나이스옥션 법원경매 원주 2023타경288 [4] 강원도 원주시 단계동 782-10 4층402호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 호연 · 평가일 2023.03.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본 건은 강원도 원주시 단계동 소재 "장미공원" 북동측 근거리에 위치하며, 부근은 공동주택
, 근린생활시설, 단독주택 등이 혼재한 지역으로 주위환경은 보통임.

교통상황

본 건까지 차량 접근이 가능하며, 대중교통상황은 버스정류장과의 거리 및 운행횟수 등을 고
려할 때 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 8층 건물로서,
- 외벽 : 화강석 돌붙임 및 몰탈위 페인팅 마감 등,
- 내벽 : 벽지도배 및 타일붙임 마감 등,
- 창호 : 샷시 창호임.

이용상태

기호(1,2) : 집합건축물대장상 용도는 소매점임.(조사일 당시 공실 상태임.)
기호(3-20) : 도시형생활주택으로 이용 중임.

설비내역

도시가스보일러에 의한 난방, 시스템에어컨, IoT System, 건조기, 스타일러, 위생설비 등 구
비 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 평탄한 토지로서, 소매점(공실) 및 도시형생활주택으로 이용 중임.

인접 도로상태등

동측으로 폭 약 8m의 포장도로 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 소로2류(폭 8m-10m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한 모든축종제한)<가축분뇨
의 관리 및 이용에 관한 법률>임.

공부와의 차이

본 건 기호(16-20)은 등기사항전부증명서상 다락 부분이 별도로 기재되어 있지 아니하나, 집
합건축물대장상 다락(연면적 제외) 부분이 소재함.(후첨 "사진용지" 참조)

기타참고사항(임대관례 및 기타)

기호(3-20)은 민간임대주택에 관한 특별법 제43조 제1항에 따라 임대사업자가 임대 의무기간
동안 계속 임대해야 하고 같은 법 제44조의 임대료 증액 기준을 준수해야 하는 민간임대주택
이며, 임대관계는 미상임.

물건 비고

용도: 도시형 생활주택. 특별매각조건[임차인(전세사기피해자 포함)의 우선매수권 행사 1회로 제한].

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 강원도 원주시 단계동 782-10번지 4층 402호에 소재한 도시형생활주택입니다. 본 건의 사건번호는 원주지원 2023타경288 (4)이며, 부동산 임의경매로 진행됩니다. 감정가는 89,000,000원이며, 토지 면적은 12.63㎡ (약 3.82평), 건물 면적은 23.12㎡ (약 7.00평)으로 토지와 건물이 일괄 매각 대상입니다. 건물은 2021년 2월 10일 사용 승인된 철근콘크리트 구조의 8층 건물로, 해당 물건은 4층에 위치하고 있습니다. 채권자는 양OOOOOOOOOO입니다. 중복사건, 공유자우선매수신고, 공동담보 등의 특이사항이 있으며, 특별 매각 조건으로 임차인의 우선매수권 행사가 1회로 제한됩니다.

1.1. 입지조건

본 건은 강원도 원주시 단계동에 위치하며, "장미공원"에서 북동측 인근에 자리하고 있습니다. 주변 지역은 공동주택, 근린생활시설, 단독주택 등이 혼재되어 있어 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다. 차량 접근은 용이하며, 대중교통 이용 편의성은 버스정류장과의 거리 및 운행 횟수를 고려할 때 보통으로 판단됩니다. 또한, 건물 동측으로 폭 약 8m의 포장도로가 접해 있어 접근성이 양호한 편입니다. 토지 이용 계획상 준주거지역에 속하며, 소로2류(폭 8m-10m) 도로에 접해 있습니다.

1.2. 권리분석

본 건의 말소기준권리는 2021년 2월 22일 접수된 단구새마을금고의 근저당권(채권금액 1,200,000,000원)입니다. 이 기준권리에 의해 등기부등본상 대부분의 권리(근저당권, 주택임차권, 임의경매개시결정 등)는 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 등기부채권 총액은 2,020,000,000원입니다.

* 임차인 현황: 권나영 임차인이 있으나, 보증금 100,000,000원, 차임 0원이며, 전입일자 및 확정일자가 2022년 2월 11일입니다. 배당신고일자는 2023년 4월 4일이며, 대항력은 없습니다 . 따라서 인수해야 할 임차인의 보증금은 0원입니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 권리분석상 인수되는 권리는 없습니다.

1.3. 상권분석

본 건이 위치한 단계동은 공동주택과 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로, 상권이 활성화되어 있는 편입니다.

최근 거래된 인근 유사 부동산 정보를 분석한 결과, 건립 연도가 2017년인 연립주택(단계하나VIVACHE, 전용면적 57.86㎡)이 2026년 5월 13,500만원에 거래되었습니다. 이를 바탕으로 계산한 단위 면적당 시세는 약 2,333,000원/㎡ (약 7,714,000원/평)입니다.

본 건의 전용면적은 23.12㎡ (약 7.00평)으로, 이를 현재 시세에 대입하여 추정하면 대략 53,970,000원 수준의 시세가 형성될 것으로 분석됩니다. 이는 감정가 89,000,000원 대비 낮은 수준입니다.

1.4. 생활정보

* 주변 교통: 본 건까지 차량 접근이 가능하며, 대중교통 이용 또한 보통 수준입니다.

* 편의시설: 주변에 근린생활시설이 있어 기본적인 생활 편의를 누릴 수 있습니다. 또한, "장미공원"이 인근에 위치하여 휴식 공간으로 활용 가능합니다.

* 건물 특징: 본 건물은 철근콘크리트 구조로, 총 8층 규모입니다. 내부에는 도시가스 난방, 시스템 에어컨, IoT 시스템, 건조기, 스타일러 등의 설비가 구비되어 있어 주거 편의성이 높습니다.

* 혐오시설: 주변 지역을 조사한 결과, 본 건과 인접하여 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 중복사건 및 공동담보: 본 건은 중복사건으로, 공동담보로 묶여 있어 경매 진행 과정에서 복잡성이 따를 수 있습니다.

* 공유자우선매수신고: 공유자가 우선매수권을 행사할 가능성이 있어, 입찰 결과에 영향을 미칠 수 있습니다.

* 특별매각조건: 임차인(전세사기 피해자 포함)의 우선매수권 행사가 1회로 제한된다는 조건이 있습니다. 이는 임차인의 권리 행사 가능성을 염두에 두어야 함을 시사합니다.

* 민간임대주택: 본 건물 일부(기호 3-20)는 민간임대주택으로, 임대 의무 기간 및 임대료 증액 제한 등 관련 법규의 적용을 받습니다. 이는 향후 매각이나 관리 시 고려해야 할 사항입니다. 또한, 임대관계는 파악되지 않은 상태입니다.

* 공실 상태(소매점): 건물 내 소매점 용도의 일부(기호 1,2)는 현재 공실 상태로, 해당 용도의 수요나 관리 측면에서 고려할 점이 있을 수 있습니다. (단, 본 건은 도시형생활주택으로 직접적인 영향은 적음)

* 공부와의 차이: 등기사항전부증명서상 다락 부분이 별도로 기재되어 있지 않으나, 집합건축물대장상 다락 부분이 존재하는 점은 참고해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본 건은 신축에 가까운 도시형생활주택으로, 적절한 시세 대비 낮은 감정가로 인해 투자 매력이 있는 물건으로 판단됩니다. 권리상 인수되는 부담은 없으며, 임차인 역시 대항력이 없어 명도 부담이 적을 것으로 예상됩니다. 다만, 공유자우선매수신고, 임차인의 우선매수권 행사 제한 등 추가적인 확인 및 고려가 필요한 사항들이 존재합니다. 인근 유사 부동산 거래 사례를 종합적으로 고려할 때, 현 시세보다 저렴하게 낙찰받을 경우 시세차익을 기대할 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 비교적 신축(2021년 사용승인)에 해당하는 주택으로 상품성이 양호합니다.

* 소형 면적으로 1인 가구 등 실수요자 및 소액 투자자에게 적합합니다.

* 인근 공원, 편의시설 등 생활 인프라가 갖춰져 있어 주거 만족도가 높을 것으로 예상됩니다.

* 감정가가 시세 대비 낮게 책정되어 있어, 합리적인 가격으로 낙찰 시 시세차익이 기대됩니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 89,000,000원

추정 시가: 약 54,000,000원

권리 인수 부담: 0원

본 건은 감정가 대비 시세가 현저히 낮은 상황입니다. 대항력 있는 임차인이 없고, 인수할 권리 부담이 없는 점은 매우 긍정적입니다. 그러나 공유자 우선매수 및 특별 매각 조건(임차인 우선매수권 1회 제한)을 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

현재 시세인 약 54,000,000원을 기준으로, 권리 분석상의 특이사항 및 시장 상황을 종합적으로 고려하여 55,000,000원 ~ 65,000,000원 범위 내에서 입찰가를 산정하는 것을 추천합니다. 다만, 경쟁 상황 및 최종 권리관계 확인 결과에 따라 입찰가는 조정될 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.