나이스옥션 법원경매 성남 2023타경57840 [2] 경기도 광주시 퇴촌면 관음리 445-49 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 미래새한 · 평가일 2023.06.05

토지감정요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경기도 광주시 초월읍 대쌍령리 소재 "초월읍행정복지센터" 남서측 및 경기도 광주시 퇴촌면 관음리 소재 "관음2리마을회관" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 다세대주택, 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재하여 제반 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

일련번호 1): 북동측 하향 완경사지의 사다리형의 토지로서, 단독주택 건부지로 이용중임.
일련번호 3): 현황 "도로"로 이용중임.
일련번호 4): 남동측 하향 완경사지의 사다리형의 토지로서, 단독주택 건부지로 이용중임.
일련번호 6)-9): 현황 "도로"로 이용중임.

인접 도로상태

일련번호 1): 북서측으로 노폭 약 6미터, 북동측으로 노폭 약 5미터(일련번호 3) 도로와 각각 접함.
일련번호 4): 남동측으로 일련번호 6)-9)로 형성된 노폭 약 6미터의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

"감정평가액의 산출근거 및 결정 의견Ⅰ의 나. 공법상 제한사항" 참조

제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

일련번호 2) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트평스라브지붕 2층 건물로서,
외벽 : 치장벽돌쌓기 등 마감,
내벽 : 벽지도매 및 타일붙임, 몰탈위페인팅 등 마감,
창호 : 하이샷시 창호임.
일련번호 5) 철근콘크리트구조 기타지붕(경사지붕) 3층 건물로서,
외벽 : 치장벽돌쌓기 등 마감,
내벽 : 벽지도매 및 타일붙임, 몰탈위페인팅 등 마감,
창호 : 하이샷시 창호임.

이용상태

일련번호 2), 5) 단독주택으로 이용중임.
* 세부 이용상태: 후첨 "건물이용 및 임대개황도" 참조

설비내역

일련번호 2), 5): 위생 및 급배수설비, LPG가스보일러에 의한 난방설비 등이 되어있으며, 일련번호 2)는 도시가스 배관설비가 있으나, 현황 LPG가스를 이용중임.

부합물 및 종물

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공부와의 차이

- 일련번호 2) 건물 중 지층일부의 용도는 공부상 "단독주택"으로 등재되어 있으나, 내부 마감공사가 중단된 상태로
현황 "창고" 등으로 이용중임.
- 일련번호 2) 건물 중 지층은 북동측 도로(일련번호 3) 기준 현황 1층임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

1.일괄매각
2.목록14번 부근의 지상에 점유자 미상의 콘테이너박스가 소재하고 있음
3.목록17은 등기사항전부증명서상 관음리 '445-29,445-39,445-40,445-46' 지상으로 등재되어 있으나, 건축물대장 및 현황은 관음리 '445-49,445-51' 양지상 소재함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 성남지원 2023타경57840 (2)

소재지: 경기도 광주시 퇴촌면 관음리 445-49

용도: 단독주택

감정가: 665,670,880원

토지면적: 308.00㎡ (약 93.17평)

건물면적: 185.06㎡ (약 56.00평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 종로중부새마을금고

1.1. 물건 상세정보

토지면적: 308.00㎡ (약 93.17평)

건물면적: 185.06㎡ (약 56.00평)

토지 지분: 308㎡

건물 지분: 185.06㎡

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 제시외 면적: 0.00㎡

감정평가액: 665,670,880원

1.2. 건물 정보

건물의 구조:

* 일련번호 2: 철근콘크리트구조, (철근)콘크리트 평스라브 지붕 2층 건물. 외벽 치장벽돌 마감, 내벽 벽지도배 및 타일붙임, 몰탈 위 페인팅 마감. 창호는 하이샷시.

* 일련번호 5: 철근콘크리트구조, 기타지붕(경사지붕) 3층 건물. 외벽 치장벽돌 마감, 내벽 벽지도배 및 타일붙임, 몰탈 위 페인팅 마감. 창호는 하이샷시.

이용상태: 일련번호 2, 5번 건물 모두 단독주택으로 이용 중.

설비내역: 위생 및 급배수설비, LPG가스보일러에 의한 난방설비 등이 되어 있음. 일련번호 2번 건물은 도시가스 배관 설비가 있으나 현재 LPG 가스 이용 중.

공부와의 차이: 일련번호 2번 건물 중 지층 일부는 공부상 "단독주택"으로 등재되어 있으나, 내부 마감공사가 중단된 상태로 현황 "창고" 등으로 이용 중. 일련번호 2번 건물 중 지층은 북동측 도로(일련번호 3) 기준 현황 1층임.

2. 입지조건

위치 및 주위환경:

* 경기도 광주시 초월읍 대쌍령리 소재 "초월읍행정복지센터" 남서측 및 경기도 광주시 퇴촌면 관음리 소재 "관음2리마을회관" 남서측 인근에 위치.

* 주위는 단독주택, 다세대주택, 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 제반 주위환경은 보통 수준임.

교통상황:

* 본건까지 차량 출입이 가능함.

* 인근에 노선버스정류장이 소재하여 제반 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태 (토지):

* 일련번호 1: 북동측 하향 완경사지의 사다리형 토지로, 단독주택 건부지로 이용 중.

* 일련번호 3: 현황 "도로"로 이용 중.

* 일련번호 4: 남동측 하향 완경사지의 사다리형 토지로, 단독주택 건부지로 이용 중.

* 일련번호 6-9: 현황 "도로"로 이용 중.

인접 도로상태:

* 일련번호 1: 북서측으로 노폭 약 6미터, 북동측으로 노폭 약 5미터 (일련번호 3 도로와 각각 접함).

* 일련번호 4: 남동측으로 일련번호 6-9로 형성된 노폭 약 6미터의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태:

* 관련 공법상 제한사항은 감정평가서의 산출근거 및 결정 의견을 참조해야 함.

3. 권리분석

매각으로 인해 소멸되는 권리:

* 말소기준권리인 을1 (근저당, 종로중부새마을금고, 2020-08-10)보다 늦게 설정된 모든 권리(근저당, 가등기, 가처분, 임의경매, 압류 등)는 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됨.

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리:

* 본 건 권리분석 내용상 명시적으로 인수해야 하는 권리는 없는 것으로 보임.

등기부채권 총액:

* 토지 등기부채권 총액: 1,812,000,000원

* 건물 등기부채권 총액: 3,440,000,000원

임차인 현황:

* 임차인: 박

* 보증금: 30,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자/확정일자: 2023-04-14

* 배당신고일자: 2023-07-10

* 대항력: 없음

* 비고: 해당 임차인은 대항력이 없으며, 인수할 보증금이 0원이므로 새로운 소유자에게 부담이 되지 않음. "임대 미상임"이라는 특이사항은 추가적인 확인이 필요할 수 있음.

인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

제공된 최근 매매 정보는 모두 "다세대" 주택으로, 본건 "단독주택"과는 용도 및 형태가 다름. 따라서 직접적인 시세 비교에는 한계가 있음.

* 힐링하우스(A동,B동) - 2016년식 다세대, 전용면적 75.14㎡ (약 22.73평), 2026년 5월 매매가 190,000,000원.

* 삼환스타팰리스(106동) - 2024년식 다세대, 전용면적 72.74㎡ (약 22.00평), 2026년 5월 매매가 358,000,000원.

* 스타포레102동 - 2021년식 다세대, 전용면적 58.62㎡ (약 17.73평), 2026년 5월 매매가 190,000,000원.

분석 결과:

* 제공된 자료의 매매일자가 2026년으로 미래 시점이어서 현재 시세를 직접 반영하기 어렵다는 점을 유의해야 함.

* 다세대 주택의 경우, 유사 면적대에서 190,000,000원 ~ 358,000,000원 수준의 거래 사례가 확인됨.

* 본건은 단독주택으로서, 유사한 단독주택의 실제 거래사례나 인근의 유사 부동산 가격 정보를 추가적으로 수집하여 정확한 시세 파악이 필요함.

* 주변 지역(퇴촌면 관음리)은 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로, 대규모 상업시설보다는 생활 편의를 위한 소규모 점포들이 분포할 것으로 예상됨.

* 본건 소재지 인근에서 특별한 혐오시설이 확인되지는 않았으나, 향후 건축물 인허가 이력 및 주변 개발 계획 등을 추가적으로 확인하는 것이 좋음.

5. 생활정보

* 주변 환경: 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재되어 있으며, 전반적인 주거 환경은 보통 수준임.

* 교통: 차량 출입 가능하며, 인근에 버스 정류장이 있어 대중교통 이용이 편리함.

* 편의시설: 퇴촌면 행정복지센터, 관음2리 마을회관 등이 인근에 위치하며, 각종 상업시설(마트, 식당 등)은 퇴촌면 소재지를 중심으로 분포할 것으로 예상됨.

* 교육시설: 인근에 초등학교 및 중학교가 위치할 가능성이 높으나, 정확한 학군 정보는 별도 확인 필요.

* 자연환경: 경기도 광주시 특성상 주변에 자연 녹지 공간이 있을 것으로 예상됨.

6. 잠재적 리스크

* 구분 지번 불일치: 목록 17번 건물은 등기사항전부증명서상 관음리 '445-29, 445-39, 445-40, 445-46' 지상으로 등재되어 있으나, 건축물대장 및 현황은 관음리 '445-49, 445-51' 양지상에 소재함. 이는 실제 건물의 위치와 공부상의 표기가 달라 발생할 수 있는 행정적 또는 법적 문제의 소지가 있음.

* 미상 유체물 소재: 목록 14번 부근 지상에 점유자 미상의 콘테이너 박스가 소재하고 있어, 철거 또는 협의가 필요할 수 있음.

* 미마감된 지층 공간: 일련번호 2번 건물 중 지층 일부는 공부상 단독주택이나 현황 창고로 사용되고 있으며, 내부 마감공사가 중단된 상태임. 이는 추후 활용 가치에 영향을 미칠 수 있음.

* 높은 채무 총액: 토지와 건물 등기부 상 채무 총액이 상당하여, 경매 진행 시 이해관계자가 많을 수 있으며, 향후 자금 운용 계획에 영향을 줄 수 있음. (물론 말소기준 권리에 따른 소멸 예상).

* 건물 일부 토지 용도 "도로": 토지 중 일부(일련번호 3, 6-9)가 현재 "도로"로 이용되고 있어, 토지 사용 및 개발에 제한이 따를 수 있음.

7. 종합 의견

본건은 경기도 광주시 퇴촌면 관음리에 위치한 단독주택으로, 토지 및 건물 일괄 매각 대상임. 주위 환경은 보통 수준이며, 차량 접근 및 대중교통 이용이 가능하여 입지 조건은 무난한 편임. 그러나 등기부상 채무 총액이 매우 높고, 건물 일부의 공부상 지번과 현황 지번 불일치, 미상 유체물 소재, 미마감된 지층 공간 등 여러 잠재적 리스크 요소를 보유하고 있음. 또한, 제공된 주변 시세 정보가 본건과 다른 유형(다세대)의 주택으로, 단독주택에 대한 정확한 시세 분석을 위해서는 추가적인 현장 조사 및 주변 유사 물건 분석이 필수적임.

8. 투자 포인트

* 주거용 또는 투자용으로 활용 가능한 단독주택: 토지와 건물을 일괄 매각받아 직접 거주하거나 임대 수익을 기대할 수 있음.

* 추가 개발 가능성: 지층 공간의 활용 및 주변 토지(도로 부분)의 법적 검토를 통해 가치 상승 잠재력 모색 가능.

* 조용한 주거 환경: 퇴촌면은 비교적 조용하고 자연 친화적인 주거 환경을 제공함.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 665,670,880원임. 제공된 다세대 주택의 매매 사례를 참고하면, 본건과 직접 비교하기에는 어려움이 있으나, 해당 지역의 부동산 가치를 대략적으로 가늠해볼 수 있음.

하지만, 본건은 지번 불일치, 미상 콘테이너 박스 소재, 미마감 지층 공간 등의 리스크 요소를 안고 있으며, 토지 중 일부가 도로로 이용되고 있다는 점도 감안해야 함.

이러한 점들을 종합적으로 고려하여, 감정가의 70~80% 수준에서 입찰가를 산정하는 것이 일반적이나, 정확한 시장 가치 및 개발 가능성, 예상되는 추가 비용 등을 면밀히 검토한 후 보수적으로 접근할 필요가 있음.

따라서, 예상 입찰가는 460,000,000원 ~ 530,000,000원 범위에서 신중하게 결정하는 것을 권고함. 이는 현장 조사 및 법률 검토를 통해 더욱 구체화되어야 함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.