나이스옥션 법원경매 성남 2023타경57840 [1] 경기도 광주시 퇴촌면 관음리 445-29 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 미래새한 · 평가일 2023.06.05

토지감정요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경기도 광주시 초월읍 대쌍령리 소재 "초월읍행정복지센터" 남서측 및 경기도 광주시 퇴촌면 관음리 소재 "관음2리마을회관" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 다세대주택, 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재하여 제반 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

일련번호 1): 북동측 하향 완경사지의 사다리형의 토지로서, 단독주택 건부지로 이용중임.
일련번호 3): 현황 "도로"로 이용중임.
일련번호 4): 남동측 하향 완경사지의 사다리형의 토지로서, 단독주택 건부지로 이용중임.
일련번호 6)-9): 현황 "도로"로 이용중임.

인접 도로상태

일련번호 1): 북서측으로 노폭 약 6미터, 북동측으로 노폭 약 5미터(일련번호 3) 도로와 각각 접함.
일련번호 4): 남동측으로 일련번호 6)-9)로 형성된 노폭 약 6미터의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

"감정평가액의 산출근거 및 결정 의견Ⅰ의 나. 공법상 제한사항" 참조

제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

일련번호 2) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트평스라브지붕 2층 건물로서,
외벽 : 치장벽돌쌓기 등 마감,
내벽 : 벽지도매 및 타일붙임, 몰탈위페인팅 등 마감,
창호 : 하이샷시 창호임.
일련번호 5) 철근콘크리트구조 기타지붕(경사지붕) 3층 건물로서,
외벽 : 치장벽돌쌓기 등 마감,
내벽 : 벽지도매 및 타일붙임, 몰탈위페인팅 등 마감,
창호 : 하이샷시 창호임.

이용상태

일련번호 2), 5) 단독주택으로 이용중임.
* 세부 이용상태: 후첨 "건물이용 및 임대개황도" 참조

설비내역

일련번호 2), 5): 위생 및 급배수설비, LPG가스보일러에 의한 난방설비 등이 되어있으며, 일련번호 2)는 도시가스 배관설비가 있으나, 현황 LPG가스를 이용중임.

부합물 및 종물

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공부와의 차이

- 일련번호 2) 건물 중 지층일부의 용도는 공부상 "단독주택"으로 등재되어 있으나, 내부 마감공사가 중단된 상태로
현황 "창고" 등으로 이용중임.
- 일련번호 2) 건물 중 지층은 북동측 도로(일련번호 3) 기준 현황 1층임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

1.일괄매각
2.목록16은 등기사항전부증명서상 관음리 '445-29,445-39,445-40,445-46' 지상으로 등재되어 있으나, 건축물대장 및 현황은 관음리 '445-29,445-46' 양지상 소재함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 성남지원 2023타경57840 (1)

* 소재지: 경기도 광주시 퇴촌면 관음리 445-29

* 용도: 단독주택

* 감정가: 595,425,600원

* 토지면적: 234.00㎡ (약 70.8평)

* 건물면적: 199.60㎡ (약 60.4평)

* 건물구조: 철근콘크리트구조, 기타지붕(경사지붕)

* 건물층수: 지하 0층, 지상 3층

* 사용승인일: 2020-07-27

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 종로중부새마을금고 (권리분석 내용 기반)

* 특이사항: 중복병합사건, 공동담보, 목록 16은 등기사항전부증명서상 관음리 '445-29, 445-39, 445-40, 445-46' 지상에 등재되어 있으나, 건축물대장 및 현황은 관음리 '445-29, 445-46' 양 지상에 소재함.

1.1. 입지조건

* 주위환경: 경기도 광주시 초월읍 대쌍령리 "초월읍행정복지센터" 남서측 및 경기도 광주시 퇴촌면 관음리 "관음2리마을회관" 남서측 인근에 위치하며, 단독주택, 다세대주택, 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

* 교통상황: 본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 제반 교통상황은 보통임.

* 토지 이용상태:

* 일련번호 1): 북동측 하향 완경사지의 사다리형 토지로서, 단독주택 건부지로 이용 중임.

* 일련번호 3): 현황 "도로"로 이용 중임.

* 일련번호 4): 남동측 하향 완경사지의 사다리형 토지로서, 단독주택 건부지로 이용 중임.

* 일련번호 6)-9): 현황 "도로"로 이용 중임.

* 인접 도로상태:

* 일련번호 1): 북서측 노폭 약 6미터, 북동측 노폭 약 5미터(일련번호 3) 도로와 각각 접함.

* 일련번호 4): 남동측으로 일련번호 6)-9)로 형성된 노폭 약 6미터의 포장도로와 접함.

1.2. 권리분석

* 임차인 현황:

* 임차인: 황

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-12-24

* 대항력: 없음

* 비고: 보증금 및 차임이 0원이며 대항력이 없는 임차인이므로 인수되는 보증금은 없습니다.

* 인수 보증금 합계: 0원

* 등기부 요약:

* 말소기준권리: 종로중부새마을금고 근저당 (접수 2020-08-10, 채권최고액 972,000,000원).

* 매각으로 인해 소멸되는 권리: 위 근저당권 및 이후의 모든 압류, 임의경매개시결정 등기 등은 매각으로 소멸됩니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당 사항 없음.

* 주의사항: 등기사항전부증명서상 지번과 건축물대장 및 현황 지번 간 차이가 있으나(관음리 445-29, 445-39, 445-40, 445-46 vs 445-29, 445-46), 일괄매각으로 진행되므로 해당 사항은 확인 필요.

* 총 채무액 (등기부채권 총액): 972,000,000원

1.3. 상권분석

* 지역 특성: 주위는 단독주택, 다세대주택, 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서, 상권이 특별히 발달한 지역은 아니나 기본적인 생활 편의시설은 갖추고 있을 것으로 판단됩니다.

* 주변 시설: "초월읍행정복지센터" 및 "관음2리마을회관" 등 공공시설이 인근에 위치합니다.

1.4. 생활정보

* 주거 환경: 단독주택 및 다세대주택이 혼재된 주거 지역으로, 비교적 조용한 환경을 제공할 것으로 예상됩니다.

* 교통: 차량 접근성은 양호하나 대중교통 이용은 인근 버스정류장 이용 시 보통 수준으로 판단됩니다.

* 편의시설: 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의는 가능하나, 대규모 상업 시설은 인근 지역에 존재할 것으로 보입니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 토지 분할 및 지번 오류: 일부 토지가 도로로 이용 중이며, 등기부상 지번과 건축물대장상 지번 간 차이가 존재합니다. (관음리 445-29, 445-39, 445-40, 445-46 vs 445-29, 445-46). 이는 향후 재산권 행사나 재건축 시 복잡한 문제가 될 수 있습니다.

* 건물 내부 미완공 부분: 건물 2동 중 1동(일련번호 2)의 지층 일부가 공부상 단독주택이나 현황 창고로 이용 중이며, 내부 마감 공사가 중단된 상태입니다. 원상복구 또는 용도 변경 시 추가 비용이 발생할 수 있습니다.

* 도로 부지: 토지 중 일부(일련번호 3, 6-9)가 도로로 이용 중입니다. 이 부분이 공유지이거나 사도일 경우, 향후 토지 이용에 제약이 따를 수 있습니다.

* 공동담보 및 중복병합사건: 이는 채권의 복잡성을 시사하나, 매각으로 대부분의 권리가 소멸되므로 낙찰자에게 직접적인 부담으로 작용할 가능성은 낮습니다.

1.6. 종합 의견

* 본건은 경기도 광주시 퇴촌면에 위치한 단독주택으로, 토지와 건물을 일괄 매각하는 건입니다.

* 등기부상 채무는 채권최고액 972,000,000원의 근저당이 말소기준권리가 되며, 매각으로 인해 소멸되어 깨끗한 등기부 취득이 가능합니다.

* 대항력 있는 임차인이 없어 명도에 큰 어려움은 없을 것으로 예상됩니다.

* 다만, 등기부상 지번 오류 가능성, 일부 토지가 도로로 이용 중인 점, 건물 일부의 미완공 상태 등은 현장 확인 및 면밀한 검토가 필요합니다.

* 전반적으로 입지 및 주변 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 안정적인 권리 인수: 말소기준권리 이상의 채권이 모두 소멸되므로, 안전하게 소유권을 취득할 수 있습니다.

* 명도 용이성: 대항력 있는 임차인이 없어 명도 부담이 적습니다.

* 잠재적 가치 상승: 미완공 부분의 활용 방안 모색 및 지번 오류 문제 해결 시 건물 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

* 경매 감정가 대비 입찰 전략 수립: 감정가(595,425,600원)를 기준으로 시장 상황을 고려한 합리적인 입찰가 산정이 가능합니다.

1.8. 예상 입찰가

* 본건의 감정가는 595,425,600원입니다.

* 주변 유사 부동산(다세대주택)의 최근 매매가는 190,000,000원에서 358,000,000원으로 형성되어 있으나, 본건은 단독주택으로 건물 규모와 토지 면적이 훨씬 크므로 직접적인 비교는 어렵습니다.

* 단독주택은 일반적으로 다세대주택 대비 높은 가치를 지니며, 본건의 토지 면적(약 70.8평)과 건물 규모(약 60.4평)를 고려할 때, 감정가 수준 또는 그 이상에서 입찰가를 고려해볼 수 있습니다.

* 토지 이용상의 일부 제약(도로 부지) 및 건물 내부 마감 미비점을 감안하더라도, 향후 활용 가능성을 고려하여 적정 수준의 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다.

* 리스크 요인 및 잠재적 가치 상승 요인을 종합적으로 고려하여, 감정가의 100% ~ 110% 수준을 목표로 입찰가를 산정하는 것을 추천합니다.

* 이를 바탕으로, 예상 입찰가는 약 630,000,000원에서 655,000,000원 범위 내에서 신중하게 결정하는 것이 바람직합니다. (본 입찰가 제시는 현재까지의 정보를 기반으로 한 추정치이며, 실제 입찰 시에는 현장 방문 및 추가 시세 조사를 통해 반드시 재확인해야 합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.