나이스옥션 법원경매 원주 2023타경305747 [15] 강원특별자치도 원주시 단계동 778-29 6층601호 오피스텔 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 원주 2023타경305747 [15] 강원특별자치도 원주시 단계동 778-29 6층601호 오피스텔 경매

• 사건번호: 2023타경305747
• 주소: 강원특별자치도 원주시 천사로 90, 6층601호
• 감정가: 97,000,000원
• 최저가: 33,271,000원
• 유찰 횟수: 3회
• 용도: 오피스텔

원주지원 경매4계 2023타경305747 | 소재지: 강원특별자치도 원주시 천사로 90, 6층601호 | 감정가: 97,000,000원 | 최저가: 33,271,000원 | 용도: 오피스텔

1. 원주지원 2023타경305747 (15) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 원주지원 2023타경305747 (15)

소재지: 강원특별자치도 원주시 단계동 778-29 6층601호

용도: 오피스텔 (주의사항에 도시형 생활주택, 다락 포함으로 명시)

감정가: 97,000,000원

토지면적: 12.89㎡ (약 3.90평)

건물면적: 20.76㎡ (약 6.28평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

소유자/채무자: 박OO

채권자: 농OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

토지 지분율: 1289 (본건은 해당 지분에 대한 권리 행사를 합니다.)

건물 지분율: 2076 (본건은 해당 지분에 대한 권리 행사를 합니다.)

1.2. 건물 및 토지 현황

본건은 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕의 6층 건물 내 6층 601호입니다.

건물의 외벽은 석재붙임으로 마감되었으며, 내벽은 내부페인트, 벽지도배 및 타일붙임 등으로 마감되었습니다. 창호는 샷시 단창 및 플라스틱 창호로 마감되었습니다.

건물은 현재 소매점 및 공동주택으로 이용 중이며, 1층에는 주차장 및 계단실, 2층에는 소매점이 있으며, 3층부터 6층까지는 공동주택으로 이용되고 있습니다. 본건 601호는 공동주택으로 사용 중입니다.

토지는 세장형의 평지로 근린생활시설 및 공동주택 건부지로 이용 중에 있습니다.

북서측으로는 왕복 4차선의 아스콘 포장도로에 접해 있어 차량의 접근이 용이합니다.

건축물 현황 상 공부와의 차이는 없는 것으로 확인됩니다.

1.3. 주변 환경 및 교통

본건은 강원특별자치도 원주시 단계동에 위치하며, "단계택지사거리" 동측 인근에 자리하고 있습니다.

주변 지역은 근린생활시설, 단독주택 및 다가구주택 등이 혼재된 상가지대로 형성되어 있습니다.

제반 차량의 접근이 가능하며, 버스 노선 및 운행 빈도 등 전반적인 교통 사정은 보통 수준으로 평가됩니다.

본건은 준주거지역에 속하며, 시가지경관지구(일반)로 지정되어 있습니다. 또한, 대로3류(폭 25m-30m)에 접하고 있으며, 가축사육제한구역(전부제한, 모든 축종제한)에 해당합니다.

1.4. 특이사항 및 주의사항

본건 경매 물건에는 공유자우선매수신고가 접수되었습니다.

용도는 도시형 생활주택이며, 다락(복층) 구조를 포함하고 있습니다.

특별 매각 조건으로, 전세사기피해자의 우선매수권 행사는 1회로 제한됩니다.

특히, 한국토지주택공사(LH)가 전세사기 피해자의 우선매수권을 양도받은 상태입니다.

본 건은 임대 중에 있으며, 이해관계인 부재로 인해 현장 조사 시 건축물대장 도면, 외부 관찰, 세입자 통화 등의 방법으로 조사되었습니다. 기호2), 8), 9), 15)번 물건은 복층(다락방) 구조로 조사되었습니다.

1.5. 입지조건

본건은 원주시의 중심 상업 및 주거지역으로 분류되는 단계동에 위치하여 생활 편의시설 접근성이 우수합니다.

"단계택지사거리" 인근이라는 점은 지역 내 주요 교통 요지임을 시사하며, 이는 유동인구 및 접근성 측면에서 긍정적인 요소입니다.

대로변에 인접하여 차량을 이용한 접근이 편리하며, 대중교통 이용 또한 보통 수준으로 편리한 편입니다.

주변이 상업시설과 주거시설이 혼재된 지역으로, 기본적인 생활 인프라가 잘 갖추어져 있을 것으로 예상됩니다.

1.6. 권리분석

본건은 부동산 임의경매로 진행됩니다. 이는 채무자의 채무 불이행으로 인해 담보권 실행으로 경매가 개시되었음을 의미합니다.

주요 채권자는 '농OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO'이며, 통상적인 임의경매 절차에 따라 낙찰 시 후순위 권리(저당권, 전세권, 임차권 등)는 소멸되는 것이 원칙입니다.

하지만, 본건의 '특별매각조건'으로 인해 전세사기피해자의 우선매수권이 한국토지주택공사(LH)에 양도된 점이 매우 중요합니다.

이는 LH가 법원의 매각 허가 결정 전에 해당 물건을 본인이 낙찰받으려는 가격으로 우선 매수할 수 있는 권리를 행사할 수 있음을 의미합니다.

만약 LH가 이 권리를 행사할 경우, 본 경매 절차는 무효가 되거나 LH가 낙찰자로 결정될 수 있습니다. 따라서 입찰 전 LH의 의사를 반드시 확인하거나, 권리 행사 가능성을 염두에 두어야 합니다.

공유자우선매수신고가 있다는 점은, 만약 건물 전체 또는 토지에 대한 공유자가 존재하고 해당 공유자가 낙찰가에 우선하여 매수할 수 있다는 의미입니다. 다만, 본건이 구분건물(6층601호)이므로, 통상적인 소유권 관계를 고려해야 합니다.

1.7. 상권분석

원주시 단계동 "단계택지사거리" 인근은 지역의 주요 상업 지구 중 하나로, 다양한 근린생활시설과 상업 시설이 밀집해 있습니다.

2층에 소매점 용도로 이용된 이력이 있는 점으로 보아, 1층의 주차장 및 계단실, 2층 소매점, 그리고 3-6층의 주거 공간이 복합적으로 기능하는 건물로 추정됩니다.

준주거지역이라는 토지 이용 계획은 상업 및 주거 기능을 모두 포함하는 지역적 특성을 나타냅니다.

이는 안정적인 임대 수요와 잠재적인 상업적 가치를 동시에 기대할 수 있는 환경입니다.

1.8. 생활정보

본건은 교통 사정이 보통 수준으로, 차량 접근이 용이하고 대중교통 이용 또한 가능한 지역에 위치합니다.

건물에는 승강기 설비, 소방 설비, 도시가스에 의한 개별난방 설비 등이 갖추어져 있어 편리한 생활이 가능합니다.

주변 지역에 근린생활시설 등이 혼재되어 있어, 기본적인 생활 편의시설 이용에 큰 불편함은 없을 것으로 보입니다.

1.9. 잠재적 리스크

가장 큰 잠재적 리스크는 한국토지주택공사(LH)의 우선매수권 행사 가능성입니다. LH가 이 권리를 행사할 경우, 낙찰자의 지위가 무효화될 수 있습니다.

본건은 현재 임대 중에 있으므로, 명도 과정에서 세입자와의 협의 및 명도 저항이 발생할 수 있습니다. 임대차 계약의 상세 내용을 파악하는 것이 중요합니다.

건축물 현황상 복층(다락방) 구조를 포함하고 있어, 관련 건축법규 준수 여부 및 활용도에 대한 추가적인 검토가 필요할 수 있습니다.

공유자우선매수신고가 있다는 점 또한, 권리관계 복잡성을 야기할 수 있으므로 주의 깊은 확인이 요구됩니다.

1.10. 종합 의견

본건은 원주시 단계동의 중심 상권에 위치한 오피스텔/도시형 생활주택으로, 입지적인 장점을 가지고 있습니다. 대로변 접근성, 주변 상업 시설 및 주거 시설 혼재 등의 이점이 있습니다.

다만, LH의 전세사기 피해자 우선매수권 양수라는 매우 특수한 상황은 낙찰 가능성과 향후 권리 행사에 큰 변수가 됩니다. 따라서 입찰 전 LH의 의사를 확인하거나, 해당 리스크를 충분히 인지하고 감수할 수 있는 투자자만이 신중하게 접근해야 합니다.

건물 자체는 기본적인 설비를 갖추고 있으며, 복층 구조는 공간 활용도를 높일 수 있는 요소입니다. 그러나 임대 중인 점과 복층 구조에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

1.11. 투자 포인트

뛰어난 입지: 원주시 주요 상업 지구인 단계동에 위치하여 유동인구 및 접근성이 양호합니다.

합리적인 감정가: 현재 감정가가 97,000,000원으로, 시세 대비 저평가된 가격으로 취득할 가능성이 있습니다. (시세 비교 필요)

다용도 활용 가능성: 도시형 생활주택 및 소매점 용도 복합 건물로, 주거용 또는 임대 수익용으로 활용 가치가 있습니다.

복층 구조: 다락방 포함 복층 구조는 공간 활용도를 높여 쾌적한 주거 환경 또는 부가적인 공간으로 활용될 수 있습니다.

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법원 정보

원주지원 경매4계