나이스옥션 법원경매 원주 2024타경400649 [4] 강원특별자치도 원주시 반곡동 1913-3 서영에비뉴파크2 5층506호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대일 · 평가일 2024.02.14

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 강원특별자치도 원주시 반곡동 소재 "외둔지 사거리" 남동측 인근에 위치하며,
주변은 근린생활시설, 업무시설 등이 주로 소재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며, 인근 버스 정류장까지의 거리 및 배차간격 등을 고려할 때
대중교통 이용 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 7층 중 5층 504호 외 12개호로서 주요 마감재는
다음과 같음.
외벽 : 벽돌 및 석재 붙임 마감 등
내벽 : 모르타르 위 페인팅 마감 등
바닥 : 데코타일 마감 등
창호 : 알루미늄새시 창호 등

이용상태

일련번호(1-13) : 공히 근린생활시설로 이용중임.

설비내역

급배수 및 위생설비, 승강기 설비, 스프링클러 설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 토지로서, 상업용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 노폭 약 18m의 보차도 포장도로, 동측으로 노폭 약 10m의 보행자전용 포장
도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역,지구단위계획구역(혁신도시),중로2류(폭 15m-20m)(2015-03-24)(접합),중로3류
(폭 12m-15m)(2015-03-24)(접합),가축사육제한구역(전부제한 모든축종제한)<가축분뇨의 관리
및 이용에 관한 법률>,혁신도시개발예정지구<혁신도시 조성 및 발전에 관한 특별법>.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 원주지원 2024타경400649 (4)

소재지: 강원특별자치도 원주시 반곡동 1913-3, 서영에비뉴파크2 5층 506호

용도: 근린상가

감정가: 494,000,000원

토지면적: 52.45㎡ (약 15.86평)

건물면적: 172.60㎡ (약 52.21평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 안OOOOOOO (안양농업협동조합)

특이사항: 공동담보, 대항력있는임차인

건축구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕, 7층 중 5층 506호

이용상태: 근린생활시설

설비내역: 급배수 및 위생설비, 승강기 설비, 스프링클러 설비 등

토지이용계획: 일반상업지역, 지구단위계획구역(혁신도시), 중로2류, 중로3류, 가축사육제한구역, 혁신도시개발예정지구

2. 입지조건

본건은 강원특별자치도 원주시 반곡동 소재 "외둔지 사거리" 남동측 인근에 위치합니다. 주변은 근린생활시설, 업무시설 등이 주로 소재하는 지역으로, 혁신도시 내 중심 상권에 해당합니다.

차량 접근이 용이하며, 인근 버스 정류장을 통해 대중교통 이용이 편리합니다.

토지는 사다리형으로 상업용 건부지로 이용 중에 있습니다.

북측으로 노폭 약 18m, 동측으로 노폭 약 10m의 도로에 접하여 차량 및 보행자 접근성이 우수합니다.

3. 권리분석

말소기준권리: 2023년 02월 27일 접수된 안양농업협동조합의 근저당권 (채권최고액: 3,696,000,000원) 입니다.

이하 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정입니다.

등기부채권 총액: 3,696,000,000원

임차인 현황:

* 임차인: (주)대한복지진흥원

* 보증금: 20,000,000원

* 차임: 1,500,000원

* 전입일자(사업일자): 2021년 12월 13일

* 대항력: 있음

* 비고: 확정일자 및 배당신고일자 없음.

권리분석 요약:

대항력 있는 임차인이 존재하나, 인수되는 보증금은 없는 것으로 파악됩니다 (인수 보증금 합계: 0원). 다만, 임차인의 보증금 및 차임 내역이 존재하고 대항력이 있으므로, 명도 진행 시 해당 임차인과의 협의 및 명확한 절차 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

본 물건은 원주혁신도시의 중심 지역에 위치하여 풍부한 배후 수요를 갖추고 있습니다. 주변에는 공공기관, 업무시설, 대단지 아파트 등이 밀집해 있어 안정적인 상권 형성에 유리합니다.

혁신도시는 지속적인 개발과 함께 상권이 활성화되고 있으며, 특히 '서영에비뉴파크'와 같은 복합상가 건물들은 지역 상권의 중심 역할을 하고 있습니다.

검색 결과, 원주혁신도시 상가의 경우 공실률이 높은 경향(약 43%)도 있으나, 본 물건이 위치한 지역은 대로변 사거리 코너 등 입지적 강점을 가지고 있어 공실 리스크가 상대적으로 낮을 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

* 교통: 차량 접근이 용이하며, 인근 버스 정류장 이용이 편리합니다. (원주시 반곡동 1913-3, 서영에비뉴파크2)

* 편의시설: 혁신도시 내 상업지역에 위치하여 은행, 병원, 식당, 카페 등 다양한 편의시설 이용이 편리합니다. (원주시 건강로 21-1)

* 혐오시설: 주변 지역에 대한 검색 결과, 해당 상가 건물 자체나 직접적인 인근 지역에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 원주시 전반적으로 태양광 발전시설, 아스콘 공장 등 갈등 유발 시설 추진 사례가 있으나, 본 물건지와 직접적인 연관성은 없어 보입니다.

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인: (주)대한복지진흥원 임차인은 2021년 12월 13일 전입(사업자등록)하여 대항력을 갖추고 있습니다. 비록 인수 보증금은 0원으로 명시되어 있으나, 임차인의 명도 과정에서 추가적인 협의가 필요할 수 있습니다.

* 높은 채권 총액: 총 채권액이 3,696,000,000원으로 감정가 대비 매우 높아, 입찰 경쟁이 치열할 수 있으며 낙찰가가 감정가를 상회할 가능성이 있습니다.

* 혁신도시 상가 공실률: 원주시 혁신도시 및 기업도시의 상가 공실률이 높은 편(약 43%)이라는 점은 고려해야 할 사항입니다. 다만, 본 물건은 입지가 좋은 편입니다.

7. 종합 의견

본 물건은 원주혁신도시의 핵심 상권에 위치한 근린상가로, 뛰어난 입지 조건과 양호한 건물 상태를 갖추고 있습니다. 차량 및 대중교통 접근성이 우수하며, 주변 배후 수요 또한 풍부하여 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있습니다.

다만, 대항력 있는 임차인의 존재와 높은 채권 총액은 투자 시 신중하게 검토해야 할 부분입니다. 또한, 혁신도시 내 상가 공실률 추세를 인지하고 철저한 시장 분석이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 원주혁신도시 핵심 상권의 안정적 배후 수요.

* 사거리 코너에 위치한 탁월한 가시성 및 접근성.

* 철근콘크리트 구조의 현대식 건물로 관리 용이.

* 혁신도시 개발에 따른 장기적인 가치 상승 잠재력.

9. 예상 입찰가

현재 감정가는 494,000,000원입니다.

제시된 정보에 따르면, 인수해야 할 임차인의 보증금은 없습니다.

최근 원주혁신도시 상가 시세 및 임대 수익률, 유사 물건의 경매 낙찰가 등을 종합적으로 고려해야 합니다.

원주혁신도시 상가 임대 수익률은 작년 1.46%에서 올해 0.98%로 하락했으나, 이는 임대료 상승 대비 수익률 하락으로 볼 수 있습니다.

본 물건의 감정가는 4.94억원이며, 임차인과의 명도 가능성, 향후 예상 임대 수익 등을 고려하여 신중하게 산정해야 합니다.

정확한 예상 입찰가는 개별적인 현장 조사, 임대 시장 분석, 경쟁 입찰자들의 성향 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

하지만, 높은 채권 총액(36.96억원)으로 인해 유찰 없이 감정가 이상에서 경쟁이 붙을 가능성이 높으므로, 보수적으로 감정가의 100%~120% 범위를 참고하여 입찰가를 설정하는 것이 합리적일 수 있습니다. (단, 이는 일반적인 기준이며, 개별 물건의 특성과 시장 상황에 따라 변동될 수 있습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.