나이스옥션 법원경매 원주 2023타경288 [12] 강원도 원주시 단계동 782-10 6층602호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 호연 · 평가일 2023.03.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본 건은 강원도 원주시 단계동 소재 "장미공원" 북동측 근거리에 위치하며, 부근은 공동주택
, 근린생활시설, 단독주택 등이 혼재한 지역으로 주위환경은 보통임.

교통상황

본 건까지 차량 접근이 가능하며, 대중교통상황은 버스정류장과의 거리 및 운행횟수 등을 고
려할 때 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 8층 건물로서,
- 외벽 : 화강석 돌붙임 및 몰탈위 페인팅 마감 등,
- 내벽 : 벽지도배 및 타일붙임 마감 등,
- 창호 : 샷시 창호임.

이용상태

기호(1,2) : 집합건축물대장상 용도는 소매점임.(조사일 당시 공실 상태임.)
기호(3-20) : 도시형생활주택으로 이용 중임.

설비내역

도시가스보일러에 의한 난방, 시스템에어컨, IoT System, 건조기, 스타일러, 위생설비 등 구
비 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 평탄한 토지로서, 소매점(공실) 및 도시형생활주택으로 이용 중임.

인접 도로상태등

동측으로 폭 약 8m의 포장도로 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 소로2류(폭 8m-10m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한 모든축종제한)<가축분뇨
의 관리 및 이용에 관한 법률>임.

공부와의 차이

본 건 기호(16-20)은 등기사항전부증명서상 다락 부분이 별도로 기재되어 있지 아니하나, 집
합건축물대장상 다락(연면적 제외) 부분이 소재함.(후첨 "사진용지" 참조)

기타참고사항(임대관례 및 기타)

기호(3-20)은 민간임대주택에 관한 특별법 제43조 제1항에 따라 임대사업자가 임대 의무기간
동안 계속 임대해야 하고 같은 법 제44조의 임대료 증액 기준을 준수해야 하는 민간임대주택
이며, 임대관계는 미상임.

물건 비고

용도: 도시형 생활주택. 특별매각조건[임차인(전세사기피해자 포함)의 우선매수권 행사 1회로 제한].

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2.

1.1. 소재지 및 기본사항

2.

소재지: 강원도 원주시 단계동 782-10 6층 602호.

2.

용도: 도시형생활주택.

2.

감정가: 89,000,000원.

2.

경매구분: 부동산 임의경매.

2.

사건번호: 원주지원 2023타경288 (12).

2.

채권자: 양OOOOOOOOOO (주요 채권자는 단구새마을금고 외).

2.

매각대상: 토지/건물 일괄매각.

2.

특이사항: 중복사건, 공유자우선매수신고, 공동담보.

2.

1.2. 건물 상세 정보

2.

건물명: (정보 없음).

2.

구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 8층 건물.

2.

층수: 6층.

2.

전용면적: 23.12㎡ (약 7.0평).

2.

건물 제시외면적: 0.00㎡.

2.

사용승인일: 2021년 02월 10일.

2.

1.3. 토지 상세 정보

2.

토지면적: 12.63㎡ (약 3.8평).

2.

토지지분: 12.63㎡ (약 3.8평).

2.

토지 제시외면적: 0.00㎡.

2.

전체 대지 면적 (건물 기준): 479.3㎡.

2.

지목: 대 (추정).

2.

1.4. 매각 정보

2.

감정평가액: 89,000,000원.

2.

경매개시일: 2023-02-09.

2.

매각기일: (정보 없음, 추후 확인 필요).

2.

2. 입지조건

2.

2.1. 위치 및 주변 환경

2.

본 건은 강원도 원주시 단계동 소재 "장미공원" 북동측 근거리에 위치합니다.

2.

주변 지역은 공동주택, 근린생활시설, 단독주택 등이 혼재한 지역으로, 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.

2.2. 교통 상황

2.

본 건까지 차량 접근은 용이합니다.

2.

대중교통 이용은 인근 버스정류장과의 거리 및 운행 횟수를 고려할 때 보통 수준입니다.

2.

2.3. 토지 이용계획 및 제한상태

2.

지역 지구: 준주거지역.

2.

도로: 소로2류(폭 8m-10m)에 접함.

2.

기타 제한: 가축사육제한구역(전부제한 모든축종제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.

2.

3. 권리분석

2.

3.1. 말소기준권리

2.

등기부상 말소기준권리는 2021년 02월 22일 접수된 단구새마을금고의 근저당권 (채권최고액 1,200,000,000원)입니다.

2.

3.2. 임차인 현황

2.

임차인: 손재원

2.

보증금: 100,000,000원

2.

차임: 0원

2.

전입일자: 2023년 01월 17일

2.

확정일자: 2021년 06월 30일

2.

배당신고일자: 2023년 03월 16일

2.

대항력: 없음 (제공된 정보 기준).

2.

비고: 임차인 이름은 손 으로 표기됩니다.

2.

3.3. 인수되는 권리

2.

제공된 권리 분석상 임차인은 대항력이 없는 것으로 판단되어, 낙찰자가 인수해야 할 임차인의 보증금은 없습니다.

2.

인수 보증금 합계: 0원.

2.

3.4. 등기부 현황 요약

2.

소유권보존: 한동수 (2021-02-22)

2.

근저당권: 단구새마을금고 (총 1,920,000,000원, 2021-02-22, 말소기준권리)

2.

주택임차권: 손재원 (100,000,000원, 2021-06-30 확정, 2023-01-17 전입, 2023-03-16 말소)

2.

임의경매: 단구새마을금고 (2023-02-09), 꿈드림새마을금고 (2023-08-31)

2.

등기부채권 총액: 2,020,000,000원.

2.

모든 등기된 권리는 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

2.

4. 상권분석

2.

본 물건이 소재한 강원도 원주시 단계동은 주거 및 상업 시설이 혼재된 지역입니다.

2.

주변에는 공동주택, 근린생활시설, 단독주택 등이 분포하고 있습니다.

2.

제공된 최근 매매 정보를 분석한 결과, 유사한 시기에 건축되었거나 인접한 건물들의 거래 사례는 다음과 같습니다.

2.

- 단계하나VIVACHE (2017년 건축, 57.86㎡): 2026년 5월 13,500만원에 거래됨. (약 766만원/평)

2.

- 삼광빌라 (1986년 건축, 66㎡): 2026년 2월 8,500만원에 거래됨. (약 429만원/평)

2.

- 골든빌라 (1992년 건축, 54.83㎡): 2026년 4월 5,900만원에 거래됨. (약 356만원/평)

2.

본 물건은 2021년에 사용승인된 도시형생활주택으로, 비교적 최신 건물에 해당합니다. 전용면적 23.12㎡ (약 7.0평) 기준, 감정가는 8,900만원 (약 1271만원/평)으로 책정되었습니다.

2.

유사한 신축 건물인 단계하나VIVACHE의 평당 가격을 기준으로 산정 시, 본 건의 시장 가치는 약 5,400만원 수준으로 추정될 수 있습니다. 그러나 본 건은 더 최신 건물이라는 점에서 이보다 높은 가치를 가질 수 있습니다. 감정가가 주변 시세 대비 다소 높게 책정되었을 가능성이 있어 주의가 필요합니다.

2.

5. 생활정보

2.

위치: 강원도 원주시 단계동 "장미공원" 북동측 근거리.

2.

주변 편의시설: 상업 시설 및 공동주택 밀집 지역으로 기본적인 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.

2.

교통: 차량 접근성이 양호하며, 대중교통 이용 또한 보통 수준입니다.

2.

혐오시설: 주변 지역에 대한 별도의 혐오시설 정보는 확인되지 않았습니다.

2.

6. 잠재적 리스크

2.

6.1. 특별매각조건

2.

임차인(전세사기피해자 포함)의 우선매수권 행사 1회 제한 조건이 있습니다. 다만, 해당 임차인은 대항력이 없는 것으로 분석되어 실질적인 입찰에 미치는 영향은 제한적일 수 있습니다.

2.

6.2. 공실 가능성

2.

집합건축물대장상 소매점 용도가 일부 존재하며 현재 공실 상태이고, 도시형생활주택 부분의 임대 관계는 미상입니다. 잠재적인 공실 위험을 고려해야 합니다.

2.

6.3. 건물 노후도

2.

2021년 사용승인된 건물로 비교적 신축에 해당하여 노후화에 따른 리스크는 낮습니다.

2.

6.4. 다락 부분 공부와의 차이

2.

일부 호실(기호 16-20)의 경우, 등기사항전부증명서상 다락 부분이 별도로 기재되지 않았으나 집합건축물대장상 소재하는 것으로 확인됩니다. 이는 일반적인 사항이나 계약 시 확인이 필요합니다.

2.

6.5. 민간임대주택 관련 의무

2.

일부 세대(기호 3-20)는 민간임대주택으로 임대 의무기간 및 임대료 증액 기준 준수 의무가 적용될 수 있습니다. 이는 건물 전체의 관리 및 운영에 영향을 미칠 수 있는 사항입니다.

2.

7. 종합 의견

2.

본 물건은 강원도 원주시 단계동에 위치한 도시형생활주택으로, 2021년 사용승인된 신축 건물이라는 점이 가장 큰 장점입니다.

2.

부동산 임의경매 물건으로, 권리 분석상 낙찰자가 인수해야 할 부담은 없는 것으로 파악됩니다.

2.

주변 유사 건물 거래 사례를 볼 때 감정가(89,000,000원)가 다소 높게 책정되었을 가능성이 있으나, 건물의 신축 연도와 도시형생활주택이라는 점을 감안하면 투자 가치를 충분히 고려할 수 있습니다.

2.

적정 가격에 낙찰받을 경우, 소형 주거용 부동산으로서의 투자 및 실거주 목적 모두 가능성이 있습니다.

2.

8. 투자 포인트

2.

신축 건물: 2021년 사용승인으로 하자 부담이 적고 현대적인 시설을 갖추고 있습니다.

2.

소형 면적: 23.12㎡ (약 7.0평)으로 1인 가구 또는 소액 투자자에게 적합합니다.

2.

경매 물건: 시세 대비 저가 매수 기회를 노릴 수 있습니다.

2.

임대 수요: 도시형생활주택이 밀집한 지역으로 임대 수요가 뒷받침될 가능성이 있습니다.

2.

9. 예상 입찰가

2.

감정가: 89,000,000원.

2.

시세 분석 결과, 인근 신축 건물(단계하나VIVACHE, 2017년 건축, 17.5평)의 거래가액(13,500만원)을 평당 단가로 환산하면 약 766만원/평입니다. 이를 본 건의 전용면적(7.0평)에 적용 시 약 5,362만원의 시장 가치를 추정할 수 있습니다.

2.

본 건은 2021년 건축으로 VIVACHE보다 신축이라는 점을 감안하여, 이러한 시장 가치를 기준으로 하되 신축 프리미엄을 고려하여 보수적으로 접근하는 것이 합리적입니다.

2.

감정가가 약 1271만원/평으로 책정된 점을 고려할 때, 시장 가격보다 높은 수준으로 판단될 여지가 있습니다. 따라서 감정가의 70~80% 수준에서 입찰가를 산정하는 것을 권장합니다.

2.

본 건의 예상 입찰가는 약 62,300,000원에서 71,200,000원 사이에서 결정하는 것을 제안합니다.

2.

권장 입찰가: 65,000,000원 (감정가의 약 73% 수준).

2.

최종 입찰가는 현장 조사, 경쟁 상황, 개인 투자 성향 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.