나이스옥션 법원경매 인천 2024타경524330 [4] 인천광역시 강화군 삼산면 석포리 546-35 2동 101호 숙박시설 경매

매각기일: 2025-12-09

물건 개요

나이스옥션 법원경매 인천 2024타경524330 [4] 인천광역시 강화군 삼산면 석포리 546-35 2동 101호 숙박시설 경매

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인천지방법원 경매3계 2024타경524330 | 소재지: 인천광역시 강화군 삼산면 삼산북로 114-1, 2동 101호 | 감정가: 489,000,000원 | 최저가: 239,610,000원 | 용도: 숙박시설

1. 인천지방법원 2024타경524330 (4) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 인천지방법원 2024타경524330 (4)

소재지: 인천광역시 강화군 삼산면 석포리 546-35 2동 101호

용도: 숙박시설 (생활숙박시설)

감정가: 489,000,000 원

토지면적: 187.64㎡ (약 56.76평)

건물면적: 66.58㎡ (약 20.14평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

소유자: 김OO

채무자: 김OO

채권자: 박OO

특이사항: 유치권

주의사항: 공부상 숙박시설(생활숙박시설)이며, 이용을 위해서는 추가 마무리 작업이 필요할 것으로 보입니다. 각 출입문에 호별 표시가 없어 집합건축물대장상의 건축물현황도를 참조했습니다. 본건은 동측 인접지(석포리 546-22) 포장도로를 통해 출입 가능하며, 해당 도로는 남측 공도와 연계됩니다. 토지 등기사항전부증명서상 대지권등기 이전에 설정된 근저당권(을구 순위번호 5번, 6번, 7번, 8번, 9번)이 존재합니다. 유치권 신고가 두 건(우진기초: 847,000,000원, 신도시종합건설 주식회사: 1,073,135,340원) 있으나 성립 여부는 불분명합니다. 신도시종합건설 주식회사는 채무자 겸 소유자를 상대로 점유물반환청구 소송(인천지방법원 2024가단228257)에서 승소 판결을 받았습니다.

2. 입지조건

본건은 인천광역시 강화군 삼산면 석포리 소재 "석모도 만남의 광장" 동측 근거리에 위치하고 있습니다. 주변으로는 농경지, 단독주택 및 근린생활시설 등이 소재하는 지역입니다. 차량 출입은 가능하나, 인근 버스정류장의 운행 횟수 등을 고려할 때 대중교통 이용은 다소 불편할 수 있습니다. 본건은 동측으로 인접지(강화 삼산면 석포리 546-22) 포장도로를 통해 출입하며, 이 도로는 남측 공도와 연계되어 있습니다. 토지이용계획상 계획관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역, 제한보호구역(전방지역), 도로구역(군도12호선), 성장관리권역에 해당합니다.

3. 권리분석

본 물건에는 다수의 권리관계가 설정되어 있어 면밀한 분석이 필요합니다. 토지 등기사항전부증명서 상 대지권 등기 이전에 설정된 여러 근저당권(을구 순위번호 5, 6, 7, 8, 9번)이 존재합니다. 또한, 유치권 신고가 두 건 접수되었습니다. 첫째, 우진기초(대표 김선성)로부터 공사비 847,000,000원에 대한 유치권 신고가 있으나, 그 성립 여부는 불분명합니다. 둘째, 신도시종합건설 주식회사로부터 공사비 1,073,135,340원에 대한 유치권 신고가 있으나, 이 역시 성립 여부가 불분명합니다. 특히, 신도시종합건설 주식회사는 채무자 겸 소유자인 김선호, 김형국을 상대로 점유물반환청구 소송을 제기하여 원고 승소 판결을 받은 사실이 있습니다. 이러한 복잡한 권리관계는 향후 경매 절차 및 소유권 취득 과정에서 중요하게 고려되어야 할 사항입니다.

4. 상권분석

본건은 숙박시설(생활숙박시설)로 등록되어 있으며, 석모도 인근 관광지와의 연계 가능성을 가진 지역에 위치합니다. 현재는 농경지 및 단독주택 등이 혼재된 지역이나, '석모도 만남의 광장'이 근거리에 있어 관광객 유입 가능성이 있습니다. 다만, 현재 대중교통 사정이 다소 불편하고, 건물 자체도 숙박시설로 이용하기 위해서는 추가적인 마감 공사가 필요할 것으로 예상됩니다. 지역 내 상권 형성은 아직 초기 단계이거나 특정 관광 수요에 의존할 가능성이 높습니다.

5. 생활정보

건축물은 철근콘크리트 구조의 2층 건물 내 101호입니다. 급·배수 및 위생 설비, 난방 설비 등이 갖추어져 있습니다. 창호는 샷시 창호 등입니다. 주변에는 관광 관련 시설 및 숙박 시설이 분포하고 있으며, 석포리 선착장 인근에 시장과 식당 등이 있습니다. 보문사, 민머루 해변 등 석모도의 주요 관광지와 접근성이 있습니다. 특별히 혐오시설이 소재한다는 정보는 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

가장 큰 잠재적 리스크는 두 건의 유치권 신고와 그 성립 여부 불분명성입니다. 만약 유치권이 성립될 경우, 낙찰자가 인수해야 할 금액이 감정가 대비 크게 증가할 수 있으며, 법적 분쟁의 소지가 있습니다. 특히, 신도시종합건설 주식회사의 승소 판결은 해당 유치권의 효력에 대한 중요한 단서를 제공하지만, 최종적인 법적 판단은 필요합니다. 또한, 숙박시설로의 정상적인 운영을 위해서는 추가적인 건축 및 시설 공사 비용이 발생할 수 있으며, 이는 초기 투자 비용 증가 요인이 됩니다. 대중교통의 불편함 또한 운영상의 제약이 될 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천 강화군 석모도 인근에 위치한 숙박시설(생활숙박시설)로, 입지적 잠재력을 가지고 있습니다. '석모도 만남의 광장'과 같은 관광 자원과의 근접성은 향후 운영 시 긍정적인 요소로 작용할 수 있습니다. 그러나, 감정가 대비 매우 높은 금액의 유치권 신고가 존재하며 그 성립 여부가 불확실하다는 점이 가장 큰 위험 요소입니다. 낙찰자는 해당 유치권 문제에 대한 철저한 법률 검토와 함께, 추가 공사 비용 및 운영상의 제약까지 고려하여 신중한 접근이 필요합니다. 잠재적인 가치 대비 위험 요소를 면밀히 분석하여 투자 결정을 내려야 합니다.

8. 투자 포인트

1. 강화도 석모도 지역의 관광 수요 증가에 따른 숙박 시설 잠재력: 석모도 일대의 관광 활성화와 연계하여 운영 시 수익 창출 가능성을 기대할 수 있습니다.

2. 건물 및 토지의 추가 활용 가능성: 현재 숙박시설 용도로 등록되어 있으나, 지역 특성에 맞는 리모델링이나 용도 변경을 통해 가치 상승을 도모할 수 있습니다.

3. 유치권 문제 해결 시 가격 경쟁력 확보: 만약 유치권을 저렴하게 해결하거나 법적으로 무효화할 수 있다면, 감정가 이하 또는 이에 근접한 가격으로 취득하여 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

4. 관광객 증가 추세 활용: 수도권에서의 접근성을 바탕으로 주말 및 휴가철 관광객을 타겟으로 하는 숙박 시설 사업 모델을 고려할 수 있습니다.

법원 정보

인천지방법원 경매3계