니다.

토지 이용 계획상으로는 준주거지역이며, 소로2류(폭 8m-10m)에 해당하고 가축사육제한구역입니다.

3. 권리분석

말소기준권리: 2021년 02월 22일 단구새마을금고의 근저당권 (12억 원)입니다.

등기부 현황:

* 소유권보존: 한동수 (2021-02-22)

* 근저당: 단구새마을금고 (2021-02-22, 12억 원, 말소)

* 근저당: 단구새마을금고 (2021-02-22, 7.2억 원, 말소)

* 임의경매: 단구새마을금고 (2023-02-09, 6.12억 원, 말소)

* 임의경매: 꿈드림새마을금고 (2023-08-31, 10.61억 원, 말소)

총 채권액은 약 19억 2천만 원입니다.

임차인 현황:

* 임차인: 김현정 (김 )

* 보증금: 100,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-06-10

* 확정일자: 2022-05-24

* 배당신고일자: 2023-02-17

* 대항력: 없음

인수되는 권리 (보증금 합계): 0원 (임차인은 대항력이 없어 보증금 인수 여지가 없습니다.)

4. 상권분석

본 건물은 소매점(조사일 당시 공실) 및 도시형생활주택으로 이용 중입니다.

부동산 시장은 공동주택, 근린생활시설, 단독주택이 혼재된 지역 특성을 보입니다.

건물 지하에는 16대의 주차공간이 마련되어 있습니다.

5. 생활정보

내부 시설로는 도시가스보일러 난방, 시스템 에어컨, IoT System, 건조기, 스타일러, 위생설비 등이 구비되어 있습니다.

인근에 "장미공원"이 있어 주거 생활의 쾌적성을 더합니다.

6. 잠재적 리스크

* 중복사건: 동일 물건에 대한 복수의 경매 사건이 진행 중일 수 있습니다.

* 공유자 우선매수신고: 등기부상 공유자가 우선매수권을 행사할 수 있습니다.

* 특별매각조건: 임차인(전세사기 피해자 포함)의 우선매수권 행사 1회로 제한됩니다.

* 공부와의 차이: 집합건축물대장상 다락 부분이 존재하나, 등기사항전부증명서에는 별도로 기재되어 있지 않아 추후 문제 발생 가능성이 있습니다.

* 민간임대주택: 일부 호실(기호 3-20)은 민간임대주택특별법에 따라 임대 의무기간 동안 계속 임대해야 하는 주택으로, 임대관계는 미상입니다.

7. 종합 의견

본 물건은 강원도 원주시 단계동에 위치한 비교적 신축(2021년 사용승인) 도시형생활주택입니다. 소형 면적으로 1인 가구나 소규모 가구에 적합하며, 주거 환경은 보통 수준입니다. 권리관계상 인수되는 보증금은 없으나, 공유자 우선매수신고 및 특별매각조건 등으로 인해 낙찰 후 변동 가능성이 있습니다. 또한, 민간임대주택으로 인한 추가적인 제약 사항을 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 소형 면적의 도시형생활주택으로 임대 수요를 기대할 수 있습니다.

* "장미공원" 인근으로 쾌적한 주거 환경을 제공합니다.

* 비교적 최신 건축물로 유지보수 비용이 적게 들 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

최근 매매 정보 중 가장 유사한 건축 연도(2017년) 및 건물 유형(연립)을 가진 '단계하나VIVACHE'(57.86㎡, 2026년 5월 거래, 13,500만원)의 경우, 약 233만원/㎡의 시세를 보입니다. 그러나 본 건은 도시형생활주택이며 면적이 21.47㎡로 매우 작아 단위 면적당 가격이 다를 수 있습니다. 감정가는 8,300만원 (약 387만원/㎡)으로 책정되었습니다.

다양한 매매 정보와 물건의 특성, 잠재적 리스크(공유자 우선매수, 특별매각조건 등)를 종합적으로 고려할 때, 현 시세기준 및 감정가를 바탕으로 보수적인 접근이 필요합니다. 인수되는 보증금이 없는 점을 감안하여, 보수적으로 예상되는 입찰가는 감정가의 약 85~90% 수준인 7,000만원 ~ 7,500만원 선을 고려해 볼 수 있습니다. 다만, 공유자 우선매수권 행사 여부가 입찰가 결정에 중요한 변수가 될 수 있습니다.

10. 주변 혐오시설 유무

제공된 정보 및 지도 검색 결과, 본 물건지 인근에 직접적으로 영향을 줄 만한 뚜렷한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.