나이스옥션 법원경매 성남 2024타경63897 [1] 경기도 광주시 남한산성면 불당리 산75-3 임야 경매

매각기일: 2025-12-01

물건 개요

나이스옥션 법원경매 성남 2024타경63897 [1] 경기도 광주시 남한산성면 불당리 산75-3 임야 경매

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성남지원 경매6계 2024타경63897 | 소재지: 경기도 광주시 남한산성면 불당리 산75-3 | 감정가: 11,232,000원 | 최저가: 5,503,000원 | 용도: 임야

1. 성남지원 2024타경63897 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 성남지원 2024타경63897 (1)

소재지: 경기도 광주시 남한산성면 불당리 산75-3

용도: 임야

감정가: 11,232,000원

토지면적: 9640.00㎡ (약 2916.07평)

토지 지분율: 41644.8 (이는 면적과 혼동되었을 가능성이 있어 확인 필요)

건물면적: 0.00㎡

경매구분: 부동산임의경매

소유자: 최OO

채권자: 주OOOOOOOOOOOOO

특이사항: 공유자우선매수신고, 공유자우선매수신청은 1회에 한함.

주의사항: 맹지임.

1.2. 입지조건

본건은 경기도 광주시 남한산성면 불당리 소재 "불당교" 남서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변으로는 마을과 산림지대가 형성되어 있으며, 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설, 공원, 농경지, 임야 등이 혼재되어 있습니다. 제반 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다. 본건 인근까지 차량 접근은 용이한 편이나, 대중교통 이용은 다소 불편할 수 있습니다. 가장 가까운 버스정류장이 다소 원거리에 위치하기 때문입니다.

1.3. 권리분석

본건은 최OO 소유의 토지에 대한 임의경매 사건입니다. 채권자는 주OOOOOOOOOOOOO입니다. 등기부상 권리관계는 추가 확인이 필요하나, 매각으로 인해 소멸될 권리가 다수 있을 것으로 예상됩니다. 중요한 점은 '공유자우선매수신고' 특이사항이 있다는 것입니다. 이는 경매 절차에서 다른 입찰자가 최고가로 낙찰받더라도, 공유자가 법정된 가격으로 우선적으로 낙찰받을 수 있는 권리를 행사할 수 있음을 의미합니다. 이 권리는 1회에 한하여 행사 가능합니다.

1.4. 상권분석

소재지인 경기도 광주시 남한산성면 불당리는 남한산성도립공원 인근의 자연녹지 지역으로, 상업 시설보다는 전원생활 및 자연 휴양에 적합한 환경을 갖추고 있습니다. 인근에 단독주택, 다세대주택, 소규모 근린생활시설이 분포하고 있으나, 활발한 상권 형성이 이루어진 지역으로 보기는 어렵습니다. 주로 지역 주민을 위한 기본적인 편의시설 위주로 구성되어 있을 것으로 예상됩니다. 닭백숙 등 보양식이나 카페 등의 식음료 시설이 일부 언급되는 것으로 보아, 관광객을 대상으로 하는 소규모 상권은 형성되어 있을 수 있습니다.

1.5. 생활정보

본건은 남한산성도립공원이라는 천혜의 자연환경과 인접해 있어 쾌적한 주거 환경을 누릴 수 있습니다. 다양한 산책로와 등산로가 잘 갖춰져 있어 야외 활동을 즐기기에 좋습니다. 다만, 대중교통 이용이 다소 불편할 수 있으므로 차량을 이용한 생활이 필수적일 수 있습니다. 주변에는 지역 주민을 위한 기본적인 편의시설이 존재하며, 일부 식당 및 카페들이 있어 간단한 식사나 여가를 즐길 수 있습니다.

1.6. 혐오시설 및 개발제한

현재 검색 결과상 본건 주변에 혐오시설(폐기물처리시설, 대규모 공장 등)이 직접적으로 언급되거나 표시된 내용은 확인되지 않았습니다. 다만, 본건은 도시지역, 자연녹지지역에 속해 있으며, 다음과 같은 다수의 개발 제한 및 규제가 존재합니다.

- 가축사육제한구역

- 개발제한구역

- 배출시설설치제한지역

- 공익용산지

- 자연보전권역

- 공장설립승인지역

- 공원자연환경지구

- 도립공원 (남한산성도립공원)

- 특별대책지역

이러한 규제들은 토지 이용 및 개발에 상당한 제약을 가할 수 있습니다.

1.7. 잠재적 리스크

토지 자체의 물리적 조건과 법적 규제, 그리고 경매 절차상의 리스크를 종합적으로 고려해야 합니다.

1. 맹지: 본건은 도로에 직접 접해 있지 않은 맹지입니다. 토지 이용을 위해서는 인접 토지의 통행권을 확보하거나, 토지 이용 계획에 따라 도로 개설이 가능한지 면밀히 검토해야 합니다. 이는 토지 사용에 있어 가장 큰 장애물이 될 수 있습니다.

2. 급경사 및 자연림: 토지가 급경사의 자연림 상태라는 점은 개발 시 추가적인 공사 비용 발생 가능성을 시사합니다. 토목 공사 비용이 상당할 수 있습니다.

3. 각종 중첩 규제: 상기 언급된 다수의 개발 제한 구역(개발제한구역, 자연녹지지역, 도립공원 등)은 건축 행위 및 토지 이용에 매우 엄격한 제한을 가합니다. 해당 지역의 토지이용계획확인원 등을 통해 구체적인 규제 내용을 반드시 확인해야 합니다.

4. 공유자우선매수권: 경매 진행 시 공유자가 우선매수권을 행사할 경우, 낙찰을 받지 못할 수 있습니다. 경매 참여 전 공유자의 의사를 확인하거나, 우선매수권 행사 가능성을 염두에 두어야 합니다.

1.8. 종합 의견

본건은 남한산성도립공원이라는 우수한 자연환경을 갖춘 임야입니다. 그러나 맹지라는 치명적인 단점과 급경사, 그리고 다양한 중첩 규제로 인해 일반적인 투자 또는 개발 목적의 접근에는 신중함이 요구됩니다. 법률적, 행정적 제약이 많아 실질적인 토지 이용에 어려움이 따를 수 있습니다. 다만, 공유자우선매수권 행사 가능성 및 현재의 낮은 감정가를 고려할 때, 해당 토지의 공유자 또는 인접 토지 소유자 등 이해관계자에게는 잠재적 가치가 있을 수 있습니다.

1.9. 투자 포인트

1. 자연환경: 남한산성도립공원이라는 뛰어난 자연환경은 향후 가치 상승의 잠재력이 될 수 있습니다.

2. 낮은 감정가: 현재 감정가가 상대적으로 낮게 책정되어 있어, 향후 개발 가능성이 있거나 인접 토지 소유자의 경우 관심 가질 만한 가격일 수 있습니다.

3. 공유자우선매수권 활용: 공유자우선매수권을 행사하여 시세보다 저렴하게 토지를 취득할 수 있는 기회가 될 수 있습니다. (본인이 공유자일 경우)

현재로서는 직접적인 개발이나 투자보다는, 인접 토지와의 연계 또는 공유자로서의 권리 행사 관점에서 접근하는 것이 현실적일 것으로 판단됩니다.

법원 정보

성남지원 경매6계