나이스옥션 법원경매 목포 2024타경54533 [3] 전라남도 무안군 해제면 만풍리 산2-4 임야 경매

매각기일: 2025-12-29

물건 개요

나이스옥션 법원경매 목포 2024타경54533 [3] 전라남도 무안군 해제면 만풍리 산2-4 임야 경매

물건 대표 이미지

목포지원 경매4계 2024타경54533 | 소재지: 전라남도 무안군 해제면 만풍리 산2-4 | 감정가: 212,646,000원 | 최저가: 119,082,000원 | 용도: 임야

1. 목포지원 2024타경54533 (3) 임야 경매 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 목포지원 2024타경54533 (3)

소재지: 전라남도 무안군 해제면 만풍리 산2-4

용도: 임야

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산임의경매

감정가: 212,646,000원

토지면적: 8,540.00㎡ (약 2,583.4평)

소유자: 남OO

채권자: 주OOOOOOOO

특이사항: 분묘기지권

주의사항: 위성 사진상 일부는 분묘로 추정되는 부분 있고, 일부는 포락지로 추정됨. (기호 2 지상 분묘 1기 확인됨)

1.2. 입지조건 및 환경 분석

위치 및 주위환경: 본 건은 전라남도 무안군 해제면 만풍리 소재 "진목마을" 남동측 인근에 위치한 해안가 임야지대입니다. 주위는 임야가 주를 이루는 전형적인 농촌 및 해안 지역입니다.

교통상황: 본 건 토지까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 간선도로(왕복 2차선 아스팔트 포장도로)가 소재하여 일반적인 교통사정은 보통 수준으로 평가됩니다.

형태 및 이용상태: 유사사다리형 및 부정형의 토지로 현재 자연림 상태로 이용 중입니다.

인접 도로상태: 토지의 기호(1), (2)는 남측으로, 기호(3)은 북측으로 왕복 2차선의 아스팔트 포장도로에 접해 있어 접근성은 양호한 편입니다.

1.3. 권리분석 (특수권리 중심)

소유권 관계: 부동산임의경매 사건으로 채권자 주OOOOOOOO가 채무 불이행을 이유로 경매를 신청한 물건입니다.

매각 대상: 토지매각이며, 건물은 존재하지 않습니다.

특수 권리 및 법적 리스크:

분묘기지권: 특이사항으로 분묘기지권이 명시되어 있으며, 감정평가서상 기호(2) 토지 지상에 육안으로 확인되는 분묘 1기가 존재합니다. 또한, 위성 사진상 분묘로 추정되는 부분이 추가로 존재할 가능성이 있습니다. 분묘기지권이 성립할 경우, 매수인이 분묘의 이장을 요구하기 어려울 수 있으며, 이는 토지 활용에 큰 제약을 가하는 리스크 요인입니다.

제시 외 물건: 토지 외 제시 외 건물 및 기타 물건은 없는 것으로 확인됩니다.

1.4. 상권분석 및 생활정보

상권 분석: 본 건은 임야로 상업시설이 형성되기 어려운 환경입니다. 가장 가까운 상권은 인근의 "진목마을" 또는 해제면 소재지의 소규모 상권에 의존해야 합니다. 농어촌 지역의 특성상 상권 발달 정도는 미미합니다.

생활정보 및 인프라: 기본 생활 인프라는 인근 마을 단위에서 해결해야 합니다. 교통상황은 보통 수준이나, 광역적인 생활 편의시설(대형병원, 마트 등) 접근성은 다소 떨어지는 편입니다.

혐오시설 검색 결과: 지도 및 위성 사진 검색 결과, 본 건 토지 인근에 대형의 폐기물 처리 시설, 화장장 등 광역적인 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 주변이 농촌 해안가 지역이므로 소규모 가축시설 등이 존재할 수 있으나, 본 건 토지는 이미 가축사육제한구역(1000m 제한구역 및 전부제한구역)으로 지정되어 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크 분석

행정적 제한 리스크:

토지이용계획상 자연환경보전지역 및 수산자원보호구역, 공익용산지로 지정되어 있어 토지의 개발 행위에 대한 제한이 매우 강력합니다. 산지전용이나 건축 행위 시 지자체 및 관계 법령의 까다로운 인허가 과정을 거쳐야 하며, 사실상 개발 가능성이 낮을 수 있습니다.

물리적 리스크:

토지의 일부가 포락지(침식 또는 침수되어 원상회복이 어려운 토지)로 추정된다는 주의사항이 있습니다. 포락지로 확인될 경우 실제 이용 가능한 면적 및 가치가 감소할 수 있습니다.

법적 리스크 (최대):

분묘기지권 및 추정 분묘의 존재는 매각 후 소유권 행사에 가장 큰 걸림돌이 됩니다. 낙찰자가 해당 분묘에 대한 법적 리스크와 이장 문제를 해결해야 하는 부담이 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 경매 물건은 왕복 2차선 도로에 접하고 해안가 인근에 위치한 대면적 임야라는 장점을 가지고 있습니다. 그러나 자연환경보전지역, 공익용산지 등의 강력한 규제와 더불어 분묘기지권 및 포락지 추정이라는 심각한 법적, 물리적 리스크를 안고 있습니다.

따라서 단기적인 개발이나 시세 차익을 목적으로 하는 투자보다는, 강력한 규제를 인지하고 위험 요소를 모두 감안하여 매우 보수적으로 접근해야 합니다. 특히 분묘기지권의 해결 가능성과 비용을 사전에 면밀히 분석하는 것이 필수적입니다.

1.7. 투자 포인트

장기적인 환경 보전 및 휴양 목적: 자연환경보전지역 규제와 연관된 장기적인 자연 보전 및 친환경적 용도(예: 산림경영계획)에 관심 있는 투자자에게 적합할 수 있습니다.

위험 대비 낮은 입찰가 기회: 다수의 리스크(분묘, 포락지, 규제)로 인해 유찰 가능성이 높으며, 이에 따라 감정가 대비 현저히 낮은 가격으로 취득할 수 있는 기회가 발생할 수 있습니다.

양호한 접근성: 왕복 2차선 포장도로에 접해 있어 임야임에도 불구하고 차량 접근성은 우수합니다.

분묘 처리 능력: 분묘기지권 처리 경험이 있거나, 분묘 관련 리스크를 감수하고 투자하려는 전문 투자자에게 유리할 수 있습니다. 단, 리스크 비용을 반드시 입찰가에 반영해야 합니다.

법원 정보

목포지원 경매4계