나이스옥션 법원경매 춘천 2025타경491 [2] 강원특별자치도 춘천시 효자동 471-33 대지 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 은하

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 강원특별자치도 춘천시 칠전동 소재 '의암호 스카이워크' 동측 인근(기호 1 및 기호 2 토지) 및 춘천시 효자동 소재 '춘천문화예술회관' 남동측 인근(기호 3 토지)에 위치하며, 기호 1 및 기호 2 토지의 주위는 의암호 주면의 성숙중인 주택지대이고, 기호 3 토지의 주위는 기존주택지대임.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며, 인근 버스정류장까지의 거리 및 운행상태 등으로 보아 대중교통사정 등은 보통 정도임.

형태 및 이용상태

기호 1 토지는 북측 하향 완경사지대의 사다리형 토지로서, 일부는 산림화된 경사지 및 일부는 나지상태이며, 기호 2 토지는 대체로 등고 평탄한 지대의 부정형 토지로서, 현황 도로 등으로 이용 중이고, 기호 3 토지는 남측 하향 완경사지대에 자체 평탄하게 조성된 사다리형 토지로서 제시외건물의 부지로 이용 중임.

인접 도로상태

기호 1 토지의 남측으로 왕복 2차선의 아스팔트포장도로에 접하나, 고저의 차이 등으로 직접 접근이 곤란하고, 북측으로 로폭 약 4미터 내외의 현황 도로에 접하며 기호 2 토지는 로폭 약 4미터 내외의 현황도로로 이용 중이며, 기호 3 토지는 동측 및 북측으로 로폭 약 4~6미터 내외의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호 1 토지 : 도시지역, 보전녹지지역, 중로1류(폭 20m~25m)(중로 1-15)(접합), 가축사육제한구역(전축종 제한), (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 중점경관관리구역 기호 2 토지 : 도시지역, 보전녹지지역, 가축사육제한구역(전축종 제한), (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 중점경관관리구역 기호 3 토지 : 도시지역, 제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역(전축종 제한), 상대보호구역임.

제시목록 외의 물건

본건 토지 중 기호 1 토지의 경계 부근에 후첨하는 '사진'과 같이 관정 1기가 소재하며, 본건 토지 중 기호 3 토지 상에 후첨하는 '사진'과 같이 경량철골구조 판넬지붕 단층의 주거용건물이 소재하여 토지의 사용 및 수익에 영향을 미칠 것으로 사료되는바, 경매 진행시 참고 바람.

공부와의 차이

본건 토지 중 기호 2 토지의 공부상 지목은 '전'이나, 현황 도로 등으로 이용 중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 '미상'임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

- 소유자 미상 제시외 건물은 매각에서 제외함. 매각에서 제외하는 지상 건물에 대한 법정지상권 성립여부 불분명. 최저매각가격은 제시외 건물 소재로 인하여 제한받은 가격임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2025타경491 (2)

강원특별자치도 춘천시 효자동 471-33

대지

114,480,000원 (감정가)

106. 00㎡ (약 31.93평)

토지 매각

부동산 임의경매

채권자: 춘천철원화천양구축산업협동조합

2. 입지조건

본 물건은 강원특별자치도 춘천시 내에 위치하며, 감정평가서상 기호 1 및 기호 2 토지는 '의암호 스카이워크' 동측 인근에, 기호 3 토지는 '춘천문화예술회관' 남동측 인근에 위치하고 있습니다.

기호 1 및 기호 2 토지 일대는 의암호 주변의 성숙 중인 주택지대이며, 기호 3 토지 일대는 기존 주택지대입니다.

차량 접근은 가능하며, 인근 버스정류장까지의 거리 및 운행 상태를 고려할 때 대중교통 사정은 보통 수준입니다.

기호 1 토지는 북측 하향 경사지에 사다리형으로 일부 산림화된 경사지 및 나지 상태이며, 기호 2 토지는 대체로 등고 평탄한 부정형으로 현황 도로로 이용 중입니다. 기호 3 토지는 남측 하향 경사지에 자체 평탄화된 사다리형으로, 제시외 건물 부지로 이용 중입니다.

인접 도로 상황은 기호 1 토지가 남측 왕복 2차선 도로에 접하나 직접 접근이 곤란하고, 북측 약 4미터 현황 도로에 접합니다. 기호 2 토지는 약 4미터 현황 도로로 이용 중이며, 기호 3 토지는 동측 및 북측 약 4~6미터 도로에 접합니다.

토지 이용 계획 및 제한 사항으로는 기호 1 토지는 도시지역, 보전녹지지역, 중로1류, 가축사육제한구역, 폐기물매립시설 설치제한지역, 중점경관관리구역에 해당합니다. 기호 2 토지는 도시지역, 보전녹지지역, 가축사육제한구역, 폐기물매립시설 설치제한지역, 중점경관관리구역에 해당합니다. 기호 3 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역, 소로3류, 가축사육제한구역, 상대보호구역에 해당합니다.

3. 권리분석

본 경매 물건은 춘천지방법원 2025타경491호로 진행되는 부동산 임의경매 사건입니다.

말소기준권리는 2024년 2월 7일 접수된 춘천철원화천양구축산업협동조합의 근저당권(을7)입니다.

근저당권, 지상권설정(말소), 가압류(서울보증보험, 서울보증보험주식회사), 압류(춘천시), 임의경매개시결정(춘천철원화천양구축산업협동조합) 등의 권리들이 등기되어 있으며, 이들은 말소기준권리보다 후순위이므로 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

토지 등기부 요약상 소유권이전(갑4: 2018-10-29, 신민선; 갑5: 2024-02-07, 이일호) 이력과 다수의 채권 및 제한 물권 설정 내역이 있습니다.

등기부채권 총액은 170,759,600원입니다.

4. 상권분석

본 물건은 춘천시의 주거 밀집 지역 및 의암호 인근에 위치하여 생활 인프라 접근성이 양호할 것으로 예상됩니다.

주변에 '의암호 스카이워크' 및 '춘천문화예술회관'과 같은 관광 및 문화 시설이 있어 잠재적인 방문객 수요를 기대할 수 있습니다.

기존 주택지대와 성숙 중인 주택지대가 혼재되어 있어 지역 거주민을 대상으로 하는 소규모 상권 형성에 유리할 수 있습니다.

5. 생활정보

본 물건이 소재한 춘천시 효자동 일대는 주거 지역으로, 기본적인 생활 편의시설 및 문화 시설 접근이 용이한 지역입니다.

교통 상황은 대중교통 이용이 가능한 수준으로, 차량을 이용한 지역 내 이동이 편리합니다.

인근에 의암호와 같은 자연 환경이 있어 쾌적한 주거 환경을 누릴 수 있습니다.

토지이용계획상 보전녹지지역, 제2종일반주거지역 등이 포함되어 있어 개발 용도에 대한 일부 제한이 있을 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

가장 중요한 리스크는 법정지상권 및 유치권의 존재 가능성입니다.

물건명세서상 토지 지상의 제시외 건물에 대한 법정지상권 성립 여부가 불분명하며, 소유자가 미상인 제시외 건물은 매각에서 제외됩니다.

매각에서 제외되는 지상 건물에 대한 법정지상권 성립 여부가 불분명하다는 점은 권리관계의 복잡성을 증가시킵니다.

최저매각가격은 제시외 건물 소재로 인해 가격이 제한받은 것으로 판단됩니다.

토지 중 기호 2 토지의 경우 공부상 지목은 '전'이나 현황 도로로 이용 중이며, 기호 1 토지의 경계 부근에 관정 1기가, 기호 3 토지 상에는 주거용 건물이 소재하고 있어 토지 사용 및 수익에 영향을 미칠 수 있습니다.

임대관계는 미상으로, 인수할 임차인이 있을 경우 보증금 등 인수 부담이 발생할 수 있습니다. (단, 현재 제공된 정보상 인수 보증금 합계는 0원으로 명시되어 있습니다.)

7. 종합 의견

본 물건은 춘천시 내 토지로서, 입지 조건은 양호한 편이나 권리관계 및 제시외 건물 관련 불확실성으로 인해 주의 깊은 접근이 요구됩니다.

토지 자체의 매각 대상이며, 법정지상권 및 유치권 성립 가능성, 소유자 미상 건물 존재 등 법률적 쟁점이 복잡하게 얽혀 있어 입찰 전 철저한 조사가 필수적입니다.

특히, 매각 제외 대상인 제시외 건물과 관련된 법정지상권 성립 여부 판단은 낙찰 후 인수 부담 및 명도 과정에 중요한 영향을 미칠 수 있습니다.

이러한 리스크 요인들을 충분히 인지하고, 법률 전문가와 함께 면밀히 검토한 후 신중하게 입찰가를 결정해야 할 것입니다.

8. 투자 포인트

의암호 및 춘천문화예술회관 인근이라는 지리적 이점.

토지만 매각 대상이므로 건물 명도 관련 부담은 없을 수 있으나, 법정지상권 문제 검토 필요.

향후 토지 이용 계획 및 규제 완화 시 잠재적 가치 상승 기대.

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 제공된 감정가(114,480,000원)를 기준으로 하되, 위에 언급된 잠재적 리스크 요인들을 충분히 고려하여 산정해야 합니다.

법정지상권 및 유치권 성립 여부, 제시외 건물과의 관계, 해당 토지의 정확한 활용 가치 등에 대한 추가적인 법률 및 현장 분석이 필요합니다.

정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 전문가와 함께 권리분석 및 물건 현황에 대한 심층적인 검토가 선행되어야 하며, 이에 따라 낙찰가는 크게 변동될 수 있습니다.

인수 보증금은 0원으로 기재되어 있으나, 임차인 현황에 대한 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.