나이스옥션 법원경매 남양주 2023타경81367 [1] 경기도 가평군 상면 행현리 919-1 근린생활시설 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 남양주 2023타경81367 [1] 경기도 가평군 상면 행현리 919-1 근린생활시설 경매

• 사건번호: 2023타경81367
• 주소: 경기도 가평군 상면 행현리 919-1
• 감정가: 5,429,252,200원
• 최저가: 1,661,745,000원
• 유찰 횟수: 3회
• 용도: 근린생활시설

남양주지원 경매4계 2023타경81367 | 소재지: 경기도 가평군 상면 행현리 919-1 | 감정가: 5,429,252,200원 | 최저가: 1,661,745,000원 | 용도: 근린생활시설

1. 남양주지원 2023타경81367 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 남양주지원 2023타경81367 (1)

소재지: 경기도 가평군 상면 행현리 919-1

용도: 근린생활시설

감정가: 5,429,252,200원

토지면적: 9,660.00㎡ (약 2,922.15평)

건물면적: 3,214.52㎡ (약 972.37평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

소유자: 이OO

채무자: (정보 없음)

채권자: 조OO

특이사항: 법정지상권

주의사항: 1. 일괄매각하되, 목록 7. 지상의 제시외 건물 7-1부터 7-5, 7-7은 매각에서 제외됩니다.

2. 최저매각가격은 목록 7 지상의 제시외 건물 등으로 영향을 받는 단가를 반영한 가격입니다.

2. 입지조건

본건은 경기도 가평군 상면 행현리 소재 '서울특별시교육청 학생교육원' 서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변으로는 임야, 숲체험원 및 근린생활시설 등이 혼재되어 있으며, 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

차량 접근성은 양호한 편으로, 본건까지 차량 진출입이 가능합니다. 다만, 인근에 버스정류장이 있으나 운행 횟수 등을 고려할 때 대중교통 이용은 다소 불편할 수 있습니다.

토지 이용 계획상 본건은 보전관리지역, 농림지역에 해당하며, 가축사육제한구역(돼지, 닭, 오리, 메추리, 개 사육제한 및 모든 축종 사육제한), 자연보전권역에 포함됩니다. 또한, 기호(7) 토지는 지방 2급 하천 구역에 일부 저촉(약 6%, 약 394㎡)되어 있습니다.

주변 지역 개발 계획으로는 가평군에서 관광휴양형 지구단위계획구역 지정 및 변경 사업 등이 추진된 이력이 있으나, 본건과 직접적인 관련성은 추가 확인이 필요합니다. 검색 결과상으로 해당 지번 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

본건의 가장 중요한 권리상 특이사항은 '법정지상권'의 성립 가능성입니다. 법정지상권은 토지 소유자와 건물 소유자가 다를 경우, 토지 소유자의 동의 없이도 법률 규정에 의해 건물 소유자가 토지를 사용할 수 있는 권리로서, 경매 진행 시 낙찰자가 인수해야 할 부담이 될 수 있습니다.

매각 대상 물건에는 토지와 건물이 포함되어 있으나, 일부 제시외 건물(목록 7 지상 7-1~7-5, 7-7)은 매각에서 제외되므로, 이에 대한 정확한 확인 및 사전 조사가 필수적입니다.

채권자는 조OO이며, 소유자는 이OO입니다. 채무자 정보는 별도로 제공되지 않았습니다.

4. 상권분석

본건의 주 용도는 근린생활시설이며, 감정평가요약에 따르면 건물은 단독주택, 근린생활시설, 임산물판매장, 정자, 창고 등으로 이용되고 있습니다. 현재 대부분의 건물은 공실 상태인 것으로 파악됩니다.

주변 환경이 임야 및 숲체험원 등과 인접해 있어, 자연 친화적인 공간이나 관광 관련 시설로서의 잠재력을 가질 수 있습니다. 다만, 대중교통 이용의 불편함은 상권 활성화에 다소 제약이 될 수 있는 요인입니다.

5. 생활정보

건축물의 구조는 일반목구조 및 철근콘크리트구조이며, 기와지붕의 단층 및 2층 건물로 구성되어 있습니다. 외벽은 황토블럭, 목재, 페인팅, 드라이비트 등으로 마감되었으며, 내벽은 황토블럭, 벽지, 타일 등으로 마감되었습니다. 창호는 목재 및 섀시 창호 등을 사용했습니다.

설비로는 전기, 급배수 시설이 갖추어져 있으며, LPG 가스 및 기름보일러 난방 시설이 구비되어 있습니다.

본건 지상에는 지하수관정 및 펌프시설 2식이 평가에 포함되어 있으며, 이 중 1식은 가평군청의 준공 확인을 받은 상태입니다.

임대관계는 현재 미상으로 파악됩니다.

6. 잠재적 리스크

가장 주의해야 할 점은 '법정지상권'의 존재 가능성입니다. 이에 대한 정확한 분석과 확인 없이는 예상치 못한 추가 비용이나 법적 분쟁이 발생할 수 있습니다.

일부 토지(기호 7)가 하천구역에 저촉되어 있으며, 이는 향후 건축 또는 개발 시 제약을 받을 수 있습니다.

건물 중 일부(기호 4, 2, 6)는 공부와의 차이 및 위반건축물로 등재되어 있습니다. 특히 기호 4 건물은 1층 판매장이 위반건축물로 등재되어 있으며, 1층 용도가 공부상 옥내주차장에서 현황 임산물판매장으로 변경된 점 등은 확인 및 정리가 필요합니다.

제시외 건물 중 일부는 매각에서 제외되며, 특히 기호(7) '건축허가지' 지상의 제시외 건물(7-1, 7-2, 7-4, 7-5) 중 3개 동은 건축이 완료되었고 1개 동은 증축 준비 중인 상태로 조사되었습니다. 이 부분은 매각 제외 물건과 연관하여 면밀히 검토해야 합니다.

현황과 공부상의 차이, 특히 기호 3, 4번 건물의 소재지 표기 오류 및 합병 말소 관련 사항, 그리고 일부 건물 내부 확인 불가로 인한 현황과 상이 가능성은 경매 진행 시 반드시 유의해야 할 사항입니다.

7. 종합 의견

본건은 넓은 토지 면적과 함께 근린생활시설로 활용 가능한 건축물들을 포함하고 있으나, 법정지상권 성립 가능성, 일부 하천 구역 저촉, 다수의 위반건축물 등극 및 공부상 차이 등 복합적인 권리 및 물건상의 위험 요소를 내포하고 있습니다.

특히 법정지상권이 성립될 경우, 건물 사용에 따른 임대료 지급 의무가 발생하거나 토지 활용에 제약이 따를 수 있어, 투자 가치 판단 시 가장 우선적으로 고려해야 할 부분입니다.

8. 투자 포인트

본건의 투자 가치는 법정지상권의 성립 여부 및 범위, 그리고 위반건축물 등의 법적 문제 해결 가능성에 따라 크게 달라질 것입니다.

만약 법정지상권 문제가 원만히 해결되고, 토지 및 건물의 규제 사항을 고려한 합리적인 개발 또는 활용 계획을 수립할 수 있다면, 가평 지역의 자연환경을 활용한 관광 관련 시설(펜션, 체험 시설 등)이나 특색 있는 상업 시설로서의 잠재력을 기대해 볼 수 있습니다.

하지만, 현재 상태로는 다소 높은 위험성을 가지고 있으므로, 투자 전 반드시 법률 전문가와의 상담을 통해 법정지상권 관련 사항을 명확히 분석하고, 건축 관련 인허가 및 규제 사항에 대한 철저한 현장 조사를 선행하는 것이 필수적입니다.

법원 정보

남양주지원 경매4계