나이스옥션 법원경매 원주 2024타경400649 [5] 강원특별자치도 원주시 반곡동 1913-3 서영에비뉴파크2 6층602호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대일 · 평가일 2024.02.14

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 강원특별자치도 원주시 반곡동 소재 "외둔지 사거리" 남동측 인근에 위치하며,
주변은 근린생활시설, 업무시설 등이 주로 소재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며, 인근 버스 정류장까지의 거리 및 배차간격 등을 고려할 때
대중교통 이용 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 7층 중 5층 504호 외 12개호로서 주요 마감재는
다음과 같음.
외벽 : 벽돌 및 석재 붙임 마감 등
내벽 : 모르타르 위 페인팅 마감 등
바닥 : 데코타일 마감 등
창호 : 알루미늄새시 창호 등

이용상태

일련번호(1-13) : 공히 근린생활시설로 이용중임.

설비내역

급배수 및 위생설비, 승강기 설비, 스프링클러 설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 토지로서, 상업용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 노폭 약 18m의 보차도 포장도로, 동측으로 노폭 약 10m의 보행자전용 포장
도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역,지구단위계획구역(혁신도시),중로2류(폭 15m-20m)(2015-03-24)(접합),중로3류
(폭 12m-15m)(2015-03-24)(접합),가축사육제한구역(전부제한 모든축종제한)<가축분뇨의 관리
및 이용에 관한 법률>,혁신도시개발예정지구<혁신도시 조성 및 발전에 관한 특별법>.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 기본 정보는 다음과 같습니다.

사건번호: 원주지원 2024타경400649 (5)

소재지: 강원특별자치도 원주시 반곡동 1913-3, 서영에비뉴파크2 6층 602호

용도: 근린상가

감정가: 207,000,000원

토지 면적: 24.69㎡ (약 7.47평)

건물 면적: 81.25㎡ (약 24.58평)

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 안OOOOOOO

특이사항: 공동담보, 대항력 있는 임차인 존재

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위 환경

본 물건은 강원특별자치도 원주시 반곡동 소재 "외둔지 사거리" 남동측 인근에 위치합니다. 주변 지역은 근린생활시설 및 업무시설 등이 주로 소재하는 지역입니다.

* 교통 상황

차량 접근이 용이하며, 인근 버스 정류장까지의 거리 및 배차 간격을 고려할 때 대중교통 이용 또한 편리합니다.

* 건물 구조 및 외관

건물은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 7층 건물 중 6층 602호입니다. 외벽은 벽돌 및 석재 붙임 마감, 내벽은 모르타르 위 페인팅, 바닥은 데코타일, 창호는 알루미늄새시 등으로 마감되었습니다.

* 건축물 현황

해당 건물은 제1종근린생활시설, 제1,2종근린생활시설, 업무시설 등으로 복합 용도 사용이 가능하며, 건축물 연면적은 10,127.48㎡ (약 3,063.42평)입니다. 건축 허가는 2014년 9월 3일에 이루어졌고, 사용 승인은 2015년 11월 18일에 완료되었습니다.

* 토지 이용 계획 및 제한 상태

본 토지는 일반상업지역, 지구단위계획구역(혁신도시)으로 지정되어 있습니다. 또한, 중로2류(폭 15m-20m) 및 중로3류(폭 12m-15m) 도로에 접하고 있으며, 가축사육제한구역(전부제한) 및 혁신도시개발예정지구에 해당합니다.

* 도로 상황

건물 북측으로는 노폭 약 18m, 동측으로는 노폭 약 10m의 포장도로에 접해 있어 차량 및 보행자 접근성이 우수합니다.

1.2. 권리분석

* 등기부 현황 요약

본 물건의 말소기준권리는 2023년 02월 27일 접수된 안양농업협동조합의 근저당권(채권액 3,696,000,000원, 을3)입니다. 이후 접수된 갑8, 갑9, 갑10 권리(압류 및 임의경매) 등은 모두 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. 등기부채권 총액은 3,696,000,000원입니다.

* 임차인 현황

현재 한국씨엠이엔지(주)라는 임차인이 거주 중입니다. 보증금은 10,000,000원이며, 차임은 500,000원입니다. 사업자(전입) 일자는 2022년 09월 23일입니다. 해당 임차인은 대항력을 가지고 있습니다. 비고란에는 확정일자 및 배당신고일자에 대한 정보가 기재되어 있지 않습니다.

* 권리 분석 결과

말소기준권리보다 선순위 권리가 존재하지 않아, 본 경매 절차를 통해 대부분의 등기된 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다. 다만, 대항력 있는 임차인(한국씨엠이엔지(주))이 존재하며, 관련 보증금 10,000,000원의 인수 여부에 대한 면밀한 검토가 필요합니다. 제공된 정보상 "인수 보증금 합계: 0원"으로 기재되어 있으나, 대항력 있는 임차인의 존재로 인해 주의가 요구됩니다.

1.3. 상권 분석

* 입지 특성

본 물건은 강원 원주시 혁신도시 내 핵심 상업 지구에 위치하여 풍부한 배후 수요를 갖추고 있습니다. 주변에 다양한 근린생활시설 및 업무시설이 밀집해 있어 유동 인구가 많은 지역입니다.

* 교통 및 접근성

주요 도로에 인접해 있어 차량 접근성이 우수하며, 대중교통 이용 또한 편리합니다. 이는 상가로서의 집객력 및 접근성 측면에서 긍정적인 요소입니다.

* 지역 발전 가능성

혁신도시 개발 사업의 지속적인 추진으로 인해 향후 지역 경제 활성화 및 상권 가치 상승이 기대됩니다.

1.4. 생활 정보

* 주변 편의시설

혁신도시 내 상업 지구에 속해 있어 각종 은행, 병원, 관공서, 쇼핑 시설 등 기본적인 생활 편의 시설 이용이 편리합니다.

* 주거 환경

해당 물건 자체는 근린상가 용도이지만, 주변 지역의 주거 환경 또한 잘 갖춰져 있어 상권 활성화에 기여할 수 있습니다.

* 주변 시설 검색 (추가 확인 필요)

본 보고서 작성 시점에서는 주변에 혐오 시설이나 특이 민원 발생 가능 시설에 대한 직접적인 검색 및 확인이 이루어지지 않았습니다. 구매 결정 전, 해당 물건 주변의 시설에 대한 추가적인 조사가 권장됩니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인

한국씨엠이엔지(주) 임차인은 2022년 9월 23일에 사업자(전입)를 하였으며 대항력이 있습니다. 보증금 10,000,000원의 인수 여부에 대해 명확한 확인이 필요합니다. (제공된 정보에 '인수 보증금 합계: 0원'이라고 기재되어 있으나, 법적 해석에 따라 인수 부담이 발생할 수 있습니다.)

* 높은 채무 총액

말소기준 권리인 근저당권 외 다수의 채권이 등기되어 있으며, 총 채무액이 36억 9천 6백만원에 달해 물건의 가치 대비 채무 부담이 매우 높습니다.

* 공동 담보

본 경매 물건이 다른 부동산과 공동으로 담보 설정된 경우, 해당 물건 단독으로의 경매 진행이 다른 담보물의 진행 상황에 영향을 받을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 강원 원주시 혁신도시에 위치한 근린상가로, 입지 조건 및 지역 발전 가능성이 우수합니다. 현재 근린생활시설 및 업무시설 용도로 활용되고 있으며, 교통 접근성 또한 양호하여 향후 임대 수익 및 시세 차익을 기대할 수 있습니다. 다만, 대항력 있는 임차인의 존재, 높은 채무 총액, 공동 담보 등의 잠재적 리스크 요소를 면밀히 검토해야 합니다. 권리 분석 및 임차인 관련 사항에 대한 철저한 확인 후 신중한 접근이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 혁신도시의 성장 잠재력으로 인한 미래 가치 상승 기대.

* 상업 지구 내 위치하여 안정적인 임대 수익 창출 가능성.

* 양호한 접근성으로 인한 상가로서의 높은 경쟁력.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 207,000,000원입니다. 예상 입찰가 산정 시, 인수 보증금을 제외하고 시장 상황, 주변 시세, 물건의 하자 등을 종합적으로 고려해야 합니다. 대항력 있는 임차인의 보증금 10,000,000원의 처리 방안에 따라 실질적인 낙찰가율이 달라질 수 있습니다. 제공된 정보 상 '인수 보증금 합계: 0원'으로 기재되어 있으나, 이에 대한 법적 확인이 중요합니다. 정확한 예상 입찰가는 별도의 시세 조사 및 현장 확인을 통해 산정하는 것이 좋습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.