나이스옥션 법원경매 목포 2024타경54533 [3] 전라남도 무안군 해제면 만풍리 산2-4 임야 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 리얼티뱅크 · 평가일 2024.07.26

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본 건은 전라남도 무안군 해제면 만풍리 소재 "진목마을" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 임야가 주를 이루는 해안가 임야지대임.

교통상황

본 건까지 차량 등의 접근이 가능하며 인근에 간선도로 등이 소재하여 일반적인 교통사정은 보통시 됨.

형태 및 이용상태

기호(1)은 유사사다리형, 기호(2,3)은 부정형의 토지로 자연림임.

인접 도로상태

기호(1,2)는 남측, 기호(3)은 북측으로 왕복 2차선의 아스팔트 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1): 자연환경보전지역, 수산자원보호구역, 가축사육제한구역(1000m제한구역_닭_오리_메추리)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공익용산지<산지관리법>
기호(2): 자연환경보전지역, 수산자원보호구역, 가축사육제한구역(1000m제한구역_닭_오리_메추리)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공익용산지<산지관리법>
기호(3): 자연환경보전지역, 수산자원보호구역, 가축사육제한구역(1000m제한구역_닭_오리_메추리)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공익용산지<산지관리법>

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계
미상임.
2) 기타참고사항
본 건 토지 기호(2) 지상에 별첨 "사진용지"와 같이 육안으로 분묘 1기가 소재하는 것으로 확인
되니 경매 진행시 참고하시기 바람.

물건 비고

위성 사진상 일부는 분묘로 추정되는 부분 있고, 일부는 포락지로 추정됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 목포지원 2024타경54533 (3)

소재지: 전라남도 무안군 해제면 만풍리 산2-4

용도: 임야

감정가: 212,646,000원

토지면적: 8540.00㎡ (약 2583.35평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 0.00㎡

건물제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 주OOOOOOOO

특이사항: 본 건은 연고자 미상의 분묘를 위한 분묘기지권 성립 여지가 있으며, 위성 사진상 일부는 분묘로 추정되는 부분과 포락지로 추정되는 부분이 있습니다.

토지 감정 요약:

형태 및 이용상태: 기호(1)은 유사사다리형, 기호(2,3)은 부정형의 토지로 자연림 상태입니다.

인접 도로상태: 기호(1,2)는 남측, 기호(3)은 북측으로 왕복 2차선 아스팔트 포장도로에 접해 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태: 본 건은 자연환경보전지역, 수산자원보호구역, 가축사육제한구역(1000m제한구역_닭_오리_메추리, 전부제한구역), 공익용산지로 지정되어 있습니다.

2. 입지조건

위치 및 주위환경: 본 건은 전라남도 무안군 해제면 만풍리 소재 "진목마을" 남동측 인근에 위치하며, 주변은 임야가 주를 이루는 해안가 임야 지대입니다.

교통상황: 본 건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 간선도로가 소재하여 일반적인 교통사정은 보통 수준입니다.

3. 권리분석

등기부 현황:

소유권 이전: 남계문 (2003-04-08), 남지원 (2011-04-25, 협의분할에 의한 상속)

근저당권: 광주은행 (2015-12-18, 금162,000,000원, 말소기준권리)

임의경매: 광주은행 (2024-07-15, 139,657,839원)

말소기준권리: 2015년 12월 18일 광주은행 근저당권이 말소기준권리이며, 이에 따른 권리들은 매각으로 소멸될 예정입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리: 연고자 미상의 분묘를 위한 분묘기지권 성립 여지가 있어, 인수될 수 있습니다.

임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원으로, 별도의 임차인은 확인되지 않았습니다. 임대 관계는 미상입니다.

4. 상권분석

본 건은 해안가 임야 지대에 위치하며, "진목마을"이 인근에 있으나 전통적인 상권 형성은 미미한 지역으로 파악됩니다. 주된 이용 형태는 자연림으로, 지역 경제 활동은 주로 어업 및 농업과 연관될 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

본 물건은 전라남도 무안군 해제면 만풍리의 해안가 임야 지역에 속해 있습니다. 인근에 "진목마을"이 있으나, 도심지에서 제공되는 일반적인 편의시설(마트, 병원, 학교 등)에 대한 정보는 제공되지 않았습니다. 이 지역은 주로 자연환경과 농업, 어업 활동이 주를 이루는 농어촌 생활 환경을 가지고 있습니다. 최근 주변 지역(도리포 일대)에 대규모 리조트 개발 사업이 추진되고 있어(2026년 3월 보도), 향후 지역 발전 가능성이 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 분묘기지권: 연고자 미상의 분묘로 추정되는 부분이 존재하며, 이에 따른 분묘기지권이 성립될 경우 소유권 행사에 제약이 발생할 수 있습니다.

* 포락지 추정: 위성 사진상 일부 토지가 포락지로 추정되어, 토지 이용에 제한이 있을 수 있습니다.

* 토지이용규제: 본 건은 자연환경보전지역, 수산자원보호구역, 가축사육제한구역, 공익용산지 등 엄격한 법규로 지정되어 있어, 개발 및 이용에 상당한 제약이 따릅니다.

* 자연림: 자연림으로 이용 중인 토지이므로, 산지 전용 등 개발 행위 시 추가적인 검토와 허가가 필요합니다.

* 혐오시설: 검색된 정보에 따르면 무안군 내 의료폐기물 처리시설 건립 관련 논란이 있었으나(2026년 5월 보도), 본 건 소재지인 만풍리와 직접적인 연관성은 확인되지 않았습니다. 일반적으로 폐기물 처리시설, 대규모 태양광 발전 시설 등은 주변 지역의 가치 하락이나 혐오 시설로 인식될 수 있으나, 해당 지역에 직접적인 혐오 시설이 들어설 가능성은 현재로서는 낮아 보입니다.

7. 종합 의견

본 물건은 전라남도 무안군 해제면의 해안가 임야로, 감정가는 2억 1천만원 수준입니다. 주요 특징으로는 분묘기지권의 성립 가능성, 포락지 추정, 그리고 엄격한 토지이용규제가 존재한다는 점입니다. 이러한 요인들을 종합적으로 고려할 때, 신중한 현장 조사와 법률 검토가 반드시 선행되어야 하는 물건입니다.

8. 투자 포인트

* 해안가 입지: 바다와 인접한 자연경관은 향후 특정 용도(예: 개인 휴양지, 생태 체험 시설 등)로의 전환 가능성을 내포하고 있습니다. 단, 이는 매우 엄격한 규제 하에서 검토되어야 합니다.

* 개발 잠재력: 인근 도리포 일대에 대규모 리조트 개발 사업이 추진되는 등 지역 개발에 대한 움직임이 있습니다. 이는 장기적으로 지역 가치 상승의 요인이 될 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 예상 입찰가는 제공된 감정가를 기준으로 하되, 현장 조사와 법률적 검토를 통해 명확히 확인된 분묘기지권, 포락지 추정, 각종 토지이용 제한 요인들을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다. 인수해야 할 별도의 보증금이나 임차인은 없으나, 위에 언급된 리스크 요인들을 면밀히 반영하여 보수적으로 접근하는 것이 중요합니다. 따라서 본 보고서에서는 구체적인 입찰가격을 제시하기 어렵습니다. 낙찰자는 제시된 정보와 추가적인 조사를 바탕으로 신중하게 입찰가를 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.