나이스옥션 법원경매 평택 2024타경54226 [1] 경기도 평택시 현덕면 권관리 208-6 답 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 경안

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건 기호1는 경기도 평택시 현덕면 권관리 소재 "황새울마을" 북서측 인근에 위치하며 주위
목장, 농경지, 임야 등이 혼재하는 지역이고, 기호2는 경기도 평택시 안중읍 안중리 소재
"안중읍 행정복지센터" 동측 인근에 위치하며 주위는 안중읍 근교 농경지대임.

교통상황

본건 기호1는 차량 접근이 불가능하고, 노선 버스 정류장과의 거리 등으로 보아 대중 교통사
정은 불편하며, 기호2는 소형 차량 접근이 가능하고 노선버스 정류 장과의 거리 등으로 보아
대중교통사정은 보통임.

형태 및 이용상태

*기호1 : 부정형의 평탄한 "답"임.

*기호2 : 사다리형의 평탄한 토지로서 1필 계단식으로 조성된 "답"임.

인접 도로상태

*기호1 : 지적도상은 남측으로 노폭 약6m의 도로와 접하나 현황은 폭 약3m 내외의 농로로 개
설된 상태이고, 연계된 도로의 일부가 구부러진 곳이 있고, 경사 등으로 차량 접근
은 불가능함.

*기호2 : 서측으로 노폭 약4m 내외의 포장 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

*기호1 : 생산관리지역, 가축사육제한구역(2022-01-26)(일부제한 500m 이내 - 일부 축종 제
한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.

*기호2 : 자연녹지지역, 성장관리계획구역(2024-01-29)(주거형), 가축사육제한구역(2022-01
-26)(일부제한 300m 이내 - 전 축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>
건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함).

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 기호1,2 토지의 임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

1. 지분매각임. 공유자의 우선매수신고는 1회에 한하여 행사할 수 있음(공유자가 우선매수권 신고 후 매각기일까지 매수보증금을 미납하여 실효되는 경우에는 그 공유자는 이후 매각기일부터는 우선매수권을 행사할 수 없음)
2. 농지취득자격증명 제출 필요(매각결정기일까지 미제출시 보증금은 반환하지 않음)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 평택지원 2024타경54226 (1)

소재지: 경기도 평택시 현덕면 권관리 208-6

용도: 답 (전, 답 등 농지)

감정가: 103,290,000원

매각대상: 토지 일부 지분 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 주OOOOOOOOO

1.2. 면적 정보

토지면적: 331.00㎡ (약 99.9평)

토지 지분 면적: 330.007㎡ (약 99.8평)

건물 면적: 0.00㎡

특이사항: 토지 일부 지분 매각 물건임.

2. 입지조건

2.1. 소재지 및 주위 환경

본건 물건은 경기도 평택시 현덕면 권관리 소재 "황새울마을" 북서측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 목장, 농경지, 임야 등이 혼재하는 지역입니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 불가능하며, 노선 버스 정류장과의 거리를 고려할 때 대중교통 사정은 매우 불편한 편입니다.

2.3. 도로상태

지적도상으로는 남측으로 노폭 약 6m의 도로와 접하나, 현황은 폭 약 3m 내외의 농로로 개설되어 있습니다. 연계된 도로의 일부가 굽어져 있고 경사져 있어 차량 접근이 어렵습니다.

2.4. 토지 이용 계획 및 제한 상태

* 생산관리지역

* 가축사육제한구역 (일부 제한 500m 이내 - 일부 축종 제한)

3. 권리분석

3.1. 매각으로 소멸되지 않는 권리

* 지상권 (구체적인 권리 내용은 확인 필요)

3.2. 등기부 현황 요약

* 접수일자: 2021-07-23, 권리종류: 소유권 일부 이전 (매매금 270,000,000원), 권리자: 오현주

* 접수일자: 2023-01-13, 권리종류: 근저당 (말소기준권리), 권리자: 주식회사베리온대부, 권리금액: 105,000,000원

* 접수일자: 2024-06-13, 권리종류: 소유권 일부 이전청구권 가등기 (매매예약), 권리자: 주식회사케이원디앤아이 외 1명

* 접수일자: 2024-10-30, 권리종류: 임의경매개시결정, 권리자: 주식회사베리온대부, 권리금액: 78,476,712원

* 총 등기부채권액: 105,000,000원

3.3. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대 관계: 미상

* 주의사항: 임대 관계가 미상인 임차인이 존재할 경우, 명도에 어려움이 있을 수 있으며, 이로 인한 추가적인 비용 및 시간 소요가 발생할 수 있습니다. 보증금 액수가 미상이라도 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 지역 특성

본 건 물건은 농경지와 목장, 임야가 혼재된 농촌 지역에 위치하고 있습니다. 최근 평택 현덕지구 개발이 공영개발 방식으로 재추진되고 있으며, 이는 지역 발전에 긍정적인 영향을 줄 수 있습니다. 하지만 해당 물건 자체는 농지(답)로서 상업적 활용보다는 농업적 용도에 적합한 지역입니다.

4.2. 물건의 용도와 상권

본건은 '답'으로 용도 지정되어 있어, 농업 외의 상업적 이용에는 제약이 따를 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 시설

평택시 현덕면 권관리 지역은 농업 위주의 지역 특성상 대규모 상업 시설이나 편의 시설이 밀집해 있지 않습니다. 가장 가까운 편의시설이나 생활 기반 시설은 인근 마을이나 안중읍 등지를 이용해야 할 것으로 보입니다. 평택호 예술공원 등이 인근에 위치하여 관광 및 휴식 공간으로 활용될 수 있습니다.

5.2. 교통 접근성

지속적인 평택시 개발 계획에도 불구하고, 본 물건지의 직접적인 대중교통 접근성은 매우 낮은 수준입니다. 자가용 이용 시에도 도로 접근성이 제한적입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 지분 매각 및 공유자 우선매수

본 물건은 토지 전체가 아닌 일부 지분만 매각되는 건입니다. 따라서 다른 공유자와의 관계 설정 및 지분 비율에 따른 이용 제한이 발생할 수 있습니다. 또한, 공유자는 우선매수 신고를 할 수 있어 낙찰 후에도 소유권 확보에 변동 가능성이 있습니다. 공유자가 우선매수권을 행사했으나 매수보증금을 미납할 경우, 이후에는 해당 우선매수권을 다시 행사할 수 없다는 점을 유의해야 합니다.

6.2. 농지 취득 자격 증명

본 건은 농지이므로, 매각 결정기일까지 농지취득자격증명을 제출해야 합니다. 미제출 시 매수 보증금은 반환되지 않습니다.

6.3. 진입로 및 접근성 문제

폭 약 3m의 농로로만 접근이 가능하며, 경사로 인해 차량 진입이 어렵습니다. 이는 향후 토지 이용이나 건축 시 큰 제약이 될 수 있습니다.

6.4. 가축사육제한구역

본 토지는 가축사육제한구역에 포함되어 있어, 특정 축종의 사육이 제한될 수 있습니다.

6.5. 환경 복합 시설 개발 관련 이슈

평택시는 현덕면 일원에 대규모 환경 복합 시설(폐기물 소각 및 매립 시설) 건립을 추진하고 있습니다. 해당 부지는 본 건 토지에서 약 2km 이내의 간접 영향권에 포함될 수 있으며, 이는 지역 주민들의 반발을 사고 있습니다. 향후 이러한 환경 시설의 영향이 본 건 토지의 가치 및 이용에 잠재적인 영향을 미칠 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 건은 경기도 평택시 현덕면 권관리 소재 답 토지의 일부 지분 매각 건입니다. 물건 자체는 부정형의 평탄한 답이나, 매우 낮은 교통 및 차량 접근성, 농로 이용의 불편함, 그리고 지분 매각이라는 특수성이 있습니다. 또한, 농지 취득 자격 증명 제출이 필수적이며, 공유자 우선매수 신고 가능성도 존재합니다.

주변 지역은 대규모 현덕지구 개발이 공영 개발 방식으로 추진되고 있어 장기적인 개발 잠재력은 있으나, 해당 물건지 자체의 직접적인 수혜 여부는 불확실합니다. 또한, 인근 지역의 대규모 환경 복합 시설(폐기물 처리 시설) 건설 추진으로 인한 주민 반발 및 잠재적인 환경 문제 발생 가능성은 본 건의 투자 가치에 부정적인 영향을 미칠 수 있는 주요 리스크 요인입니다.

8. 투자 포인트

8.1. 평택시 개발 잠재력

평택시는 다수의 개발 사업이 진행 중이거나 계획되어 있어 전반적인 지역 가치 상승 잠재력을 가지고 있습니다. 특히 현덕지구 개발은 지역의 경제 활성화에 기여할 것으로 기대됩니다.

8.2. 장기적인 관점에서의 농지 투자

농지 자체에 대한 투자는 장기적인 시각으로 접근해야 하며, 향후 토지 이용 규제 완화나 주변 개발 상황에 따른 가치 상승 가능성을 고려할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 예상 입찰가는 제시된 감정가 103,290,000원을 기준으로 하되, 다음과 같은 요인들을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

* 토지 지분 매각으로 인한 불확실성

* 매우 열악한 도로 접근성 및 이용 불편

* 농지 취득 관련 행정 절차의 번거로움

* 공유자 우선매수 신고 가능성

* 인근 환경 복합 시설 건립 추진으로 인한 부정적 영향 가능성

상기한 여러 리스크 요인과 물건의 특성을 감안할 때, 실제 입찰가는 감정가보다 현저히 낮은 수준에서 결정될 가능성이 있습니다. 정확한 예상 입찰가는 유사 물건의 실거래 사례, 현장 조사 결과, 그리고 본 물건에 대한 투자자의 리스크 감수 능력 및 향후 활용 계획 등에 따라 크게 달라질 수 있습니다. 충분한 시장 조사를 통해 보수적인 관점에서 입찰가를 산정하시기를 권고합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.