나이스옥션 법원경매 원주 2023타경288 [3] 강원도 원주시 단계동 782-10 4층401호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 호연 · 평가일 2023.03.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본 건은 강원도 원주시 단계동 소재 "장미공원" 북동측 근거리에 위치하며, 부근은 공동주택
, 근린생활시설, 단독주택 등이 혼재한 지역으로 주위환경은 보통임.

교통상황

본 건까지 차량 접근이 가능하며, 대중교통상황은 버스정류장과의 거리 및 운행횟수 등을 고
려할 때 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 8층 건물로서,
- 외벽 : 화강석 돌붙임 및 몰탈위 페인팅 마감 등,
- 내벽 : 벽지도배 및 타일붙임 마감 등,
- 창호 : 샷시 창호임.

이용상태

기호(1,2) : 집합건축물대장상 용도는 소매점임.(조사일 당시 공실 상태임.)
기호(3-20) : 도시형생활주택으로 이용 중임.

설비내역

도시가스보일러에 의한 난방, 시스템에어컨, IoT System, 건조기, 스타일러, 위생설비 등 구
비 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 평탄한 토지로서, 소매점(공실) 및 도시형생활주택으로 이용 중임.

인접 도로상태등

동측으로 폭 약 8m의 포장도로 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 소로2류(폭 8m-10m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한 모든축종제한)<가축분뇨
의 관리 및 이용에 관한 법률>임.

공부와의 차이

본 건 기호(16-20)은 등기사항전부증명서상 다락 부분이 별도로 기재되어 있지 아니하나, 집
합건축물대장상 다락(연면적 제외) 부분이 소재함.(후첨 "사진용지" 참조)

기타참고사항(임대관례 및 기타)

기호(3-20)은 민간임대주택에 관한 특별법 제43조 제1항에 따라 임대사업자가 임대 의무기간
동안 계속 임대해야 하고 같은 법 제44조의 임대료 증액 기준을 준수해야 하는 민간임대주택
이며, 임대관계는 미상임.

물건 비고

용도: 도시형 생활주택. 특별매각조건[임차인(전세사기피해자 포함)의 우선매수권 행사 1회로 제한].

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 원주지원 2023타경288 (3)

* 소재지: 강원도 원주시 단계동 782-10 4층401호

* 용도: 도시형생활주택

* 건물 사용승인일: 2021년 2월 10일

* 감정가: 103,000,000원

* 토지 면적: 14.53㎡ (약 4.4평)

* 건물 면적: 26.59㎡ (약 8.0평)

* 매각 구분: 토지/건물 일괄 매각

* 경매 구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 양OOOOOOOOOO

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 8층 건물

* 토지 지분: 14.53㎡ (약 4.4평)

* 건물 지분: 26.59㎡ (약 8.0평)

2. 입지조건

* 위치: 강원도 원주시 단계동 소재 "장미공원" 북동측 근거리에 위치

* 주변 환경: 공동주택, 근린생활시설, 단독주택 등이 혼재한 지역으로 주위환경 보통

* 교통: 차량 접근 가능하며, 대중교통 상황은 버스정류장과의 거리 및 운행 횟수 등을 고려할 때 보통

* 도로: 동측으로 폭 약 8m의 포장도로 접함

* 토지이용계획: 준주거지역, 소로2류(폭 8m-10m)(접합), 가축사육제한구역

3. 권리분석

* 말소기준권리: 2021년 2월 22일 단구새마을금고 근저당 (채권 총액 1,920,000,000원)

* 인수되는 권리: 없음 (등기부 채권 총액은 모두 말소될 예정)

* 임차인 현황:

* 임차인: 황

* 보증금: 100,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021년 3월 24일

* 확정일자: 2021년 3월 5일

* 배당신고일자: 2023년 2월 21일

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원

* 특이사항:

* 중복 사건, 공유자 우선매수 신고, 공동 담보 물건

* 특별 매각 조건: 임차인(전세사기 피해자 포함)의 우선매수권 행사 1회로 제한

4. 상권분석

* 본 물건이 속한 건물은 일부 소매점(공실) 및 도시형 생활주택으로 이용 중임.

* 주변 지역은 공동주택, 근린생활시설, 단독주택 등이 혼재되어 있어 주거 및 상업 기능이 복합적으로 나타남.

* 최근 매매 사례 분석 (2026년 5월, 57.86㎡, 연립, 단계하나VIVACHE): 13,500만원, 평당 약 233만원/㎡

* 최근 매매 사례 분석 (2026년 2월, 66㎡, 연립, 삼광빌라): 8,500만원, 평당 약 129만원/㎡

* 최근 매매 사례 분석 (2026년 4월, 54.83㎡, 다세대, 골든빌라): 5,900만원, 평당 약 108만원/㎡

* 본 건 건물 면적(26.59㎡)을 위 시세에 단순 적용 시 약 2,870만원 ~ 6,190만원 범위로 추정됨.

* 이는 감정가(103,000,000원) 대비 현저히 낮은 수준으로, 감정가 산정 근거 및 최근 시세와의 괴리율 확인이 필요함.

* 소형 면적 도시형 생활주택의 수요 및 공급 현황, 공실률 등을 추가로 파악해야 함.

5. 생활정보

* 주변 주요 시설: "장미공원" 북동측 근거리에 위치합니다. 인근에는 원주시청, 원주종합운동장, 단계택지개발지구 등이 있어 관공서, 문화체육시설, 상업시설 이용이 편리한 편입니다. 또한, 단지 인근에 버스 정류장이 있어 대중교통 이용도 용이합니다.

* 건물 내부 설비: 도시가스 보일러 난방, 시스템 에어컨, IoT System, 건조기, 스타일러, 위생 설비 등이 구비되어 있습니다.

* 혐오시설 유무: 현재까지 파악된 정보로는 본 물건 인근에 혐오시설은 없는 것으로 확인됩니다.

6. 잠재적 리스크

* 중복 사건 및 공동 담보: 경매 절차가 복잡할 수 있으며, 관련 물건의 진행 상황에 따라 변동 가능성이 있음.

* 공유자 우선매수 신고: 공유자가 우선매수권을 행사할 경우 낙찰 가능성에 영향을 미침.

* 민간임대주택 의무: 본 건이 민간임대주택에 해당될 경우, 임대 의무 기간 동안 계속 임대해야 하고 임대료 증액 기준을 준수해야 하는 제한이 따를 수 있음. (임대 관계 미상)

* 공부와의 차이: 건축물대장상 다락 부분이 존재하나 등기부등본상 미기재. (현장 확인 및 현황 조사 필수)

* 감정가 대비 높은 채무 총액: 총 채무액이 감정가를 훨씬 초과하므로, 채권자들의 적극적인 경매 진행 가능성이 있음.

7. 종합 의견

* 본 물건은 원주시 단계동에 위치한 준신축급 도시형 생활주택으로, 입지 및 건물 상태는 양호한 편임.

* 권리관계가 복잡해 보이나, 말소기준권리보다 후순위 권리들은 모두 소멸될 것으로 예상되어 권리 인수 부담은 없음.

* 임차인이 대항력이 없어 명도 부담은 적을 것으로 보이나, 임차인의 보증금 1억원에 대한 배당 여부는 확인 필요.

* 가장 큰 우려 사항은 감정가(1억 3백만원) 대비 최근 주변 시세가 현저히 낮게 형성되어 있다는 점임.

* 이에 따라 감정가 대비 낮은 가격으로 낙찰받지 못할 경우, 투자 가치가 떨어질 수 있음.

* 민간임대주택 관련 규제 및 다락 부분 현황 등 추가적인 현장 조사가 반드시 선행되어야 함.

8. 투자 포인트

* 신축급 건물: 2021년 사용승인으로 비교적 최신 건물.

* 명도 용이성: 대항력 있는 임차인이 없어 명도 절차가 비교적 수월할 것으로 예상.

* 도심 접근성: 원주시 단계동에 위치하여 편의시설 및 교통 이용 편리.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 103,000,000원

* 건물 면적: 26.59㎡ (약 8.0평)

* 주변 시세 분석 결과, 본 물건 면적의 시장 가격은 감정가보다 현저히 낮을 것으로 추정됨.

* 가장 유사한 거래 사례(단계하나VIVACHE, 57.86㎡)의 면적 대비 시세(약 233만원/㎡)를 본 건 면적(26.59㎡)에 적용 시 약 6,190만원으로 산출되나, 이는 면적 차이가 크고 주택 유형이 다른 점을 감안해야 함.

* 보수적으로 접근하여, 본 건의 투자 가치와 향후 시세 상승 가능성, 명도 비용 등을 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정해야 함.

* 감정가의 70% ~ 80% 수준인 약 7,210만원 ~ 8,240만원을 잠재적 입찰가 범위로 고려할 수 있음.

* 단, 현장 조사 결과 및 상세 권리 분석, 시세 재확인 후 최종 입찰가를 결정해야 함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.