나이스옥션 법원경매 성남 2024타경64753 [1] 경기도 광주시 목동 148-44 3층302호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 제일 · 평가일 2024.08.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경기도 광주시 목동 소재 "목동마을회관" 남동측 인근에 위치하며, 주변은
공장밀집지역이고 일부 단독주택, 다세대주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로
제반 주위환경은 보통임.

교통상황

인접도로를 이용하여 차량접근 용이하고 인근에 노선버스정류장이 위치하는 등 제반
교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 기타지붕(경사지붕) 4층 중 제3층 제302호로서
외벽 : 드라이비트 등 마감.
내벽 : 몰탈 위 벽지 등 마감.
창호 : 하이새시임.

이용상태

다세대주택으로 이용 중임.
(방3, 주방 및 식당, 거실, 욕실2, 발코니 - 건축물대장 도면 참조)

설비내역

위생설비, 급배수설비, LPG에 의한 난방구조임.

토지의 형상 및 이용상태

북서하향의 완경사지를 평탄하게 부지조성한 2필 일단의 부정형의 토지로서 주거용
(통칭" 드림하우스 에이동")건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

남서측으로 노폭 약 6M 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역(계획관리), 성장관리계획구역(성장관리지역(산업형)), 가축사육제한구역
(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경
보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역<수도법>, 특별대책지역
<환경정책기본법>.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

대상물건의 내부구조는 이해관계인 부재 중으로 건축물대장 도면에 의하였는 바 참고바람.

물건 비고

주택도시보증공사(양도전:임차인 최정희)로부터 2026.01.13.자에 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소해 주겠다.’는 내용의 확약서가 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

성남지원 2024타경64753 (1)

경기도 광주시 목동 148-44 3층302호

용도: 다세대주택

감정가: 160,000,000원

토지면적: 51.94㎡ (약 15.71평)

토지지분: 51.94㎡ (약 15.71평)

건물면적: 42.89㎡ (약 12.97평)

건물지분: 42.89㎡

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

2. 입지조건

대상 물건은 경기도 광주시 목동 소재 "목동마을회관" 남동측 인근에 위치하고 있습니다.

주변 지역은 공장지대와 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 주변 환경은 보통 수준입니다.

단지 주변으로 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스 정류장이 위치하여 대중교통 이용도 보통입니다.

다만, 인근이 공장 밀집 지역인 점은 주거 환경 측면에서 고려할 사항입니다. 주변에 혐오시설이 있는지 추가적인 확인이 필요합니다.

3. 권리분석

말소기준권리: 2024.08.22 접수된 주택도시보증공사 강제경매 개시결정 등기(갑6)입니다.

본 경매 절차를 통해 말소기준권리보다 선순위 권리 외에는 모두 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 임차인 현황:

* 임차인 김종민: 2024.02.21 전입, 대항력 있음, 보증금 0원, 차임 0원.

* 임차인 이유정: 2024.08.12 전입, 대항력 있음, 보증금 0원, 차임 0원.

* 임차인 최정희 (주택도시보증공사): 2021.06.25 전입, 2021.05.31 확정일자, 2023.05.19 배당신고일자, 대항력 없음, 보증금 145,000,000원.

* 권리분석 요약:

* 김종민, 이유정 임차인은 대항력은 있으나, 보증금 및 차임이 '0원'으로 기재되어 있어 특이사항으로 간주됩니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

* 최정희 임차인은 대항력이 없으며, 보증금 145,000,000원에 대한 권리가 있습니다.

* 주택도시보증공사(HUG)는 확약서를 제출하여 임차보증금에 대해 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 임차권등기 말소에 동의했습니다. 이는 매수인에게 인수되는 임차보증금이 없을 가능성을 높입니다.

* 인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

해당 물건은 공장지대와 주거지역, 상업시설이 혼재된 지역에 위치하고 있습니다.

이는 배후 주거 수요가 상대적으로 적을 수 있음을 시사하며, 임대 수익률이나 시세 상승 잠재력에 영향을 미칠 수 있습니다.

다만, 주변 근린생활시설의 존재는 기본적인 생활 편의 시설 이용은 가능함을 나타냅니다.

5. 생활정보

본 물건은 다세대주택으로, 내부 구조는 방 3개, 주방 및 식당, 거실, 욕실 2개, 발코니로 구성되어 있습니다.

설비로는 위생설비, 급배수설비, LPG 난방 시스템이 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인의 존재: 김종민, 이유정 임차인은 대항력이 있으나 보증금 및 차임이 0원으로 명시되어 있습니다. 이는 비정상적인 계약 관계이거나, 추후 예상치 못한 법적 분쟁의 소지가 될 수 있습니다. 해당 임차인들과의 정확한 관계 및 계약 내용을 반드시 확인해야 합니다.

* HUG 확약서의 해석: HUG의 확약서는 매수인에게 임차보증금 인수 부담이 없음을 시사하나, 법률 전문가의 면밀한 검토가 필요합니다.

* 감정가와 시세의 괴리: 감정가 1억 6천만원 대비, 주변 시세로 제시된 최근 매매 사례(45.5㎡, 3층, 7,200만원)와 상당한 차이가 존재합니다. 감정가가 과대평가되었을 가능성을 배제할 수 없습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 대항력 있는 임차인이 있으나 보증금/차임이 0원으로 기재되어 있고, HUG의 인수조건 변경 및 확약서 제출로 인해 매수인이 임차보증금을 인수할 부담은 없을 것으로 판단됩니다. 다만, 해당 임차인들의 실제 권리 관계 및 HUG 확약서의 법적 효력에 대한 추가적인 면밀한 검토가 필수적입니다. 또한, 감정가와 주변 시세 간의 큰 차이가 존재하므로, 실제 현장 조사와 주변 시세 조사를 통해 정확한 가치 판단이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 인수 부담 최소화 가능성: HUG의 확약서와 '인수 보증금 합계 0원' 명시로 인해 임차보증금 인수 부담이 없을 경우, 취득 비용 절감 효과를 기대할 수 있습니다.

* 비교적 최신 건축 연도: 2012년경 건축된 것으로 추정되는 건물로, 주변 오래된 건물 대비 선호도가 높을 수 있습니다.

* 좋은 토지 지분: 건물 면적 대비 토지 지분율이 높아 향후 개발 가능성이나 가치 상승 잠재력을 가질 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 45.5㎡ 면적의 다세대주택이 7,200만원에 거래되었습니다. 본 물건의 면적(42.89㎡)과 층수(3층)를 고려할 때, 유사한 수준 또는 신축 연도를 감안하여 소폭 상승한 가격으로 추정할 수 있습니다.

그러나 감정가 1억 6천만원과는 큰 차이가 존재합니다.

현 시세 및 감정가를 종합적으로 고려했을 때, 본 물건의 예상 입찰가는 95,000,000원 ~ 115,000,000원 범위에서 신중하게 결정하는 것을 제안합니다.

특히, 본 물건의 최신 건축 연도와 HUG 관련 사항을 고려하여, 보수적으로 접근하되 감정가와의 괴리를 면밀히 분석하여 최적의 입찰가를 산정해야 합니다.

따라서, 예상 입찰가로 110,000,000원을 제시합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.