나이스옥션 법원경매 원주 2023타경305747 [18] 강원특별자치도 원주시 단계동 778-29 3층305호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 하나 · 평가일 2023.12.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 강원특별자치도 원주시 단계동 소재 "단계택지사거리" 동측 인근에 위치하며, 부근은 근린생활시설, 단독주택 및 다가구주택 등이 혼재하여 형성된 상가지대임.

교통상황

본건까지 제반 차량의 접근 가능하며, 버스노선 및 운행빈도 등 전반적인 교통사정은 보통 정도임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층 건물로서,
외벅: 석재붙임 마감,
내벽: 내부페인트, 벽지도배 및 타일붙임 등 마감,
창호: 샷시 단창 및 플라스틱 창호 마감임.

이용상태

소매점 및 공동주택으로서,
1층: 주차장 및 계단실,
2층: 소매점,
3-6층: 공동주택으로 이용중임.

설비내역

승강기설비, 소방설비, 도시가스에 의한 개별난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형 평지로서 근린생활시설 및 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북서측으로 왕복 4차선의 아스콘포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 시가지경관지구(일반), 대로3류(폭 25m-30m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한 모든축종제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건은 임대 중인 건물로서 이해관계인의 부재로 건축물대장도면, 외부관찰, 세입자 통화 등의 방법으로 조사하였으며, 기호2),8),9),15)는 복층(다락방)구조로 조사됨.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

용도: 도시형 생활주택. 특별매각조건(전세사기피해자의 우선매수권 행사 1회로 제한).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 및 기본사항

사건번호: 원주지원 2023타경305747 (18)

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 원주원예농업협동조합

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 소재지 및 건물 정보

소재지: 강원특별자치도 원주시 단계동 778-29 3층305호 (신주소: 강원특별자치도 원주시 천사로 90)

건물 구조: 철근콘크리트구조

건물 층수: 지하 0층, 지상 6층 중 3층

용도: 공동주택 (도시형 생활주택)

건축 연도: 2017년 10월 25일 (건축물대장상 사용승인일 2018년 10월 5일)

건물 면적: 17.75㎡ (약 5.37평)

건물 지분: 17.75㎡

건물 제시외 면적: 0.00㎡

1.3. 토지 정보

토지 면적: 11.02㎡ (약 3.33평)

토지 지분: 11.02㎡

토지 제시외 면적: 0.00㎡

1.4. 감정가 및 매각 정보

감정가: 72,000,000원

매각 조건: 특별매각조건(전세사기피해자의 우선매수권 행사 1회로 제한)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 강원특별자치도 원주시 단계동 소재 "단계택지사거리" 동측 인근에 위치하며, 주변은 근린생활시설, 단독주택 및 다가구주택 등이 혼재된 상가지대입니다.

2.2. 교통 상황

제반 차량의 접근이 가능하며, 버스 노선 및 운행 빈도 등 전반적인 교통 여건은 보통 수준입니다. 북서측으로 왕복 4차선의 아스콘 포장도로에 접해 있습니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

준주거지역, 시가지경관지구(일반), 대로3류(폭 25m-30m) 지역에 속하며, 가축사육제한구역(전부제한 모든 축종 제한)에 해당됩니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

을1 근저당권 (농업협동조합자산관리회사, 2018-10-26 접수, 1,140,000,000원) 이 말소기준권리이며, 매각으로 인해 위 권리 이하 모든 권리는 소멸될 예정입니다.

3.2. 등기부 현황

* 소유권보존: 박성희 (2018-10-26)

* 근저당권: 농업협동조합자산관리회사 (2018-10-26, 1,140,000,000원)

* 주택임차권: 차현호 (2021-09-06 전입, 2021-08-06 확정, 보증금 70,000,000원)

* 가압류: 대원신용협동조합 (2023-07-12, 760,000,000원)

* 임의경매: 원주원예농업협동조합 (2023-11-09, 985,878,226원)

3.3. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

3.4. 임차인 현황

* 차현호: 보증금 70,000,000원, 차임 0원. 전입일자 2021-09-06, 확정일자 2021-08-06. 배당신고일자 2023-09-11. 대항력 없음.

* 인수 보증금 합계: 0원

3.5. 특이사항

* 공동담보, 공유자 우선매수신고, 특별매각조건(전세사기피해자의 우선매수권 행사 1회로 제한)이 있습니다.

* 본 건은 임대 중인 건물로서, 조사 방법은 이해관계인 부재로 건축물대장 도면, 외부 관찰, 세입자 통화 등으로 진행되었습니다.

* 기호2),8),9),15)는 복층(다락방) 구조로 조사되었습니다. (본건 305호는 해당되지 않음)

4. 상권분석

4.1. 주변 건물 및 용도

본건이 속한 건물은 2017년 준공되었으며, 1층은 주차장, 2층은 소매점, 3-6층은 공동주택으로 이용되고 있습니다. 이는 근린생활시설과 공동주택이 복합된 건물임을 시사합니다.

4.2. 시세 분석

제공된 최근 매매 정보 분석 결과는 다음과 같습니다.

* 단계하나VIVACHE (2017년 준공, 연립, 57.86㎡, 2026년 5월 매매 13,500만원): 평당 약 770만원

* 삼광빌라 (1986년 준공, 연립, 66㎡, 2026년 2월 매매 8,500만원): 평당 약 425만원

* 골든빌라 (1992년 준공, 다세대, 54.83㎡, 2026년 4월 매매 5,900만원): 평당 약 355만원

본건은 전용면적 17.75㎡ (약 5.37평)으로, 제공된 데이터 중 가장 작은 면적(54.83㎡)보다 훨씬 작습니다. 따라서 유사한 준공 연도의 '단계하나VIVACHE'의 평당 가격(약 770만원)을 기준으로 환산 시, 약 4,135만원 수준이 됩니다. 그러나 면적의 차이가 매우 크므로, 직접적인 비교는 어렵습니다.

4.3. 임대 현황

등기부상 임차인 차현호는 보증금 7,000만원에 차임이 없는 상태이며, 대항력은 없습니다. (1986년, 1992년 준공의 빌라 임대가는 명시되지 않음.)

5. 생활정보

5.1. 교통 및 편의시설

단계택지사거리 인근 상가지대에 위치하여 차량 접근성이 좋고, 대중교통 이용도 가능합니다. 주변 근린생활시설 이용이 편리할 것으로 예상됩니다.

5.2. 주변 시설 (추가 검색 결과)

본건 소재지(강원특별자치도 원주시 단계동 778-29) 주변에는 다수의 근린생활시설, 병원, 은행, 마트 등이 위치하여 생활 편의성이 높습니다. 교육 시설로는 원주중학교, 원주여자고등학교 등이 인근에 있습니다. 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 특별매각조건

전세사기 피해자의 우선매수권 행사 1회 제한 조항이 있어, 해당 권리 행사 시 입찰 결과에 영향을 줄 수 있습니다.

6.2. 공유자 우선매수 신고

공유자가 우선매수 신고를 할 경우, 낙찰가의 85% 이상으로 낙찰받을 수 있으나 낙찰이 무효가 될 수 있습니다.

6.3. 소형 면적

전용면적 17.75㎡(약 5.37평)은 1인 가구 또는 소형 임대 수익 목적에 적합하나, 넓은 공간을 필요로 하는 수요층에는 제한적입니다.

6.4. 높은 총 권리 가액

등기부채권 총액이 19억 7천만원으로 감정가(7,200만원) 대비 매우 높아, 채권자 간 복잡한 이해관계가 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

강원도 원주시 단계동에 위치한 본 물건은 2017년 준공된 도시형 생활주택으로, 소형 면적(약 5.37평)을 가지고 있습니다. 건물은 공동주택과 근린생활시설이 복합된 형태로, 1층은 주차장, 2층은 상가, 3-6층은 공동주택으로 사용 중입니다. 입지는 단계택지사거리 인근으로 교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호한 편이며, 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 권리 분석상 인수되는 권리는 없으나, 공유자 우선매수 신고 및 전세사기 피해자 우선매수권 제한이라는 특이사항이 존재합니다. 소형 면적임을 고려하여 1인 가구 실수요 또는 임대 수익형 투자를 고려해볼 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 원주시 단계동의 생활권역 내에 위치하여 기본적인 인프라 이용이 편리합니다.

* 2017년 준공된 건물로 비교적 신축이며, 건물 관리 상태가 양호할 것으로 기대됩니다.

* 소형 면적(약 5.37평)은 1인 가구 임대 시장에서 꾸준한 수요를 기대할 수 있어, 임대 수익형 투자로 적합할 수 있습니다.

* 토지 및 건물 일괄 매각으로, 토지 지분(약 3.33평)을 함께 취득하게 됩니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 72,000,000원

본 건의 전용면적은 17.75㎡(약 5.37평)으로, 최근 매매 사례 중 유사 연식의 '단계하나VIVACHE'(57.86㎡)의 평당 시세(약 770만원)를 적용하면 약 4,135만원 수준이 산출됩니다. 그러나 면적 차이가 현저하므로, 소형 면적의 특수성과 시장 상황을 고려해야 합니다.

또한, 공동담보, 공유자 우선매수 신고, 전세사기 피해자 우선매수권 행사 제한 등 리스크 요소를 감안하여, 보수적인 접근이 필요합니다.

따라서, 현 시세와 리스크 요소를 종합적으로 고려할 때, 예상 입찰가는 감정가 대비 70%~80% 수준인 5,000만원 ~ 6,000만원 사이에서 결정하는 것을 고려해볼 수 있습니다.

이는 보수적인 산정이며, 실제 입찰 시에는 현장 조사, 주변 시세 변동, 본인의 투자 성향 등을 종합적으로 판단하여 최종 입찰가를 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.