나이스옥션 법원경매 원주 2024타경400649 [1] 강원특별자치도 원주시 반곡동 1913-3 서영에비뉴파크2 5층504호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대일 · 평가일 2024.02.14

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 강원특별자치도 원주시 반곡동 소재 "외둔지 사거리" 남동측 인근에 위치하며,
주변은 근린생활시설, 업무시설 등이 주로 소재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며, 인근 버스 정류장까지의 거리 및 배차간격 등을 고려할 때
대중교통 이용 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 7층 중 5층 504호 외 12개호로서 주요 마감재는
다음과 같음.
외벽 : 벽돌 및 석재 붙임 마감 등
내벽 : 모르타르 위 페인팅 마감 등
바닥 : 데코타일 마감 등
창호 : 알루미늄새시 창호 등

이용상태

일련번호(1-13) : 공히 근린생활시설로 이용중임.

설비내역

급배수 및 위생설비, 승강기 설비, 스프링클러 설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 토지로서, 상업용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 노폭 약 18m의 보차도 포장도로, 동측으로 노폭 약 10m의 보행자전용 포장
도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역,지구단위계획구역(혁신도시),중로2류(폭 15m-20m)(2015-03-24)(접합),중로3류
(폭 12m-15m)(2015-03-24)(접합),가축사육제한구역(전부제한 모든축종제한)<가축분뇨의 관리
및 이용에 관한 법률>,혁신도시개발예정지구<혁신도시 조성 및 발전에 관한 특별법>.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 사항

사건번호: 원주지원 2024타경400649 (1)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 안양농업협동조합 (등기부상 '을3' 근저당권자, '갑8' 임의경매 신청인)

감정가: 245,000,000원

건물명: 서영에비뉴파크Ⅱ

특이사항: 공동담보

1.2. 소재지 및 건물 정보

소재지: 강원특별자치도 원주시 반곡동 1913-3 (신주소: 강원특별자치도 원주시 건강로 21-1) 5층 504호

건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 7층 중 5층

준공(사용승인)일: 2015년 11월 18일

용도: 근린생활시설 (제1종, 제2종), 업무시설

1.3. 면적 및 규모

토지 면적: 26.79㎡ (약 8.11평) / 토지 지분: 26.79㎡ (약 8.11평)

건물 면적: 88.16㎡ (약 26.67평) / 건물 지분: 88.16㎡ (약 26.67평)

총 건물 호수: 57호

1.4. 매각 대상

토지/건물 일괄 매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 강원특별자치도 원주시 반곡동 소재 "외둔지 사거리" 남동측 인근에 위치합니다.

주변은 근린생활시설, 업무시설 등이 주로 소재하는 지역입니다.

토지 형상은 사다리형이며, 상업용 건부지로 이용 중입니다.

2.2. 교통 상황

차량 접근이 가능하며, 인근 버스 정류장까지의 거리 및 배차 간격 등을 고려할 때 대중교통 이용도 무난한 편입니다.

본건 북측으로 노폭 약 18m, 동측으로 노폭 약 10m의 포장도로에 접해 있습니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 사항

일반상업지역, 지구단위계획구역(혁신도시)입니다.

중로2류(폭 15m-20m), 중로3류(폭 12m-15m) 지역입니다.

가축사육제한구역(전부제한 모든 축종 제한)입니다.

혁신도시개발예정지구에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 요약

등기부등본상 을3 근저당권(안양농업협동조합, 2023.02.27. 접수, 채권최고액 3,696,000,000원)이 말소기준권리입니다.

본 경매 신청 채권자는 안양농업협동조합이며, 사건번호 2024타경400649로 임의경매가 진행 중입니다.

말소기준권리보다 늦은 모든 권리(후순위 근저당, 압류 등)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

등기부채권 총액은 3,696,000,000원입니다.

3.2. 말소기준권리

을3 근저당권 (안양농업협동조합, 2023-02-27)

3.3. 임차인 현황

본건에는 주식회사네오위드넷이 임차인으로 등재되어 있습니다.

보증금 10,000,000원, 차임 월 600,000원입니다.

배당신고일자는 2024-04-30이며, 대항력은 없습니다.

전입일자 및 확정일자가 기재되어 있지 않아 정확한 권리관계 확인에 유의해야 합니다.

인수되는 임차보증금은 0원입니다.

3.4. 인수되는 권리

매각으로 모든 권리가 소멸될 예정이며, 인수되는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

4. 상권분석

본건이 위치한 원주시 반곡동 일대는 혁신도시 조성과 함께 상업 및 업무 기능이 집약되고 있는 지역입니다.

주변에 다양한 근린생활시설 및 업무시설이 소재하고 있어 유동인구 및 잠재 고객 확보에 유리한 입지입니다.

5층에 위치하여 가시성 측면에서는 다소 제한이 있을 수 있으나, 주변 상권의 활성화 정도에 따라 안정적인 임대 수익 창출이 가능할 것으로 예상됩니다.

다만, 상업 지역 내 경쟁 상권 분석 및 해당 건물의 구체적인 입점 업종에 따른 상권 활성화 정도 파악이 중요합니다.

5. 생활정보

본 물건은 상업 및 업무 시설 밀집 지역에 위치하여 생활 편의시설 접근성이 양호합니다.

인근에 버스 정류장이 있어 대중교통 이용이 편리하며, 차량을 이용한 시내 및 외곽 이동도 용이합니다.

주변 환경은 비교적 쾌적한 편입니다.

주변 편의시설(마트, 병원, 식당 등) 및 혐오시설 유무는 현장 방문을 통해 면밀히 확인할 필요가 있습니다.

6. 잠재적 리스크

본건은 공동담보 물건으로, 동일한 담보로 제공된 다른 물건의 경매 결과나 채무 상태가 본건의 낙찰가 및 향후 가치에 영향을 줄 수 있습니다.

채권 최고액이 36억 9천 6백만원으로 매우 높게 설정되어 있어, 채무자의 상환 능력 및 기타 채무 관계를 추가적으로 파악할 필요가 있습니다.

임대 관계가 미상으로 기재되어 있어, 실제 임차 현황 및 계약 조건 확인이 필수적입니다. (본건의 경우 임차인 정보는 있으나, 대항력이 없고 인수 보증금이 없어 큰 리스크는 아님)

상업 지역 내 경쟁 심화 가능성 및 공실 리스크를 고려해야 합니다.

7. 종합 의견

본건은 원주시 혁신도시 인근의 상업 지역에 위치한 근린생활시설로, 교통 및 입지 조건이 양호한 편입니다.

건물 자체는 철근콘크리트 구조로 비교적 신축(2015년 준공)에 속하며, 기본적인 설비(승강기, 스프링클러 등)를 갖추고 있습니다.

등기부상 말소기준권리보다 후순위 권리는 모두 소멸될 예정이며, 인수되는 임차보증금도 없어 권리관계는 비교적 명확한 편입니다.

다만, 높은 채권 총액과 공동담보 물건이라는 점, 그리고 임대 관계 확인 필요성은 추가적인 조사가 요구되는 부분입니다.

실제 현장 방문을 통해 건물의 관리 상태, 주변 시세, 공실률 등을 면밀히 파악하는 것이 중요합니다.

8. 투자 포인트

원주시 혁신도시 개발과 함께 성장하는 지역 상권의 잠재력.

근린생활시설 및 업무시설 용도로 활용 가능하여 다양한 업종의 임대 수요 기대.

명확한 권리 관계(말소기준권리 후순위 전부 소멸, 인수 보증금 없음).

차량 및 대중교통 접근성이 양호한 입지.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 245,000,000원입니다.

본건은 임차인의 대항력이 없어 인수되는 보증금이 0원이므로, 이를 고려하여 입찰가를 산정합니다.

상권 분석, 건물 상태, 예상 임대 수익률, 주변 시세 등을 종합적으로 고려하여 보수적인 관점에서 접근하는 것이 바람직합니다.

예상 입찰가는 감정가의 80%~90% 수준(약 196,000,000원 ~ 220,500,000원)에서 시작하여, 현장 조사 및 유사 물건 낙찰가를 참고하여 신중하게 결정할 것을 권고합니다.

정확한 예상 입찰가 산출을 위해서는 본건의 실제 임대 가능 가치 분석 및 주변 상권의 수요 예측이 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.