나이스옥션 법원경매 원주 2023타경305747 [17] 강원특별자치도 원주시 단계동 778-29 2층201호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 하나 · 평가일 2023.12.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 강원특별자치도 원주시 단계동 소재 "단계택지사거리" 동측 인근에 위치하며, 부근은 근린생활시설, 단독주택 및 다가구주택 등이 혼재하여 형성된 상가지대임.

교통상황

본건까지 제반 차량의 접근 가능하며, 버스노선 및 운행빈도 등 전반적인 교통사정은 보통 정도임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층 건물로서,
외벅: 석재붙임 마감,
내벽: 내부페인트, 벽지도배 및 타일붙임 등 마감,
창호: 샷시 단창 및 플라스틱 창호 마감임.

이용상태

소매점 및 공동주택으로서,
1층: 주차장 및 계단실,
2층: 소매점,
3-6층: 공동주택으로 이용중임.

설비내역

승강기설비, 소방설비, 도시가스에 의한 개별난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형 평지로서 근린생활시설 및 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북서측으로 왕복 4차선의 아스콘포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 시가지경관지구(일반), 대로3류(폭 25m-30m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한 모든축종제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건은 임대 중인 건물로서 이해관계인의 부재로 건축물대장도면, 외부관찰, 세입자 통화 등의 방법으로 조사하였으며, 기호2),8),9),15)는 복층(다락방)구조로 조사됨.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

용도: 근린생활시설(소매점)
특별매각조건(전세사기피해자의 우선매수권 행사 1회로 제한)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 원주지원 2023타경305747 (17)

소재지: 강원특별자치도 원주시 단계동 778-29, 2층201호 (신주소: 강원특별자치도 원주시 천사로 90, 2층201호)

용도: 근린상가 (근린생활시설-소매점)

감정가: 714,000,000원

토지면적: 165.09㎡ (약 49.94평)

토지지분: 165.09㎡ (약 49.94평)

건물면적: 265.80㎡ (약 80.41평)

건물지분: 265.8㎡ (약 80.41평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 농OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.2. 건물 현황

건축구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층 건물

총 건물 면적: 967.17㎡ (약 292.86평)

층별 이용현황:

1층: 주차장, 계단실

2층: 소매점 (본건이 해당 층, 201호)

3층-6층: 공동주택

설비 내역: 승강기 설비, 소방 설비, 도시가스에 의한 개별난방 설비

1.3. 토지 현황

토지 형상 및 이용상태: 세장형 평지로 근린생활시설 및 공동주택 건부지로 이용 중

인접 도로상태: 북서측으로 왕복 4차선의 아스콘포장도로에 접함

토지 이용계획 및 제한 상태: 준주거지역, 시가지경관지구(일반), 대로3류(폭 25m-30m), 가축사육제한구역(전부제한 모든축종제한)

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 강원특별자치도 원주시 단계동 소재 "단계택지사거리" 동측 인근에 위치합니다.

주변은 근린생활시설, 단독주택 및 다가구주택 등이 혼재된 상가지대로 형성되어 있습니다.

2.2. 교통 및 접근성

본건까지 차량 접근이 용이하며, 버스노선 및 운행 빈도 등 전반적인 교통 사정은 보통 수준입니다.

북서측으로 대로3류(폭 25m-30m)에 접하고 있어 차량 통행량이 많고 주변 접근성이 좋습니다.

2.3. 토지 이용계획

준주거지역에 속해 있어 상업 및 주거 복합 용도로 활용이 가능합니다.

시가지경관지구로 지정되어 있어 지역 경관 관리에 대한 고려가 필요합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황 및 말소기준권리

집합건물 등기부 요약에 따르면, 말소기준권리는 2018년 10월 26일 접수된 농업협동조합자산관리회사의 근저당권(채권액 1,140,000,000원)입니다.

이 외에 갑1 소유권보존, 갑4 가압류(대원신용협동조합), 갑5 압류(원주시), 갑6 임의경매(원주원예농업협동조합), 갑7 압류(수원시), 갑8 가압류(이주희), 갑9 압류(동수원세무서장), 갑10 압류(국민건강보험공단) 등 다수의 권리가 등기되어 있으나, 모두 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

등기부상 채권 총액은 1,970,000,000원입니다.

3.2. 인수 가능한 권리

물건명세서 상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'는 명시적으로 없습니다.

따라서 본 매각을 통해 낙찰자는 등기부상의 권리관계는 모두 소멸시키고 소유권을 취득하게 됩니다.

3.3. 임차인 현황

임차인: 신진석

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2021년 09월 07일

대항력: 없음

비고: 인수 보증금 합계는 0원입니다.

상기 임차인은 대항력이 없으며, 보증금에 대한 인수 부담이 없습니다.

3.4. 특별매각조건

* 전세사기피해자의 우선매수권 행사 1회로 제한됩니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상권 특성

"단계택지사거리" 인근의 상업지역에 위치하여 유동인구 및 접근성이 양호합니다.

다양한 근린생활시설과 주거시설이 혼재되어 있어 배후 수요가 확보될 수 있는 지역입니다.

2층 소매점이라는 용도는 지역 주민들의 생활 편의를 위한 업종에 적합할 것으로 보입니다.

4.2. 상가 이용 상태

본 건 2층 201호는 현재 임대 중이며, 소매점으로 이용될 가능성이 높습니다.

건물 전체로는 1층 주차장, 2층 소매점, 3-6층 공동주택으로 구성된 복합 건물입니다.

5. 생활정보

5.1. 교통 및 편의시설

대로변에 인접하여 대중교통 이용이 편리합니다.

주변에 다양한 소매점, 식당 등이 분포하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

다만, 본 물건 자체의 편의시설로는 건물 내 승강기, 개별난방, 소방 설비가 갖추어져 있습니다.

5.2. 주거 및 상업 환경

건물이 혼재된 지역으로, 상업 활동과 주거 활동이 공존하는 환경입니다.

본건 주변에 혐오시설이나 민원 발생 가능성이 높은 시설은 파악되지 않았습니다. (정확한 확인을 위해서는 현장 방문 및 주변 탐문이 필요합니다.)

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관계

* 채권 총액이 감정가 대비 높은 수준입니다. (1,970,000,000원 vs 714,000,000원)

* '공유자우선매수신고' 가능성이 있습니다. 이는 다른 공유자가 동일한 가격으로 우선 매수할 권리를 행사할 수 있음을 의미하며, 예상치 못한 상황을 초래할 수 있습니다.

6.2. 임대차 및 특수 조건

* 본건은 임대 중인 건물로, 파악된 임차인 외 추가 임차인이 있을 수 있습니다. (이해관계인 부재로 조사된 점 참고)

* 일부 호실(기호2, 8, 9, 15)은 복층(다락방) 구조로 조사되어, 이는 임대 또는 활용에 있어 장단점이 될 수 있습니다.

* '전세사기피해자 우선매수권 행사 1회 제한' 조건은 특정 상황 발생 시 낙찰에 영향을 줄 수 있습니다.

6.3. 기타

* 건축물대장 도면, 외부 관찰, 세입자 통화 등으로 조사된 점을 고려할 때, 실제 현황과 공부상 내용에 일부 차이가 있을 가능성을 배제할 수 없습니다.

7. 종합 의견

본건은 원주시 단계동의 상업 및 주거 복합 지역에 위치한 근린상가 및 공동주택 복합 건물의 일부(2층 201호)입니다. "단계택지사거리" 인근의 입지적 장점과 대로변 접촉으로 인한 우수한 접근성을 갖추고 있습니다. 건물은 철근콘크리트 구조의 6층 건물로, 2018년경 신축되어 비교적 양호한 상태일 것으로 추정됩니다.

권리 분석상 말소기준권리 이하 모든 권리는 매각으로 소멸되며, 인수할 보증금 있는 임차인은 없는 것으로 나타나 낙찰 후 권리 관계 정리가 비교적 명확합니다.

다만, 채권 총액이 높은 점, 공유자우선매수신고 가능성, 임대 중인 점, 복층 구조 호실 존재, 전세사기 피해자 우선매수권 행사 제한 등의 특이사항은 입찰 전 반드시 추가적인 확인 및 신중한 검토가 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 핵심 상권(단계택지사거리 인근)에 위치하여 상업 시설로서의 가치가 높습니다.

* 대로변에 접하여 가시성 및 접근성이 우수합니다.

* 건물 연면적 대비 감정가가 상대적으로 낮게 책정된 측면이 있어, 시세 대비 저가 매수 기회가 될 수 있습니다.

* 모든 등기상 권리가 매각으로 소멸되어 권리 분석이 간명한 편입니다.

* 별도의 인수 보증금 없는 임차인으로 명도 부담이 적습니다. (단, 추가 임차인 확인 필요)

* 상업시설 및 공동주택의 복합 용도로 다양한 수익 창출이 가능합니다.

9. 예상 입찰가

감정가 714,000,000원을 기준으로, 권리 관계의 복잡성, 공유자 우선매수 가능성, 임대 현황 및 기타 잠재적 리스크 등을 종합적으로 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

인수해야 할 보증금이 없는 점, 말소되는 권리가 명확한 점을 고려하여, 감정가의 85% ~ 90% 수준에서 입찰가를 산정해 볼 수 있습니다.

따라서, 620,000,000원 ~ 650,000,000원 범위 내에서 입찰가를 고려하는 것을 제안합니다.

최종 입찰가는 현장 조사, 주변 시세 확인, 본건의 정확한 현황 파악 후 결정하시는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.